补偿协议尚未签土地拍卖槌已落

　　乐山"会展中心"用地纷争调查

　　□本报特稿/驻川记者逸西

　　《华西都市报》记者廖兴友

　　今年7月16日上午10时，牵动乐山地产界神经的"会展中心"用地拍卖会在该市国土局2楼举行，乐山大中华国 际实业有限公司等3家房产商上演了一场扣人心弦的"争霸战"。经过25轮激烈的较量，"大中华"最终以86.43万元 /亩、总额近6500余万元的价格将75.21亩"会展中心"地块揽入囊中。

　　但令人遗憾的是，在拍槌落下，场内掌声四起的一瞬间，场外却吼声四起："不准拍卖我们的土地！"8家该地块的 拆迁户拿着各自的房屋所有权证及土地使用证欲冲入现场阻止拍卖，却被挡在门外。

　　从拍卖现场下来，记者发现这儿的人越来越多，除手持申诉材料的拆迁户外，还有身着制服的警察。一方要冲上二楼 "交易中心"讨说法，一方却强行阻拦，现场工作人员用一张办公桌将上楼的梯口堵住，不准拆迁户上楼。

　　而交易中心大门外，记者看到有拆迁户手持横幅--不准拍卖我们的土地，表达了他们对拍卖"会展中心"的不满情 绪。

　　记者注意到参加此次拍卖活动的一些政府官员，见此情景，表情错综复杂。

　　拆迁过程遭质疑

　　拍卖结束后，8户拆迁户向记者讲述了该市有关部门收回他们的土地使用权及拆掉他们房子的经过，称这种做法涉嫌 违规。之所以这么说，基于三大疑问：

　　疑问之一，公益用地为何变商业用途。据介绍，此次拍卖的地块上原有182户人家，其中私人门市16户，面积1 599平方米。这些房屋一楼是门面，二楼是营业用房，一楼和二楼成套出售。做摩托车配件生意的曾友民说，他的上下两套 房屋共236.09平方米，买时花了46万元，2001年8月办理了土地使用证和房屋所有权证，使用年限为46年。另 几名拆迁户的情况与曾友民相似。

　　据了解，即将动工兴建的乐山"会展中心"紧靠乐山广场，位于柏杨路与凤凰路交汇处，面积75.21亩，是目前 乐山市面积最大、成交总金额最大的地块，将用于建设高标准的会议、文化娱乐(包括酒店)和商业(不含住宅)楼。

　　拆迁户们说，2003年4月27日，乐山市国土资源局及相关部门称要在该地块建会展中心，当日即贴出了拆迁公 告，称土地收回后将用作公益事业，但现在该地块将用作商业用途，他们感到自己受了骗。

　　疑问之二，协议未签为何开始拆房。同年5月23日，拆迁户的水、电、通讯相继中断。有的人家门窗被拆除还不知 情，家里物品不见了，跑到派出所报案时，才得知是国土局下属的安信房屋拆迁有限责任公司(以下称安信公司)干的。

　　据了解，在尚未与拆迁户协商好赔偿金额、签订拆迁协议的情况下，有关部门就拆掉了居民的房子。一些拆迁户还在 楼下门面做生意，楼上就开始拆房了，掉下来的砖块砸烂了曾友民停在楼下的汽车。

　　拆迁户彭先荣的儿子彭仕军说，乐山市国土局称，关于拆迁补偿，他们有两种选择，一是现金补偿，楼下的门市，每 平方米补偿3800元，楼上的经营用房每平方米补偿980元；其二是异地换房，搬到离乐山广场几公里外的农民换房区- -岷河花园。据称，该花园还未修好，价格未定。这种房子每平方米还要补700元差价，他们难以接受。

　　疑问之三，补偿价为何大大低于市场价。2003年4月27日，乐山市国土、房管部门召开了会展中心宗地拆迁动 员大会后，便对不签协议的被拆迁人断水断电。安信公司于当年4月11日接受市土地储备中心的拆迁委托，同年12月3日 对该地块作了评估，并单方定价。这一切，拆迁户毫不知情。他们称，定价大大低于该地段的市场价格。2003年6月3日 ，乐山市公证处曾走访该地段周围的门市价格，出具了公证书：鸿瑞花园、时代广场等的价格均高于安信的评估价格。

