【南京日报报道】近年来，随着开发用地需求不断增加，我市土地出让量逐年加大，地价、房价也都在“跑步”前进。到底是地价托起了房价，还是房价带动了地价？对此，各界争论不休。但可以肯定的是，近两年不断上涨的地价，对房价起到了巨大的顶托作用。

　　土地投放逐年加大

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　　近些年来，市民对成套商品房需求量增大，开发用地的需求也不断上升。为此，土地上市的量也在逐年加大。市国土局提供的实际出让的土地数据表明，2003年全市出让面积为前3年面积总和的2．93倍；成交金额是前3年总和的2．3倍；住宅用地平均价格每平方米3237元，折合到房子上的楼面地价为每平方米1952元，每平方米分别较上年上浮112元、267元。

　　下半年投放760多公顷住宅用地

　　按照市政府年初的计划，今年全市住宅用地供应总量为1020公顷，其中257．18公顷已于上半年出让。也就是说，还有762．82公顷的土地计划，要在下半年公开出让。

　　据记者了解，今年全市总共有50多块储备土地拟出让。到目前为止，已出让包括小桃园等在内的11幅地块，实际出让面积约68．7公顷。

　　上半年市区地价上涨56％

　　去年，南京市区经营性用地的平均单位地价为每平方米1608元。据统计，今年1到6月份，通过招标、拍卖、挂牌方式，全市共出让21幅、总计257．18公顷土地使用权，中标价款达37．45亿元。其中市区出让地块125．3公顷，中标价款31．35亿元，折合为每平方米地价2502元。这一数据比去年已有明显增长，涨幅达56％。根据省国土厅对省内重点城市2003年度的地价动态监测，南京2000年以来的地价环比指数逐年上升。南京住宅用地的地价在2001年突然发力，2002年比2001年增加了118．82点，2003年又比2002年增加了20．63个点（注：环比指数）。

　　国土部门人士分析，由于今年全国范围内的用地计划总量比上年压缩了约20％，农业用地转非农建设用地暂停半年审批，南京要想增加用地很难。因此，在用地计划趋紧的情况下，今年的地价短期内将继续攀高。

　　从我市目前正在挂牌的12幅地块来看，出让的起始价也有一定幅度上升。比如其中的白下区杨庄一期E地块，实际出让面积73052．9平方米，挂牌起价1．9亿元，平均起价是每平方米2600元。而位于其旁边、去年底出让的杨庄一期D地块，出让面积141968．6平方米，成交地价为每平方米2169元。

　　两主要因素促使地价上涨

　　引起地价变化的因素很多，但其中出让底价的确定和房地产市场的冷热程度，在其中起关键作用。

　　采用“招拍挂”方式出让经营性用地以后，南京出让的土地以净地为主。净地的出让底价，主要由前期的土地整理（城市主要是拆迁补偿，农村除了拆迁补偿外还有土地的“三通一平”等）费用和政府收益构成。而近年来，南京的土地整理费用也在上升，特别是前期的拆迁补偿费用大幅增加。

　　拿正在实施拆迁的新街口东铁管巷A、C地块为例。这两块地是被收入土地储备库以后，今年春节前通过挂牌出让的方式，成交总金额5．45亿元。有关方面介绍，按照新拆迁办法，这两块地上的成套楼房的补偿单价为每平方米5800多元，而老办法的补偿标准还不到4100元。新补偿标准是老标准的1．5倍。拆迁补偿标准提高了，土地出让底价也势必提高。

　　底价确定了，成交价如何，还取决于竞价时的竞争程度。近些年来，由于南京的房地产市场几乎是热得烫手，许多地块都要经过十几轮甚至几十轮的争夺，才能最终成交。同是新街口东铁管巷A、C地块，其总底价是2．58亿元。可是在出让现场会上，两块地总共经过了长达5个小时、73轮的争夺，才见分晓，成交价高出底价2．87亿元。

　　地价走高顶托房价

　　普通商品房的成本构成中，包括土地购置费、前期工程费、房屋建安费（含材料差价）、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用等8大项。而在江苏，自从实行经营性土地使用权市场竞价后，以招拍挂方式取得的商品房地价大体占房地产价格的1／4至1／3，南京约占到50％。

　　显然，土地价格是房地产价格的重要组成部分，两者关系密不可分。南京近几年地价变化，与房价的走势也是吻合的。

　　以上数据表明，高开高走的地价，对房价上涨提供了有力的支撑。南京日报记者　侯锦阳

　　(编辑　小诠)