南京的商铺由去年的销售火爆，急转为今年的问题频发。不久前，新街口盘古亚泰71名业主“罢课”，沃尔玛一楼商铺亏损推出，商铺空置率不断上升，回报不能兑现，这给投资者敲响了警钟：该如何理性投资商铺，避免不必要的风险？
产权式、租赁式二分天下
南京现有的商铺销售模式，可分为产权式和租赁式两种。产权式商铺以江宁的女人街和浙江商品城，珠江路的未来城，江北的永乐购物中心和湖南路的海德大厦为代表；租赁式商铺有中央门的金桥、玉桥市场和即将竣工的鑫桥市场等。近年来，无论是产权式还是租赁式商铺，投资亏损的事情皆有发生。发生业主“罢课”事件的盘古亚泰是产权式的；租赁式商铺也频频“出事”，去年天新商城试用“金桥模式”来打造新街口的平民化商场，很快也关门了。
产权式商铺：经营难以形成合力
产权式商铺投资者分为投资者、管理经营公司和业主，通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主；管理公司也存在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应。再者，大部分业主由于资金有限，一旦经营效益达不到期望值，容易引发事端。建宁路红桥市场前身为亚都商厦，产权分割卖给几十位业主，业主委员会四处寻找管理经营公司，先后找过金盛、玉桥进行管理，目前管理方大部分精力，花在协调各业主的关系上，原先承诺业主8%%的回报显然不能兑现。业主期待一次投资，终身受益，一铺养三代，往往欲速而不达。
租赁式商铺：投资风险小，但稳定性差
与产权式商铺不同，租赁式商铺不是有钱就能投资。采取租赁经营的大市场，往往对招商对象设计许多条条框框，把小、散、不够专业的投资者拒之门外，以提高招商质量和业主素质，进而提高市场的竞争力和抗风险能力。经营租赁式商铺的市场，一般实行统一经营管理，较为注重市场的培育。市场与业主不仅仅是简单的租赁关系，也是一种利益共同体。市场通过各种举措帮助业主谋取最大利益，否则经营户就不会续租，这种关系要比产权式商铺的商业关系来得更为紧密、牢靠。并且租赁式商铺还有产权式商铺的部分权属特征，业主承租的商铺可以自由转让、转租，投资、经营两相宜。租赁式商铺，尤其是专业市场内的商铺投资较低，收益相对稳定，但业主变更快，难以长期受益。
投资者：实地考察谨慎投资
商铺地产的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因投资者的判断、经营能力、项目的风格、内容有所不同，弹性很大。目前南京商铺市场还不是很成熟，这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，同时要考虑商铺的开发商、管理方、经营方等各方面的实力和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的商业铺进行投资。
对开发商而言，除了考虑选址的人流量、交通外，还要对业态、经营产品、服务仔细定位，考察周边和辐射人口的消费力，由此确定商铺经营档次，把人流、车流转化为资金流，避免商铺开发成为“陷阱”，害人又害己。宗珵 牛维祥（新华日报）
