贷款门槛提高，大多数人日趋理性弃三房型选两房型

　　据新华社电一手房市场低端物业放量，中高档二手房交易量逐月缩水，接二连三的房展会依然撩拨不动购房人观望的心，人们的购房标准普遍降低。种种迹象表明，上海楼市已走出“激情燃烧的岁月”，开发商的激情回归常态，购房人的选择日趋理性。

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　　房产市场新房均价将整体下滑

　　从市场看，目前上海楼盘案场的销售速度普遍放缓，销售周期逐渐拉长。由于客户比去年明显减少，开发商难以攒到足够的客户，只有多捂一段时间再开盘。至于个别连夜排队等购的传闻，一名专业房地产分析师一语点穿：“那基本是营销的需要。”

　　统计数据表明，7月份上海上市的新楼盘达44个，其中5000元/平方米以下的低端物业占新盘总量的1/4，7000元/平方米以下的中低价位物业几乎占新盘总量的一半，比去年同期提高了8%。低端物业大幅上升将带动上海一手房均价整体下滑，这是顺应市场的理性调整。

　　购房者重瞄低价房和小户型

　　从购房者看，“看菜吃饭”的多了，跟风追涨的少了，购房标准普遍降低。尽管上半年，上海房价还在小步前挪，但对1000名主力购房人员的调查显示，购房者普遍降低了购房标准。去年上半年,总价40万元到70万元的二手房成交量比重达50.9％，经过上一轮暴涨，70万元到100万元已成为当今的中端区间，但其成交量已跌至35.54％。这说明购买力已远远落后于房价的上涨。

　　就面积而言，去年，120至150平方米的三房成交量占总成交量的35.39％,80到100平方米的两房仅占11.46％，但目前市场上两房的需求量已骤升至60.58％。这表明，时下贷款门槛提高，大多数购房人不得不务实，将需求从舒适型退回到基本功能型。

　　房产企业用一元难以再赚80元

　　从开发商看，眼下，地根与银根双缩，房地产小企业贷不到资金，地皮也没法再炒，被兼并或淘汰出局只是时间问题。

　　最近，房地产企业“破天荒”地出现利润大幅下滑，上海地产界颇有影响的中远发展的中报净利润下滑42％，上海复地半年净利润同比下降34％。而去年，上海房地产开发企业的自有资金利用率高达74.24％，是社会平均利润率的7倍到16倍。房地产企业用1元钱自有资金可以赚到80多元利润。

　　地价和房价

　　上海已批闲地足够开发两年

　　据新华社电宏观调控下，紧缩的地根正在触动房价神经，一些开发商不时放言：这将导致房屋供应量下降，直接引发房价“反弹”。然而，这看似合乎逻辑的预测忽略了诸多真相，“土地神话”并不能必然支撑未来的房价“高歌”。

　　高房价缘于高利润

　　一问：高房价真是缘于高地价吗？

　　现实：今天的建筑用地是两年前获得的，今天的高房价是建立在以前的地价基础上的，而以前的土地大多是划拨和协议出让的。

　　即便以现今的地价计算，大多数城市的地价涨幅远低于房价涨幅。国土资源部报告显示，上海市去年平均地价同比增长5.34％，而房价同比增长24.2％；大多数城市中高档房产平均利润率在30％以上，远高于其他行业和国际上5％的平均利润率。

　　可见，至少在现阶段，与其说高房价是高地价惹的祸，不如说是制度漏洞下过分投机惹的祸。

　　普通住房用地照批

　　二问：土地供给真的不够用吗？

　　现实：国家宏观调控政策决定，从5月份起，半年内暂停土地审批。

　　其实，该政策从来都将普通商品房建设用地排除在外，严控的只是别墅和高档商品房用地。譬如上海，截至上半年，尚未开发的闲置土地多达6000公顷。去年，上海商品住宅供应量是2800万平方米，实际销售面积为2255万平方米。按此规模，如果真能盘活用好这些“闲地”，即便不再新批一分地，也足够上海两年开发之用。

　　上海房源供略大于求

　　三问：房源供给真的下滑了吗？

　　现实：房地产的开发周期一般为2年到3年，今年地根、银根双缩，开工项目会有所减少，但这要到2006年至2007年才会体现，而一两年前开工的商品房项目并没有多少受调控影响而停工。统计显示，上海今年商品住宅供应量为2760万平方米，预计年底实销面积在1900万平方米到2000万平方米之间，供略大于求的局面已然呈现。