| 公共资源失当经营 杭州，富人的游乐场？ | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2004年09月02日16:01 浙江在线 | |||||||||
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人均收入全国排名第十的杭州，房产均价却已经超过广州、北京、上海！ 普通百姓月收入在1000元左右的杭州，却消费着中国最豪华的奔驰的士！ 在杭州，更多人买不起房了，更多人打不起车了，这是杭州的问题，表现的更是中国的痛处：沿湖沿海线已成为富人一条线，世代居住于此的平民面对高昂的生活费用，被迫迁
天堂的昂贵，源自公共资源的失当经营。顺从市场的公共资源，在各地的富人大量挤入杭州市区时，成为了平民所不能承受之重。而这一切远不是“房产现象”就能解释的，越来越贵的杭州是中国社会转型期的城市标本。 火车在杭州东站停下，旁边灰暗的老房子夹着新开发的楼盘，混乱得很有活力，然而路还是有点不整，周边的绿化和城市公共设施似乎还没有到位，环顾四周并没有看到热闹的广告牌——一般而言，广告牌的密集度，代表了人气之旺。 不过大众的士公司的一个司机师傅介绍，这已经算是杭州的市中心了。“别小看这里的房子，也别嫌配套不好，这里的房价差不多要每平方米8000块。”的士师傅说这句话时特意转过头来用手比画出八的样子，有些自豪也有些自我吃惊的感觉。 这一个表情在他聊到杭州将推行的奔驰、宝马的士时再次浮现。杭州不大，中心市区面积仅683平方公里，在全国省会城市中，杭州市区的面积为倒数第二。而交通部门的数据，杭州的的士就有7000辆，这次推出的奔驰、宝马将有500辆。杭州的的士费相较于广州、北京并不便宜，它的起价是10元4公里，每公里2元，和上海差不多，而奔驰、宝马计划起价12元4公里，每公里2元4角。 对于杭州将试着推广奔驰、宝马的士，杭州各级单位是一片信心，众多的士经营公司都纷纷表示要跟进，杭州市交通局局长王水法直接对媒体表示，肯定保证这些的士能挣钱。《都市快报》房产专版记者说：杭州的富人毕竟太多了，大部分都不是杭州人，特别是星期五到星期天，满街都是富人。 事实似乎佐证了这样的说法，每到星期五，从上海到杭州的火车票就会被抢购一空，高速公路通常会非常拥挤。上海人都会这样劝朋友：从星期五下午开始就不要去杭州，太多人去了，路根本没法走。 “钻石级”房价！ “开窗看得见西湖的，即使是远眺，也要1万元每平方米起底，一般是2—3万元每平方米。”杭州滨江房地产公司副总朱立东说。位于武林广场西侧，西湖东边“锦绣文苑”房产公司的接待人也告诉记者，靠西湖边房子现在至少15000元每平方米，而且现在几乎没有现房。在当地，人们戏称西湖的地价已经不只是黄金级的，而是钻石级的。“要问杭州谁最舒服，就是那些以前有地在西湖边的农民，人家可是躺在钻石床上睡觉。”在打的到西湖的时候，司机这么和记者调侃。 实际上西湖边房子少得很，根本没有楼盘。西湖的北边除了香格里拉饭店，其他都是以前的一些行政单位留下的老房子。杨公堤边，因为新西湖的改造，剩下的大建筑只有西湖国宾馆和西子宾馆。最集中的是西湖东边的湖滨路，但是那也是隔着一条绿化带了。严格意义上讲，除了老房子和宾馆，西湖边根本没有大规模的住宅房，只有几座旧别墅，那都是一些退休老干部住的，量很少，根本没有大面积的建筑群。 “这里的房子一般是不卖的，开发商也没办法打这里的主意。”70多岁的王老伯住在香格里拉饭店的后面的一个小村，现在北山路正在翻修，他们的村子将用一条仿古的墙围住，只留几个出口，那是以前祖上留下的房子。这里的房子几乎都是以前建的，这几年政府是不批的。他每天下午都要到西湖边散步。“这里除了老房子，一律不准新建房子，而且，市政府今年还作了个规定，老房子改造的话，新建筑的面积必须比老房子小20%，所以，房子只能越来越小。