| 厦门中院解读“逾期交房”新规(图) | |||||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2004年07月23日09:33 东南快报 | |||||||||||
据悉，去年6月1日最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，商品房预售合同纠纷再呈上升趋势。厦门市两级法院共受理1615件，其中基层法院受理1356件，中院受理259件，现已审结1405件。这些案件中，涉及逾期交房和逾期办证纠纷占了较大比例。权威解读解读对象：《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》解读法官：洪志坚（厦门市中级法院审判委员会委员、民一庭庭长）解读逾期办证违约金如何计算 指导意见：当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算；没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算。 现房交付的，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90日开始计算。 违约金止算点为出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的收件收据之日。 法官解读：从买卖合同的目的来看，实现商品房所有权是商品房买卖合同中买方的合同目的。因此，办理权属登记手续的义务主体是买受人自己。但从合同履行的角度出发，也不能免除出卖人在履行该权属转移过程中的责任，所以立法确定了出卖人有协助办理的义务。这里定的90天界限，是司法解释第十八条关于“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的协办权属证书期限规定。 指导意见：违约金的计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。 违约金的计算基数是买受人“已付购房款总额”，包括买受人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。 法官解读：实务中对计算的本金问题，存在争议。一种意见认为，违约金的计算应以买受人实际交付给出卖人的这一部分款项计算，至于买受人通过银行按揭的方式来支付的款项不是买受人自己直接支付的，且对银行按揭部分，出卖人要承担保证责任，因此不予计算。另一种意见认为，买受人无论是自己直接支付的款项，还是通过银行办理按揭的方式支付，都是买受人支付的款项，按揭的款项是买受人自己向银行借款，承担了还本付息的义务，该款项在按揭合同签订后，银行支付之时，所有权就已经移转给了买受人。所以，我们认为，违约金的计算应以买受人所付款项总额（包括按揭款）来计算。解读逾期交房违约金如何算 指导意见：逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。 法官解读：关于出卖人逾期交房违约金的起算点问题，应认为当事人约定的交房日为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金。因为，交房日的确定属于当事人合同意思自治范畴，当事人在合同中约定的交房日，在彼此之间产生了法律拘束力。这里存在三种情况：1、如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋，买受人可以拒绝接受，其民事责任也由出卖人承担；2、如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由出卖人负逾期交房责任；3、如果出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际接受了标的物，则出卖人已经完成了交付商品房的义务。 关于违约金的计算标准，最高法院的司法解释第十六条已经明确规定，即当事人有约定按约定，约定过高或过低的，则依照解释的规定（以违约金超过造成的损失30％为标准）可以予以调整；没有约定违约金标准和损失赔偿额的，则按照解释第十七条的规定，参照同地段的租金标准计算。解读测绘导致逾期办证如何归责 指导意见：出卖人因测绘事宜引起逾期办证纠纷的，买受人主张出卖人承担2001年6月1日《商品房销售管理办法》施行之前违约金的，不予支持；主张出卖人承担《商品房销售管理办法》施行之后的违约金，予以支持。但出卖人有证据证明引起逾期办理权属登记之事宜非其原因造成的，该逾期期间，不视为出卖人的原因。 法官解读：我们认为，在商品房买卖中，现实存在着不对等的双方，出卖人一般是房地产专业人员，而普通的买受人则完全是门外汉，使得买受人在买卖合同的签订和履行过程中总是处于弱势一方，将测绘这种专业性极强的责任加于买受人，将使买受人完全处于被动状态，无法实现合同的公平原则。2001年6月1日建设部颁布施行《商品房销售管理办法》，就是从社会的公平与正义出发确定了测绘义务专属于开发商，从而在规章的层面上调整了不公平性以达到公平的最终目的。 