写字楼摇身变成了住宅楼，如此楼盘“变性术”开始在南京频频上演。昨天，名为“奥体·韵动汇”的楼盘宣称在河西奥体中心将推出近千套住宅。记者通过调查发现，所谓的“韵动汇”就是河西十大标志建筑之一的“东渡滨江大厦”，而南京市规划局所核定的该楼盘性质却是“商务办公”。

　　写字楼“变性”成住宅

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　　据记者了解，由“东渡滨江大厦”转变而来的“奥体·韵动汇”有一幢主楼和一幢辅楼组成。售楼人员告诉记者，楼盘建筑面积约7万平方米，主要是户型面积在50平方米左右的住宅。也就是说，变化后的该大厦已经完全不是办公商务，而成了一个不折不扣的住宅楼。而就在前天，湖南路上“时尚空间”推出了3888元/平方米超低价“住宅”。该楼前身就是名为“江苏物资大厦”的商务楼。在新街口，也有部分写字楼摇身变成“住宅楼”，其销售业绩不错。另据记者了解，河西中央商务区内还有一些楼盘都在挂“商务办公”的名，卖的也是住宅。可以说，办公楼改成住宅楼的案例在南京比比皆是。

　　住宅俏销促使楼盘“变性”

　　据记者了解，无论是已建成、还是准备建设的商务办公楼，要想改成“住宅楼”，都会面临很大的困难，其成本也会增加不少，甚至有“得不到相关部门认可”的危险。那么，开发商为何对“变性”如此感兴趣呢？据从事过“变性楼”策划的王先生介绍，主要是市场对商务办公楼的需求不足，办公楼销售周期很长。对于急于回流资金的开发商来说，压力很大。相反，住宅楼的价格销售异常火爆，价格攀升很快。据了解，目前新街口核心地段一商务办公楼6000多元/平方米也鲜有人问津。而价格早就超万的“天空之都”、“金陵王府”等住宅，地段优势远不如该写字楼。南京房产管理局统计的数据也说明了这一点：今年上半年全市商品房上市面积440.83万㎡，预售面积381.8万㎡。其中商品住宅上市面积390.56万㎡，预售面积345.76万㎡。也就是说，上半年南京商业用房实际只有50.27万平方米，预销面积为36.04万平方米。商业用房所占据的市场份额只有普通住宅的12%左右。

　　“变性楼”是“过渡性产品”

　　国家注册建筑师陈晖认为，目前市政配套规划往往是基于城市的整个格局。如果将商务办公楼改成住宅，会给市政设施造成相当大的压力。同时，商务办公楼的柱网设计与住宅完全不同，也不会考虑朝向问题。一旦在不改变外观的情况下，改变楼的使用功能，会带来诸多问题。另有专家指出，“变性楼”还存在着土地年限一般不足、难以解决户口等诸多不利因素。而南京苏鼎房地产研究所宋坚认为，这样的“变性楼”虽存在缺陷，但迎合了市场的需求。“变性楼”最大的优点就是总价低，地段好。他认为，“变性楼”其实是“过渡性产品”，它可以缓解目前存在的住宅产品结构性矛盾。（记者尹海峡）（来源：现代快报）