你看到的宾馆都是以前军分区的，但即使他们也得遵守这个规则。”至于别墅，老伯的说法是，那是上世纪60年代左右一些富豪建的，也就那几幢，现在已经不能建了，连买卖都很难。 关于西湖边的别墅买卖，在去年杭州是被炒得很火的一个新闻。有一家业主开价2800万元要卖，结果引来众多人的关注，不过这座别墅最后还是没能成交。 一个采访此事的当地记者说，听说政府表示转卖要有严格规定，而许多业主都是冲着把它改成商用，所以后来谈不妥，等到有人要买下居住时，房主却后悔了。“毕竟，这是世界少有，全国珍稀的啊！” 不过，东边沿着西湖那条路旁边的房子，可成了抢手货。据业内人士介绍，现在的价格应该达到两万元每平方米了。王老伯也打算今年把房子卖了到郊区买房子，小儿子要结婚了，原本他在这里的房子就显得很小，王老伯把这里的房子卖了，差不多可以在郊区买到大点的套房。他觉得自己很幸运，他说，要是那些外地来杭州工作的人，工作一辈子都很难买到房子的。 王老伯有点庆幸也有点焦躁。“这杭州，真是越来越难住得起了！”他自言自语：“这也难怪，天堂嘛！”西湖边的房价纵使钻石级，住得起的终究是少数。 然而事实是，杭州的房价不止西湖突出，以西湖为原点，各个地方的房子以靠西湖的距离增加而逐渐改变。沿西湖边的1—2万元/平方米，到体育场路附近的8000元左右，而外围区域的平均房价从1998年的不到2500元/平方米上升到了2003年的5500元/平方米了。 据杭州市人民政府办公厅和杭州市统计局公布的数字，2001年，杭州市人均年可支配收入为10896元，2003年杭州市民人均可支配年收入仅为12898元。年人均收入刚过万元的杭州市民，如何消受每套价格在数十万，甚至百万的房子？ “崩盘论”阴魂！ 就在两个月前，所谓的“杭州房价即将崩盘”的悲观论调在这座城市又开始流传。 杭州市的房价增长的幅度和速度实在让人无法不怀疑它的可靠。1998年以来，杭州市中心(不包括西湖周边区域)和次中心的平均房价分别从4500元/平方米和3500元/平方米，上升到了2003年的8200元/平方米和6200元/平方米。这的确是个谜，杭州人自己买不起房子，房价却还在涨。 其实，这两年来关于杭州房价将崩盘的传言就流行了好几次。杭州会不会是第二个海南？面对这个问题，滨江房地产公司副总朱立东信心十足地对记者说：不会的，不可能的，杭州房价没有泡沫。滨江房地产公司是杭州第三大房地产开发公司，他们在绿城等房产大鳄“逃离”杭州后，大举进军。 但是，质疑声依然四起。就连国务院和国家建设部都不放心。 从去年年底到今年6月，国务院和建设部就三次组成专家团前来考察，他们实在不放心。熟悉内情的人告诉记者，第一次没发现什么问题，但回去想想，他们总觉得奇怪，想不透，第二次又来了，又没发现问题，还是想不透，所以6月初的时候又到了杭州考察。第三次来的直接促因是当时网上又在盛传杭州房价即将崩盘。起因是一个中介公司的人在论坛发了个帖，以5月份在杭州举办的浙江省第十一届房地产博览会人流量，成交额下降28%，以及十万套二手房没人接盘为理由预言杭州房价将崩盘。 这一次专家组还特意把发帖的人也请来开会了，开会的结果是，他们终于比较安心地认为，杭州的房价不会有崩盘的危险。朱副总抱怨说，从今年以来杭州的一些媒体开始在唱衰杭州，几家报社抓住几点小问题就不断扩大，宣传得世界好像要塌了。朱副总信心十足地告诉记者：崩不崩盘不是喊得出来的，你看房子还卖得这么好，也没有烂尾楼，根本不可能崩盘。他认为，以这三个理由预言是不恰当的，首先那个展览会因为改期导致人流减少，而二手房的数据根本不真实。 事实似乎佐证了朱副总的说法。去年，杭州某报记者接到举报，某开发商违法收取每套10万元的“定金”。既然房产商收取“定金”的行为违法，为什么还有众多购房者甘愿“指腹为婚”呢？