鉴于《商品房销售管理办法》施行之前，法律和行政法规规章对商品房买卖合同中房屋面积的测绘义务承担没有明确的规定，且当时测绘机构实际上是作为权属登记部门的一个附属单位，开发商要求测绘一般需要通过向权属登记部门报送登记材料，经审查，确认具备登记条件的，才由权属部门指定测绘单位进行测绘，因此测绘具有较浓厚的行政色彩，鉴于这种历史实际，根据法不溯及既往的原则，买受人要求开发商承担测绘义务的主张没有法律依据。 建设部和国家测绘局颁布、2001年5月1日施行的《房产测绘管理办法》第九条明确规定：“房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。”将测绘单位界定为独立的经济实体，确定了房屋测绘委托是一种民事行为，排除测绘的行政色彩。因此，因测绘事宜造成的损失，是委托人与测绘单位之间的民事法律关系，与商品房买卖合同关系分属不同的法律关系，出卖人不得以此作为其不履行该部分义务的抗辩。 我们在调查时也注意到，测绘问题之所以会成为引起逾期办证的原因之一，主要是测绘成果与开发项目的相关资料存在不协调统一，以及开发商对测绘成果出来后，成本核算未能实现预期利润引起的。解读交钥匙即交房 指导意见：买受人已接受商品房钥匙，除约定外，应视为商品房已经交付使用。 法官解读：商品房买卖存在两个交付，一是实物的交付，也就是商品房本身的交付；一是商品房权属的交付，也就是产权的交付。在实务中，实物交付是商品房买卖中主要的义务，出卖人完成了实物交付，就是履行了合同中最主要的义务之一。那么，实物交付的界限如何判定，以“交钥匙即交房”确定了商品房交付标准，也就是买受人实际接收了商品房，这是法院办案中掌握交房界限的一个尺度。 指导意见：出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件；买受人接受了钥匙，又以出卖人没有交付“两书”为由主张出卖人不具备交房条件，不予支持。 法官解读：《城市房地产开发经营条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条规定了商品房交付时，应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 在实务中，从法院调查的情况看，开发商要取得“两书”，一般要在建设项目通过综合验收后，并将相关的建筑资料档案移交城建档案馆后方能取得，但开发商由于种种原因，诸如施工延期造成了交房的延期，质量、消防等分项目未能通过验收等不具备交房条件的情况下，为了避免自己承担逾期交房责任，通知买受人收房。这时候，买受人可以拒绝接受，但如果买受人在可以拒绝接受的情形下，仍然实际接收房屋，却又以出卖人没提供“两书”不具备交房条件主张其承担逾期交房责任，不予支持。 需要说明的是，由于对“两书”的首次规定体现在1998年7月20日国务院《城市房地产开发经营管理条例》施行之后签订的商品房买卖合同，之前签订的商品房买卖合同适用当时法律和行政法规、规章的规定。解读逾期办证各负其责 指导意见：因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。 “出卖人原因”，应理解为：出卖人应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。 出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，应认定为已完成了办理权属登记相关义务。 法官解读：《城市房屋权属登记管理办法》第十六条：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关的证明文件。”这里要求开发商应准备房地产项目所有法定和行政机构要求必备的文件、资料，以满足该房地产项目能进行初始登记为要件。而在商品房买卖合同中买受人的登记不是初始登记，而是变更登记，因为其产权的来源是基于买卖关系。 在现实操作中，厦门市的情况一般没有将开发商的初始登记的产权证正式颁发，而是直接颁发小业主，即买受人的单元产权证，故在商品房买卖关系中，产权证的办理有赖于出卖人的初始登记的资料的完备，否则是无法办理的。 以上开发商所提供的文件资料的时间界限，可考虑以权籍部门开具收件收据为参考标志。若有被权属登记机构退件者，则以补足材料后为准。 在实务操作过程中，经常会出现买受人自己由于疏忽或其他原因，没有及时到权属登记部门办理相关登记手续，或者是办理按揭中，因为与银行借贷关系出现纠纷，银行不配合其办理登记手续造成延误等，这均不能归责于出卖人，而应由买受人自行承担相应的民事责任。开发商业主博弈3大焦点 昨日，福建兴世通律师事务所郭宏清、王恩接律师了解了新出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》后，认为该意见统一了司法的裁判尺度，使开发商和业主在商品房买卖纠纷中各自的责、权、利更加明确。记者采访发现，在意见出台之前，开发商和业主就相关问题博弈已久，《指导意见》出台一定程度上修正了他们的博弈规则。焦点交钥匙即交房开发商：意见有利有弊买房人：在交房上有点被动律师：业主交房时要多一根弦 一开发商表示，实际上开发商在开发楼盘时一般在时间上都留有余地，发生逾期交房的事件一般都是出现大问题的情况下，比如资金问题、建材问题和施工上的一些问题等。