江北观音桥商圈内，两幢烂尾楼变脸为高档写字楼和五星级酒店。 记者 毕克勤 摄

　　今年内，被列入司法处置的最后9幢烂尾楼将全部处置。昨日，市高院执行局负责人透露，其中6幢将被“打包”处理，近期进行司法变卖。

　　去年底，市高院成立处置“四久工程”（即主城区久划不拆、久拆不完、久拆不建和

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久建不完）专案组，着手对10余幢久建不完的烂尾楼进行司法处置，其中不乏位于繁华闹市区或主干道旁边，如宏泰大厦、新科大厦、华音大厦等。

　　据了解，建筑面积为34616余平方米的宏泰大厦，已完成债权分配，基本处置完毕。宏泰公司拖欠职工的12万余元工资也已清偿；建筑面积为15810余平方米的新科大厦和3万余平方米的金辉大厦，也已司法拍卖，近期将进行债权分配。

　　“打包”处置的华音大厦、金龟岛渡假村、自然大弟、豪门公寓、千禧年大厦和南洋大厦等6幢烂尾楼，目前已处于司法变卖阶段。

　　此外，三峡大厦、涪陵购物广场和泰安国际大厦酒店也在处置中。

　　市高院执行局人士称，目前对剩余的9幢烂尾楼的司法处置进展顺利，年底前所有烂尾楼都将终结。十年之痛

　　十年来，主城区烂尾楼概算总投资达50亿元。涉及拆迁户5000多户、银行贷款30多亿元，预售房屋14万多平方米。有关方面称，烂尾楼发端于十年前的一波房地产开发热。

　　“四久工程”处置办、市高院人士分析，造成烂尾楼的原因主要有：在当年开发热潮中，土地市场不够规范。一些实力不济的开发商巧取项目后，盲目大干快上，占地盘、抢项目、铺摊子，很快就弹尽粮绝。加上当时有关部门乱批地，听任开发商把项目搞得过大。

　　第二，扯皮。在当年兴建的楼盘中，不少项目都是联建，后因联建各方扯皮，项目因此搁浅。

　　第三，资金链断裂。据称，部分烂尾楼项目因“三金”问题，在清理中被斩断资金来源；有的是乱拆借资金，后续资金无法跟进，也造就一批烂尾楼。

　　第四，有些开发商在拆迁中遇到麻烦，久拖不决，转而将资金抽调到其它项目。

　　第五，少数开发商企图通过投机发财、炒卖项目，结果鸡飞蛋打，或接盘的企业实力不够，或出现纠纷最终被迫停工。

　　像江北江田君悦国际大厦，堪称重庆第一烂尾楼：标的额最大、所欠债务最多。当初开发商声称要在这里修建一个五星级酒店，还要在两座大楼间修一个摩天天桥等，结果因资金链断裂，成为烂尾楼。

　　渝北区丽景花园，当初准备建成高档别墅，但因投资者扯皮，也沦落为烂尾楼。占据黄金地段

　　在没有变成烂尾楼前，这些楼盘曾风光无限。据统计，半数以上烂尾楼，立项时都定位为高档商业物业，而且占据黄金地段。

　　渝中区和江北区占了烂尾楼大头。如夫子池的世界贸易中心、新华路的重庆国际大厦、长江一路的西南技术商城；江北区的华音大厦、千禧年大厦等，当初定位多是高档商场。

　　而且多数烂尾楼要么在主干道边，要么处于黄金地段。如新华路的农副土特产品批发交易中心、临江路的谊德大厦，江北欧式一条街路口的江田君悦国际广场等，占尽地理优势。

　　这些项目开建当初曾豪气干云，如15万多平方米体量的江田君悦大厦，按当年开发商设想，地上建34层，地下3层，是重庆第一个5星级酒店，并在酒店之上修建一座摩天天桥，连接对面的江田国际商业广场，跨度达50米。

　　这些楼盘沦为烂尾楼后，宏伟规划随风而逝。不过多数烂尾楼仍盘踞黄金地段，地理优势明显。海外财团看好

　　烂尾楼已经成为我市房地产投资的新热点。市高院人士昨日称，市内外甚至海外财团都看好烂尾楼商机。

　　由于房价更多地取决于地价，因此，目前处于拍卖阶段的烂尾楼项目，大多闲置3年以上，其开发时地价比现在低很多，而且经长期搁置，出售方心理预期不高，投资商往往可用楼盘总投资的1/2甚至1/3的钱，将项目拿下，包装后能获得较高利润。这些优点对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发商，是赚取高回报的捷径。

　　楼盘从开发到上市，至少需要两三年，但接手烂尾楼，只需半年到一年的时间和数千万元资金来包装，就能得到150％至200％的回报率。这也是烂尾楼受追捧的原因。

　　此外，政府部门还决定，对烂尾楼接盘者实行优惠政策，各种规费、配套费可减免。而在房地产投资成本中，如果是住宅类项目，各种规费和配套费要占10%的成本，而在商业类地产项目中还略高。

　　但伴随商机的往往是风险。因为烂尾楼的楼不一定烂，但名声受损。因此，如何重树美誉度，是投资“烂尾楼”首先要考虑的问题；其次，烂尾楼往往债权债务关系复杂，甚至官司缠身，处理不当反惹麻烦。不会卷土重来？

　　关于烂尾楼形成原因，有关方面一直认为是，十年前上一轮房地产狂热开发所致。这让人很担心：去年出现一波房地产热，热度持续至今。此轮热潮，会不会惹出新一轮烂尾楼？

　　最新消息显示，上半年房地产开发完成投资153.08亿元，同比增长35.8％。主城区商品房价格2199元/平方米，比半年前上涨了8％，空置一年以上商品房面积超过了320万平方米。

　　投资在增速，价格在飚升，看起来购销两旺。但主管部门和业界都很明白：今年国家对房地产固定投资降温，或多或少说明了房地产市场的过热。加上目前房地产市场个性化产品不足，同质化严重，对市场销售影响很大。还有，今年国家对房地产紧缩银根，让不少在建项目资金紧张，种种因素会不会引发新烂尾楼出现，目前还无定论。

　　不过，为防止烂尾楼卷土重来，高院和相关政府部门称，一旦发现“烂尾”苗头，将及时采取相关措施。

　　对于拍卖的烂尾楼，为防止接手者再度制造“烂尾楼”，市高院接盘开发商的资质和实际注册资金进行了严格审查。同时还规定，接手司法处置的烂尾楼的开发商必须在3到4个月内复工，并对已处置的烂尾楼进行监督。处置三步曲

　　2002年4月，重庆将主城区“四久工程”处置工作提上议事日程。据查，主城区共有63个“四久工程”，总建设规模近300万平方米，总投资规模约50亿元。

　　当年5月21日，市建委召开了动员大会，处置烂尾楼的攻坚战正式打响。7月2日，市委常委、副市长黄奇帆主持召开会议，专题研究主城区“四久工程”处置工作。

　　2003年9月15日，市高院出台由该院研究室起草的规范性文件《关于审理执行涉及“四久工程”纠纷案件若干问题的意见》。这一文件拉开了司法介入、整体处置烂尾楼行动的序幕。（记者魏云坤易守华 实习生 朱少林）（来源：重庆晚报）