据新华社济南电（记者王志）针对目前我国房地产业正由简单的楼盘开发向城市运营的更高层次转移的趋势，新近在首届中国城市土地运营博览会上当选“2004年度推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”的三联集团公司董事长张继升认为，大规模连片综合开发的“造城”模式将成为未来我国房地产业的发展方向。
张继升说，经历多年的市场洗礼，我国购房者的消费层次在不断提高，已不单纯满足于花钱买个“空房壳”，开始倾向于选择设施完备、功能齐全、环境优美的居住社区，而居民收入的提高也使他们具备了购买能力。同时，一批大型房地产公司的崛起保证了这种房产能够被开发。目前我国房地产业正逐渐超出单纯的房产买卖阶段，进入地产运营的更高层次。
张继升认为，应从更广义的角度理解“城市”概念。“城市”不应局限于规模，而是更要定位于功能。房地产楼盘在规模上可能不大，但只要具备完善的功能，就是一个“城市”。反观现在，我国有的城市虽然具备了一定规模，但由于城市功能不齐全，就不能称其为真正的“城市”。张继升说，大规模连片综合开发的“造城”模式可实现社会效益、环境效益和经济效益“三赢”的效果。“造城”模式不以简单开发楼盘为目标，而是从城市运营高度打造全能型社区。
在社会效益上，“造城”开发要通盘考虑社区安全、交通运输、垃圾处理等功能设施，有利于解决目前房产建设功能不全的问题，使购房者生活在更为舒适的环境中。在环境效益上，“造城”模式从可持续发展的角度进行设计布局，强调社区环境保护及人与自然结合，可有效控制环境质量，防止环境污染，提高居民的生活质量。而在经济效益上，“造城”模式能够有效降低资源消耗，减少因规划不合理所造成的重复建设，控制房产开发成本。目前国外发达国家的房地产开发都在使用这种综合开发模式。
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