据该报的分析，杭州的房价一个劲地往上蹿，不光房价涨，户型也跟着“涨”。现在杭州的房子动不动就是一百四五十平方米的大户型，在杭州，好户型紧俏得难以想象，有人为了拿到好的户型，甚至会给售楼小姐塞了几百块钱的红包。 在杭州一家公司担任副总的王先生今年一口气定了两栋房子，他很得意地说，现在在杭州要定好地段和户型的房子很难的，他是靠“走后门”的。 《杭州日报》一个记者坦率地说，其实这不能怪记者，毕竟杭州这样的房价、这样的消费结构没理由继续旺市，很多人想不透，很多专家也想不透，因为杭州人根本买不起这样的房子。 “空心化”市区？ 房子一直有人买，然而晚上走在杭州的市中心，9点过后的杭州却已经一片安静。在最繁华热闹的武林路，没有太多密集的广告牌，也没有太多的行人。 可能是限电的缘故，整个城市显得很萧索，真难以相信这是在市中心。事实上，就在记者入住的体育场路旁边，整条街找不到一个超市。人气十分不旺。 浙江大学房地产研究中心温海珍博士解释说，这可能是很多人和企业搬离市中心的缘故。“我们也在拼命往外挪！”温海珍博士说，在专业上他是杭州房地产长期的研究者，在生活中他却也是为买房子苦恼的外来年轻人。他开玩笑说杭州实在贵到住不起，如果用他的工资，他可能得花100年才能买套自己比较满意的房子。而且，可能不止他这样。许多人都是这个样子。据温博士的估计，杭州工人的工资基本应该在1000多元。这个数据被广东发展银行副行长徐国定认可，照徐副行长的估计，杭州市的普通工人的工资确实只有这个数。 今年2月份召开的杭州十届人大会议上，人大代表、杭州市西湖啤酒朝日(股份)有限公司总经理张志武就曾向政府呈交了一份提案：《降低人才的住房成本》。 他之所以递交这个提案，在于杭州房地产的高价已经威胁到他们公司的生存。他告诉记者，在这些传统行业，普通员工2-3万元的年薪不吃不喝也要30年的积蓄才能买到一套房子。他们每年都会流失大量好不容易培养起来的人才，曾有一个离开的员工在辞职说明上算了一笔账：他去年年收入5万元(应该说不少了)，如果在杭州立足，买套100平方米的房子，动辄要70万元。第一笔付出的款项是：首付加装修加电器是35万元；按揭20年，每年4万元。他家里不能在经济上支持他，他感到在杭州看不到前途，所以决定去上海发展。“如果是公司管理上的问题，我们可以改正，但他和我们算了这笔账后，我们拿什么来挽留他？”张志武说。张志武的疑问可能是很多企业主的疑问，杭州房价已经对设在市区的企业感到压力。 据市统计局的调查统计，杭州市区居民中最低收入家庭约占1.5%，低收入家庭(户均年收入在1.5万元以下)，约占10%，中等收入家庭(户均1.5万元至3.5万元)，约占50%；其余为高收入家庭。 然而就算是高于3.5万元的高收入家庭对这样的房价也很难承受。曾有人在杭州市市政府网站的市民论坛上发帖，认真地算了一下账目：就拿一套80平方米，单价5500元的商品房计算好了(这种低面积、低单价的房子在市区找得出么？)，总价要44万元，按商业贷款20年，首付20%要8.8万元，月付2330.83元。诸位，在租房情况下家庭(就算你一个人好了)的必要生活支出每月1000元够难熬了吧，400元房租水电有线宽带加600元伙食，那么你的收入每月平均不得低于3331元，即年收入低于4万元的时候你付完月供就可能要吃泡面度日了。假定你房子到手不装修或简单装修，你已有购置基本家电和家具的钱，余下的问题是：你在余下的这些年里不准买任何奢侈品，不准买好衣服，不准请人吃饭，参加别人的婚礼不送礼金，不准生病…… 据统计，杭州市2004年上半年全市商品房销售均价为6112元/平方米，按一套面积100平方米住宅，保守计单套住宅总价为61万多元，为市区家庭人均可支配收入的16倍(2003年城市居民人均可支配收入为12898元，按一家三口计)，远远超出房价收入比3～6倍的国际标准线。 