房贷新政有避重就轻之嫌？

http://www.sina.com.cn 2004年09月05日03:08 山西晚报

　　9月2日，中国银行业监管委员会下发了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中对个人住房贷款月还款额不得超过收入50%的规定引人注意。不过，业内人士对这项政策在实际操作中是否能真正规避贷款风险表示了担忧。

　　解读房贷还款额规范个人贷款

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　　根据《指引》中“商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)”的规定，今后，购房者申请贷款的额度不得超过其月收入的50%。不过，对于夫妻共同申请贷款，银行要调查其收入状况后确定其申请额度上限。

　　银监会的文件中提到，商业银行对企业业主申请个人住房贷款审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，还要求其提供有关资产证明(例如银行存单)、银行对账单、财务报表并实地调查等有关票据，以了解其真实的经营情况和真实财务状况，进而全面分析其还款能力。

　　个人申请商业用房贷款的，如贷款者是自己开公司或是公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。

　　此前，个人申请住房贷款一般要向银行提供本人的收入证明即可，无须个人纳税记录、工资条等凭证。

　　记者还了解到，该文件只针对商业银行房地产贷款，不涉及住房公积金。

　　此外，《指引》还对“所有住房贷款的贷款成数不超过80%”提出了强调。

　　其实，今年2月28日，国家银行业监督管理委员会向外界公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》草稿，开始向社会征求意见。当时就引起外界一片哗然，认为是银行开始严控个人房屋贷款的信号。

　　评价对炒房者影响较大

　　“在个人购房贷款不良率只有1-2%的情况下，这个政策主要将对贷款额较大、炒房者这两类购房者产生较大影响。”东北财经大学金融学院博士徐明圣告诉记者，此次出台50%的上限，银行将对其加强审查，如每月还款额占其收入比例过大，必然要求其缩减贷款规模，进而降低风险。

　　目前，相对于公司贷款、汽车信贷等业务，个人住房贷款是各银行最优良的贷款品种，因此，这块业务也成为各家银行争夺的一块肥肉，一些规模较小的股份制商业银行特意推出了针对这块业务的个性化服务。

　　在这个前提下，一些银行为争夺客源，也可能适当降低门槛，容忍客户提高每月还款额的要求。这样，就有可能出现月还款额超过其收入一半的情况。

　　“其实，在《指引》出台前，每个银行也有一套审核申请者还款能力的标准，只有通过了，才会放款。”某大连分行个人贷款中心一位人士告诉记者，新政策颁布前，如果一个申请者月收入万元、申请贷款月还款额为6000元的话，银行工作人员考查发现此人文化素质高、从事公司高层管理工作、收入稳定、预期收入高，综合这些信息，一般也会为其办理贷款。

　　在中原（中国）集团大连分公司大连地区项目总监梁晓霞看来，银监会这项新政策意味着银行个人贷款业务将要“紧一紧”。她认为，“50%的比例比较合适”。她从多年从事房地产行业的经验分析说，在个人房地产贷款还款信用比较高的前提下，50%是大家认为比较合理的较高限额。

　　疑问为何对房地产贷款未规定

　　记者发现，《指引》对个人贷款出台了50%的上限，但对房地产贷款额度占银行信贷总额的比例却未予规定。

　　此前，《指引》在征求意见稿中有“商业银行房地产贷款余额不得超过其各项贷款总额的30%的比例”的内容，但在正式下发的文件中并未提及此事。对此，银监会的解释是“部分商业银行以及相关单位在反馈意见中表达了不同意见。我们最终认为房地产贷款的比例限制由各家商业银行在内控制度中规定更为妥当，以体现不同机构对此类贷款风险的态度和市场策略。”

　　那么，房地产贷款究竟占银行贷款总额多大比例？

　　今年4月末在大连举行的“振兴东北金融高峰论坛”上，一些银行行长向记者透露，部分银行房地产贷款已占其信贷总额的50%以上。这其中主要是房地产开发商向银行贷款以维持工程正常进展。一般地，向银行贷款占开发总成本的30%左右。在一个面积约5万平方米的楼盘，向银行贷款大约是四五千万元。

　　“与个人购房贷款相比，向开发商贷款风险要大得多，从这点上看，新政策有避重就轻之嫌。”一位不愿透露姓名的房地产研究人士说。

　　大连《半岛晨报》供稿

　　网络编辑金环

　　(山西晚报)