现在在国家紧缩房地产信贷，规范房地产市场发展，可能会有一部分开发商的资金或其他方面出现问题，不过大部分资本雄厚有实力的开发商都不会因此而造成逾期交房的情况发生。 该人士认为，一般诚信的开发商在交房时都会及时提供“两书”（《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），保证买房者的利益，但是可能也有一部分开发商利用买房者急于接收房屋的心情，在没有“两书”的情况下以交钥匙的方式，摆脱逾期交房的惩罚，这里还需要买房者细心识别。不过如果在手续都没办好时“交房”，也会导致开发商在办理产权证时的时间超过预期，造成逾期办证的损失，对开发商是有利有弊。 业主王小姐对这条规定心存不满，她认为，业主苦苦等待了2年多，开发商一经通知交房，业主都会急切地去拿房门钥匙，至于如何认定商品房是否验收合格，必须要经过什么手续，急切之下业主很可能考虑不周全就欢天喜地地接了钥匙。这样，交了钥匙就算是交房了，业主处于被动的地位，很容易被开发商牵着鼻子走，很可能是拿到钥匙后才得知，开发商交房时并未取得质检站的综合质量合格评定表，到时候再想起诉已经晚了。 针对这一问题，郭宏清、王恩接两位律师说，对此法律界以往有几种看法：（1）以开发商交付房屋钥匙的时间作为交房时间；（2）以《商品房质量保证书》约定的“交付日期”作为交房时间；（3）以房屋符合法定或约定的交付标准作为交房时间。 《指导意见》第三条规定，只要购房者收取了开发商交付的钥匙就视为交房，统一了司法尺度，进一步明确了开发商和业主的权利义务。业主在接受交房时要多个心眼，注意看“两书”。焦点测绘问题开发商：变更设计更难了买房人：测绘之痛今犹在律师：测绘时间是否扣除统一了 一位开发商表示，由测绘方面产生的问题，往往是因变更设计和缺乏诚信造成的。有品牌有实力的开发商一般不会在面积方面作假或者大幅变更设计，自然也就不会因此导致逾期办产权证的问题。 但是也有部分开发商因变更设计导致测绘问题引起逾期办证。《指导意见》明确了现在开发商不能把责任推给测绘部门而自己免责。 “开发商必须先赔偿买房者逾期办证的损失，然后再自己去和测绘部门打官司。”这里对开发商变更设计规划和与测绘有关的其他方面变更也提出了更高的要求。 测绘问题导致办证延期是很多业主碰到的事情。林先生是2001年3月与开发商签的《商品房购销合同》的，并交齐了房款入住至今，但直到今年的4月份仍迟迟拿不到产权证。 当时开发商辩称，该大厦的建筑层数由原规划的18层改为17层，同时初测面积比原有规划面积有所增加，政府的审批时间过长，因此，测绘院未能及时出具结果，才导致了逾期办理产权登记手续，主要过失责任不在他们。最后还是通过法院裁定，林先生才最终拿到产权证并得到了逾期违约金。 像这种情况，在《指导意见》出台之后就很好办理了，《指导意见》明确指出，因测绘事宜造成的损失，是委托人与测绘单位之间的民事法律关系，与商品房买卖合同关系分属不同的法律关系，开发商再也不能以此作为其不履行该部分义务的抗辩理由了。 郭宏清、王恩接两位律师介绍说，测绘时间是否应从逾期办证违约期限中扣除的问题，法律界以往也有不同的看法：（1）测绘时间从逾期办理产权的违约期限中扣除；（2）测绘时间不能从逾期办理产权的违约期限中扣除。 《指导意见》第十条对此作了统一的规定，因测绘事宜引起逾期办证纠纷的，如果购房者主张出卖人承担2001年6月1日《商品房销售管理办法》施行之前的违约金，不予支持；购房者主张2001年6月1日《商品房销售管理办法》施行之后的违约金的，予以支持。买房人出现类似纠纷，可以对照《意见》相应条款主张权利。焦点逾期办理产权证开发商：意见明确了买卖双方的责任买房人：开发商不该再踢“皮球”了律师：以“主件收据”明确时限 接受记者采访的开发商表示，逾期办理产权证的问题，大多是开发商各项政府规费没交齐、房屋验收备案、超规划批准面积建设等方面上的问题，特别是土地使用权出让金补齐的问题。这都是一些实力不够雄厚的开发商会发生的问题。 现在“指导意见”的出台明确了开发商和买房者之间的责任，以后一些由于开发商拖拉或资金没交齐方面的原因就不能再推托；由于买房者自身不及时登记、没有及时交清尾款或因为政府部门办事效率的原因导致的逾期办证的问题，买房者也不能再找开发商的麻烦了。 在厦门市区莲前大道上置业的市民陆小姐，看了《指导意见》后认为，意见将逾期办理产权证的原因和责任界定得非常明晰。陆小姐说，以前常听很多拿不到产权证的人诉苦，开发商产权证办不下来就会把责任推给政府部门，说政府部门办事效率低。现在，意见明确规定开发商提供的文件资料的时间界限，可以考虑以权籍部门开具收件收据为参考标志，这就不太容易出现开发商“踢皮球”的事情了。 而据郭宏清、王恩接两位律师介绍，开发商完成办理权属登记义务的时间标准，法律界一般有几种看法：（1）以权属登记部门出具“主件收据”的时间为准；（2）以开发商领到第一份单元产权证的时间为准；（3）以开发商通知购房者办理产权的时间为准。 根据《指导意见》第八条的规定，划定开发商已经办理权属登记的相关义务的时间界限，以权属登记部门出具“主件收据”的时间为准，明确了原有争议的时限。
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