　　此外，他们还提供了2003年4月24日前附近房屋的成交合同价：门市价格均在每平方米1万元左右，最高达1 7000元。2004年7月12日，该市有关部门在乐山某媒体上刊登的该地块价值浅析称，乐山广场周边商铺价格大幅上 扬，时代广场(会展中心宗地毗邻)临街商铺每平方米16000元，最高达每平方米19000元，另一楼盘二楼商铺价格 每平方米5000元。

　　记者调查相关部门

　　"会展中心"宗地是否属于依法收回，其程序是否合法？7月19日上午，记者采访了乐山市国土局副局长、新闻发 言人张苏蒙。

　　记者(以下简称记)：国土部门收回土地使用权人依法取得的土地使用权时，要经过哪些程序？

　　张苏蒙(以下简称张)："会展中心"宗地是依据《国土法》第58条第1款收回的。

　　记：《国土法》第58条第1款的内容是指"公共利益需要使用土地"，而"会展中心"用地实为商业用地，这怎么 理解？

　　张：法律上对"公共利益"没有明确的界定，会议和文化娱乐设施都是公众能够享用的。

　　记：收回土地要哪些程序？是否要向被拆迁户下达行政告知书？

　　张：目前没有明确规定的程序，关于行政告知书，我们没有下达，主要是因为收地时没有这方面的规定。

　　记：拆迁部门由谁确定？会展中心宗地收回后作为储备土地，又由谁对被拆迁户进行补偿？

　　张：按城市拆迁办法来确定，具体由房管部门负责。由政府发放补偿资金，但不一定由政府来进行实际操作，可以由 政府部门或国土局委托事业机构来办理。

　　记：补偿资金从哪里来？

　　张：用收入的土地费用来补偿。整个工作我一时说不清，我没有分管这件事情。

　　记：对会展中心宗地范围内的单位和个人的国有土地使用权证是否依法收回注销？

　　张：我不清楚。

　　在采访了乐山市国土局官员后，"会展中心"宗地拆迁是否按规定对拆迁户进行了补偿？7月19日下午，记者又来 到乐山市房管局，采访了副局长李容。

　　李容说，补偿问题是依据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》实施的，按程序召开了动迁大会，并宣读了 拆迁公告，采取货币方式进行补偿，以评估价确定补偿标准。关于拆迁程序问题，李容说，拆迁公司依法办理了拆迁许可证， 完善手续后才开始拆迁的。

　　记者问，拆迁公司是否与拆迁户签订了补偿协议？李容表示还有8家拆迁户未签协议。究其原因，李容称对方认为补 偿价格低。被拆迁户对价格有异议，可以申请重新评估，评估机构由谁确认？李容称，"那是拆迁公司的事"。

　　拆迁公司是否具有拆迁资质？记者又问。李容说，负责拆迁的是安信公司。该公司有资质，但房管部门没有给其颁发 资质证书。拆迁户的补偿也由该公司负责。至于安信公司能否代表政府对被拆迁户进行补偿，李容称"它是企业，不代表任何 单位。"

　　记者追问，一个企业负责被拆迁户的补偿及评估机构的评估是否恰当？李容不耐烦地起身，称要参加一个重要会议， 便匆匆离去。

　　随后，记者来到安信公司。据公司总经理王东介绍，拆迁户的补偿是乐山市土地储备中心委托他们搞的。

　　据记者调查，安信公司是股份制企业，2002年11月成立，注册资金200万元。其中，乐山市国土资源局下属 的乐山市土地管理事务所出资100万元，持股50％；市房管局下属的乐山市住房资金管理中心出资60万元，持股30％ ；市财政局下属的乐山市国有资产经营有限公司出资40万元，持股20％。

　　据知情者透露，安信公司的股东除出资最少的乐山市国有资产经营有限公司可依法从事资产经营外，其余两家股东均 为事业单位，不能投资、开办与其职能相关的经营公司。目前，该市住房资金管理中心已撤回股份。

　　如何解决纠纷

　　四川洪运律师事务所律师王新年说，依照《城市房地产管理法》第19条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》第24条的规定，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，政府或土地管理部门依照法律程序提前收回出让的国有土地 使用权，属于行政处罚决定，应依照《行政处罚法》规定的程序实施。

　　《行政处罚法》第31条规定，行政机关在作出行政处罚决定前，应告之当事人作出决定的事实、理由及依据，并告 知其依法享有的权利。第40条规定，行政处罚决定书应在宣告后当场交付当事人；当事人不在场时，应在7日内送达。

　　《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，拆迁人与被拆迁人应就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、 搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等，订立拆迁补偿安置协议。

　　《土管法》第16条规定，在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

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