协议“圈地”此路不通房产巨鳄难再“造城”

　　据新华社电　8月31日是触动房产界神经的日子。因为，它是协议出让经营性土地使用权的最后期限。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。

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　　在7月末有关文件下发时，广州市国土房管局副局长谢晓丹就曾作出“广州大盘时代终结”的断言，鲜明地表达了广州市政府加大土地市场调控力度的决心。

　　大盘时代“造城运动”

　　2001年11月，一本名为《大盘时代》的书，将广东房产商热衷造“大盘”的现状摆到了公众面前。近两三年，这股“大盘”风甚至刮到广东的二、三级城市，并通过广东地产商的北上、西征，刮向了全国。

　　地产商哪里来的气魄发动“造城运动”？其背后的支撑，一在于协议出让土地，二在于银行贷款。

　　我国城市土地出让方式主要包括协议出让、招标、拍卖，以及从拍卖出让衍生而来的挂牌出让四种。协议出让方式由于存在市场竞争弱、交易不透明等特点，一度颇受地产商欢迎。2002年以前，全国土地使用权招标拍卖挂牌出让的面积，占当年出让总面积的比例一直只是徘徊在2%至5%之间。而通过协议出让方式，地产大鳄以低廉的价格取得大片的土地。

　　在以协议方式大规模“圈地”后，这些地产商顺理成章地成为国内银行重点扶持的对象。银行资金开始源源不断地流入他们的腰包，支撑起整个气势磅礴的“造城运动”。据统计，全国2万多家房产公司，平均资产负债率高达70%以上。广州的房产公司更高达78%。

　　政府终结“大盘时代”

　　这种低地价主导的大盘营销模式，在2002年7月国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效时遇到了挫折，但凭借着“历史遗留问题”这一理由，全国范围内大盘的“圈地”运动仍在继续。2002年全国土地使用权招标拍卖挂牌出让面积为1.81万公顷，依然只占当年出让总面积的20%左右。

　　这种状况在造成国家土地出让金严重流失的同时，银行也在为大规模的房产开发承担着巨大的风险。为此，国家从2002年起就相继出台多项调控措施。而这次“8·31”政策大限的出台，充分显示了中央政府在进一步规范土地市场秩序的决心。

　　“在这种‘阳光地政’的照耀下，将很难出现一个大开发商囤积大量土地的状况，以往席卷全国各地的大盘开发热将逐渐消退。在这种意义上，‘大盘时代’已经终结。”广东一位不愿透露姓名的房产商说。

　　但这一观点遭到广州市房地产学会副会长潘蜀健的质疑。他说，土地使用权彻底实行招标拍卖挂牌出让以后，中小地产商将被淘汰出局，余下的都是一些“地产大鳄”。这时，如果政府“有形之手”能够有效控制单幅土地的出让规模，大盘时代可以宣告终结。否则，下此结论为时尚早。（侯颖／编制）