买房时，70年的土地使用期限似乎很遥远——

　　70年后，我们的房子怎么办

　　【本报讯】薛松是上海交大的一位博士生，前不久在上海闹市区徐家汇买了一套100多万元的新房准备结婚。在办过户手续和房产证的间隙，他听到旁边跟他一起等待的两人，在

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讨论土地批租期限的问题，“土地使用期限70年到了以后，我们的房子怎么办呢？”

　　“是啊，我怎么没意识到这个问题呢？”薛松拿到房产证看了一下，这个始建于2002年的房子标识的土地使用期限是到2072年。

　　带着疑问，薛松上网查了一下，仍然没找到这方面明确的法规。

　　当前房价难以体现批租年限

　　“目前上海的房子批租年限有50年的，也有70年的，从理论上讲，土地批租期限应该反应在房价上，因为不同的批租期限包含的土地使用年限是不同的。”王叔良认为，“但现在根本没有人注意这个问题，包括房产商，房子的价格也从未因此而不同。”

　　“更大的问题在划拨土地所建的公房上。”王叔良介绍，上海现市场上交易的房子的土地使用权，有两种不同取得方式，一种是通过市场价格取得土地使用权的商品房，一种是原先属于国家土地划拨的公房。

　　公房上市意味国家利益转移？

　　“根据中国1999年发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，以及《关于已够公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》，国家对于通过无偿划拨土地取得的公房上市交易，规定必须补缴地价。但在执行过程中，上海并没有执行过这个决定。所以就牵涉一个国有土地收益流失的问题。全国其他地方如北京等，也有逐渐向这个方向发展。地方政府主要考虑到活跃二手房和房产市场，所以没有征收，中央政府也默许了。”

　　那么这一块的利益有多大呢？据统计，目前上海共有居住物业约2.69亿平方米，公房共计1.3亿平米，如果按照目前中国房产业公认的地价占房子成本至少20％以上，考虑到上海房产的均价已经超过5000元，则上海政府方面让出的国家利益最低有1300亿之上！

　　“更重要的是划拨用地的使用期限并没有规定，也就意味着可以无限使用，那是不是意味着实际上土地所有权就发生改变了呢？”王叔良质疑，“根据中国《城市房地产管理法》第二十一条，‘依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。’那不是意味着公房实际上的地价更高吗？”

　　王叔良表示，土地取得方式不同，使用期限不同，却在同一市场基础上出售，这个交易基础是很不公平的。“这背后是个巨大的利益问题。”

　　使用年限埋下冲突根源？

　　“美国、英国的住房自有率也就刚过60％，而中国则远远超过了这个数字，达到了70％以上，有的城市甚至超过了80％。”浙大房地产研究中心主任贾生华表示，“土地批租问题的牵涉面非常之广，必须妥善解决。”

　　贾生华介绍，根据中国《城市房地产管理法》第二十一条，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予续期的，应当重新签订土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

　　但是，法律没有规定土地使用权出让金怎么确定。上海华东政法大学教授管健强对此表示担忧：“实际上现在的政府是用子孙的资源在获取收益。数十年后，如果将来的政府也想从已经到期的批租土地中，获取较高的收益，而业主不能接受那样的土地租金，最后发生冲突就在所难免！”

　　上海毅石律师事物所王震宇表示，“从法理上说，在这种情况下国家是有权收回土地使用权的。关键的问题是，现在的土地批租合同上并没有约定批租期限到期后续租的地价问题，价格谈不拢，国家就可以不租给你。”

　　物业税能否成为良方？

　　贾剩华认为，批租期限到期后，如果随着将来物业税的实行，土地租金已经包含在这个综合税种之中，或者实行年租金制度，这个问题就不会存在了。

　　但上海房地政府部门有关专家则认为，物业税在国外是实行土地私有的国家在使用，这些国家与中国的国有土地制度不同，物业税并不适应中国。至于土地年租金在国外只有10多个国家实行，也未必适合中国。为此该专家认为，批租期限到期后政府不会让老百姓出多少钱，就是象征性地出点钱而已，而且费用不应该超过房屋交易的契税。

　　“将来这个事情不出问题的关键，就是我们的政府不能与民争利。“一位不愿透露姓名的专家说。据《瞭望东方周刊》

　　新闻背景

　　为何是70年？

　　《中华人民共和国国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

　　但问题是，土地批租的最高年限究竟是从何而来？

　　中国在进行房改时，某种程度上是借鉴了香港的土地批租制度。港资房产业企业基强联行总经理陈基强介绍，香港实行土地批租制度，主要是因为香港大部分土地是英国1898年《展拓香港界址专条》从清政府租让新界得来。由于土地并非港英当局所有，按法理在租借期满之后必须归还，所以香港实行了批租制度，即在一定期限内转让土地使用权。由于租借新界的期限是99年，所以香港的批租年限没有超过99年的。

　　上海房地政府部门有关专家向《瞭望东方周刊》表示，“中国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。”

　　而复旦大学法学院副教授张建伟则表示，这与人的寿命长度也有关系，因为一般中国人的预期寿命就是70岁左右，所以定出了70年的期限。

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