王京涛

　　钟先生致电《说法热线》询问：“因为一个执行的案子，我申请法院拍卖债务人的房子，房子是按揭所购仍在还款期内。这个时候房子的开发商拿着一份与银行签订的回购协议向法院主张权利，理由是购房人没有按期向银行还款，银行已经以相当于购房人拖欠的银行贷款的数额将房子卖给开发商了。商品房回购协议是否有效？”

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　　金诺律师事务所李金满律师解答：这个案子相对比较复杂，它包含了几个法律关系：购房人与银行之间的抵押担保关系，购房人与钟先生之间的债权债务关系，银行与开发商之间的合同关系。首先，银行的抵押权具有优先受偿的权利，由于购房人的不按期还款，银行完全可以向购房人主张抵押权；第二，银行与开发商之间的回购协议是一个附条件的合同，当然它是否有效需符合《合同法》规定要件。开发商可以通过与购房人协商或诉讼实现抵押权，如果这个过程在先实现，则钟先生就不能再对房子主张权利了，随之开发商与银行的回购协议应该有效。相反如果钟先生主张在先，此时银行的抵押权仍可优先实现，但开发商则不能以回购协议对抗钟先生对购房人的债权。

　　新报记者王京涛