曾有学者指出，这可能出现城市空中心，即作为中低等收入的群体因为房价的高企而不断往外搬造成市中心人口过少，出现市区空心化倾向。 “莫须有”买主？ 买主到底都是谁呢？ 有人戏称这些都是“莫须有”的买主，原因就是平时很少能看见房主。据当地媒体报道，杭州中心市区空房率比较高，达到30%左右，而之前当地媒体做过的抽查显示，空房率达到70%。虽然朱副总说这样的数据不准确，然而记者看到晚上8点的杭州不仅路上人不多，房子的亮灯率也不高。 浙江大学旁边一个高档住宅小区的保安告诉记者，他们小区的房子有一大部分是外地人买的。这些人有的是周围工业开发区的老板，这其中还包括一部分台商；有义乌、台州等周围地区的老板，“星期六、星期天总有一些看上去像农民的人，那些就是这周边地区的小老板，别小看他们，个个有钱得很。”这个保安说。有买来炒房的，最出名的就是温州炒房团；还有就是一些周边地区的退休干部。这些人平时都不住这，只是偶尔来，所以亮灯率不高。 朱副总说，杭州真正的买主主要是周边地区的老板。浙江作为经济强省，资金基础雄厚，很多人都有买房子的能力和投资的想法，而杭州作为省会当然是首选。再有作为大上海城市圈的杭州，也吸引了在上海驻站设办事处的许多商人。 事实上，记者在上海采访的某跨国公司的总经理本身就有在杭州买房，据他的说法，很多人都在杭州买房，或者打算在杭州买房，他们常常星期五下午一起驾车去杭州，把杭州当假日休闲放松的地方。这种情况不止出现在上海，大上海城市群很多企业的老总都有这样的做法或者计划。因此，每到星期五下午，上海到杭州的路总是非常拥挤。 有知情人士告诉记者，这样的情况还和杭州市本身对城市的经营定位有一定关系。据悉，杭州是在面向对上海城市经济圈的对接中，把自己定位为旅游住宅休闲区。应该说，这个定位是非常正确的，然而这样的定位，吸引了来自周边城市的富人，房地产商开发的楼盘越发往高价走，而弱势群体因而被排挤出来。 朱副总提供了另一种见解：杭州房地产是1998年才正式市场化的，之前，杭州的房子是不许外地人购买的，这本身聚集了一定的购买欲，而且，关键是，杭州的房地产开发和其他城市不一样，杭州在进行房地产开发时，每年推出的地非常有限，而需求又相当旺盛。特别是一开始，在高需求的市场反映下，杭州不像其他城市，马上整合土地，而是坚持每年只放出一点点，大概只有需求量的60%～80%，所以，第一次拍卖地皮，杭州就拍出了高价，这成了奠定杭州房价高企的直接原因。 据业内人士透露，杭州房地产商都握地很少，杭州市政府吊急了大家的胃口，所以，杭州动不动就会拍出天价地块。对此，该业内人士认为，杭州这样的做法是明显的市场行为，是经营城市的经济策略，通过这样的经营，杭州的房产会产生供需两旺的局面，房地产呈高端走向。而这恰恰符合杭州把自己作为大上海都市圈高尚居住城市的定位。事实证明，杭州市这次城市经营无疑是异常成功的。 在杭州市政府的某参考文件中就有这样的字眼：“杭州目前正处于城市化的关键时期，需要房地产业的发展加快城市化进程和为城市建设提供资金。”据杭州市统计，2003年房地产对杭州全市GDP的贡献率相当于11.6%，房地产业已经成为城市国民经济的一个重要新兴行业和支柱产业。可以看到的是，苏州的创业环境以及城市其他条件跟杭州差不多，但房价却比杭州低，在今年一季度苏州市区的房子价格在3500元/平方米左右，与此同时，杭州的房价却是将近苏州的两倍。 弊端开始显现。杭州由于房价的高企已经开始导致大量中小企业的外逃，而城市空心化的倾向也有所表现。杭州市区偏小，和杭州市的经营有很大关系。 杭州越来越昂贵，天堂也因此越发遥不可及，假如这样下去，天堂将成为少数富人的游乐场，而真正的居民将抛弃杭州。来源：《新周刊》 | |||||||||
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