编者按

　　买房子先签“认购书”，得向发展商预先交定金，这是全国各地许多房地产开发商都喜欢采用的营销方法，于是便有不少“精明”的开发商动起了歪点子，在“认购书”中设下种种“陷阱”，让处于弱势中的购房者防不胜防，定金常常是有去无回，干吃哑巴亏。广东省消委会运用法律武器对售房“认购书”中有关定金条款的种种“陷阱”予以点评、揭露，

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使其现出原形，并承诺为消费者维权，讨回公道，这实在是为广大消费者办了一件大好事。希望广大消费者通过阅读这组报道，能够增长法律知识，在购房活动中可以预防定金“陷阱”，能够有力维护自己的合法权益。本报记者姚芃

　　为使消费者在签署房地产认购书时享受应有的知情权，日前，广东省消委会就“商品房认购定金是否属于霸王条款”问题，邀请社会方方面面代表召开了商品房认购定金论辩会，并提出了专业的法律意见进行点评，向社会公告目前房地产销售环节存在的五大不平等现象。

　　长期以来，在商品房买卖中原本有着明确的法律身份的“定金”，却让消费者吃尽了苦头。究其根源，大都是“认购书”惹的祸。消费者买房签认购协议书并交付定金，已成为房地产行业的一个惯例。然而，就是这个行业惯例，却惹来众多投诉与争议，消费者因最终无法与发展商签订房地产买卖合同而又无法收回定金投诉到消委会的纠纷数量与日俱增。

　　据了解，消费者在签署房地产认购书时普遍没有享受应有的知情权。在此情况下预交了“定金”，一旦发现开发商“有诈”，定金是否该退？消费者质疑有关法律条文的司法解释也得不到明确的答案。

　　根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。

　　但是在实际操作中仍然存在无法界定的问题，而且该司法解释忽略了消费者在签署房地产认购书时普遍没有看到合同条款，没有足够知情权，因签订认购书时没有看到合同文本，导致事后无法接受合同条款的内容，造成无法与发展商签订合同，这类情况算不算“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”，该司法解释并不明确。

　　广东省消委会召开论辩会，并提出法律点评，对解决长久以来消费者购房时关于“定金”的疑问起到了积极的作用。

　　广东省消委会决定，对受理房地产定金的投诉，只要符合退还定金条件的，统统转给发展商，并要求其退还，如果发展商不予理会，消委会将代表消费者起诉发展商，以保护消费者的合法权益。广东消委会揭穿认购书五大陷阱

　　本报记者 姚芃

　　一、把“缺胳膊少腿”的认购书强行赋予“合同效力”

　　《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的以下内容：(1)当事人名称或者姓名和住所；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关责任事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。

　　目前发展商制定、要求消费者签署的房地产认购书，除了前面4点以外并没有其他内容，在消费者对许多收楼条件不清楚的情况下，要求消费者交付定金，要求消费者交付首期房款，这明显剥夺了消费者在签署认购书时的知情权。

　　点评：虽然，法律上没有要求认购书必须等同于合同，但是在目前的房地产买卖实践中，消费者在购房前必须先签署认购书以及交付定金和首期房款，在完成了上述手续后才能看到和签署正式的房地产买卖合同，这对消费者是显失公平的，因此，发展商这种认购书不等同于正式合同却要求消费者交定金和首期房款的行为同样严重损害了消费者权益，是钻法律空子的一种手段。

　　二、购房合同不能改，不买房想要回定金没门儿

　　商品房的销售合同应该是发展商和消费者共同磋商签订的，消费者与发展商具有平等的法律地位。但据消费者投诉反映，目前房地产的销售实践中，商品房销售合同由发展商单方制定，发展商甚至把建设厅为了规范房地产市场制定的商品房销售合同范本中的空白处也自行填好，让消费者直接签名，没有任何修改和商量的余地，如果消费者不就范可以，那你就不要买房，一万元的定金也不退还。更有甚者，就是消费者签署这样没有选择余地的合同，还要给发展商指定的律师交付律师费用。

　　点评：由于商品房买卖合同条款是格式条款，根据合同法第40条规定：根据格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，上述问题符合合同法规定的显失公平、或以胁迫、欺诈手段签订合同，属于效力未定的合同，消费者可以在一年内行使撤销权，发展商也应该把定金退还给消费者。

　　三、请君入翁，付了首期再签约

　　目前房地产的认购书上没有具备商品房买卖合同的主要内容，却普遍存在要求消费者在签署正式合同前交付首期房款的现象。

　　点评：首期房款的支付是商品房买卖合同的主要内容。如果商品房的出卖方在其提供的认购书中，要求买方支付首期房款，而又不涉及买卖合同其他内容，这样的认购书不具备正式合同的性质，在这样的条件下就要求消费者交付首期房款有失公平，消费者可以拒绝交付。

　　四、房地产商减轻自己的责任，违约不退双倍定金

　　目前的房地产认购书普遍要消费交付定金，但定金条款只约定给付定金的一方不履行约定，无权要求返还定金，但并没有约定收受定金的一方不履行约定，应当双倍返还定金。

　　点评：这是一则明显的霸王条款，发展商在免除自身责任，排除消费者的主要权利。按照合同法规定，这种由发展商提供的免除其有关定金责任的格式条款无效。

　　如果出现卖方不履行约定的情况，应当按照定金罚则，双倍返还定金给买受人。

　　五、不尽义务，抵押情况不透明

　　目前市场上仍存在销售抵押房现象，消费者抵押房存在一定的风险。有集体投诉表明，消费者一次性付款购房后，到国土房管局查询产权登记才发现所购商品房的产权不是自己的。所以，有关部门要求发展商销售抵押房一定要告知消费者。现在国土房管局已经把地产商的楼房抵押情况记录在商品房预售许可证上面，但有些发展商并没有把它挂出来，有些发展商虽然挂了出来，但由于字体太小，没有专业知识的消费者不一定会看得懂，售楼方在消费者签署认购书时也没有把楼盘的抵押情况主动告知消费者，更不会把房产的抵押情况写进认购书，许多消费者是在签署了认购书、交付了定金后，到国土房管局去查询才知道所认购的是抵押房。

　　点评：根据担保法第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物业，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况。发展商的告知义务是保障消费者知情权的重要手段，因此，对房屋的重要情况，如产权状况(有无抵押等)，发展商应积极履行告知义务而非消极履行，如没有明确、主动告知消费者相关情况的，应视为没有履行告知义务。如果消费者在不知情的情况下买到抵押房而要求退定金，发展商同样必须承担相关的法律责任。