土地交易没“猫腻”市民将获益

http://www.sina.com.cn 2004年09月07日03:54 哈尔滨日报

　　8月31日，对全国的房地产开发商来说，是个不同寻常的日子。按照国土资源部发布的71号令，到8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。

　　8月31日，哈尔滨市国土资源局对53块经营性土地协议出让进行了公示，此举意味着从9月1日起，我市经营性土地协议转让的大门就彻底关上了。

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　　当土地交易不再有“猫腻”、一些开发商把它称为“‘8·31’大限”时，许多房产专家却认为，71号令对以往那些有关系拿地而无实力开发的“假开发商”而言是“大限”，并不是房地产市场的“大限”，相反，它将对楼市起到促进作用，买房人还会从中受益。

　　“8·31”后，开发商身子骨要“结实”

　　过去在房地产市场，有不少土地交易不是明码标价，而是只要买卖双方商定一个价格就行了，行话叫协议转让。这种土地交易的暗箱操作，谁也无法说清我市土地供应的真实情况，市场上到底有多少项目。这种土地供应的无序局面将随着“8·31”政策的实施而改变。

　　“8·31”后，一些“拿地关系”硬的房地产企业所表现出来的“强者恒强”局面将发生变化。有关人士认为，此次“8·31”政策实行过程中，靠关系拿地的时代将成为过去，“8·31”将使我市房地产行业回归“资本密集型”的本质特点，资金和运作能力———即“身子骨”结实不结实将成为新一轮房地产企业较量的热点。

　　“8·31”后，过去靠规模开发“积累品牌”的做法将随着土地获取方式的改变而改变，新生的资本型房地产企业有望成为购房人的新选择。过去在购房人心目中有一定“品牌”的房地产公司有可能因为拿不到土地而减少开发项目，相反，一些新生的房地产企业将进入楼市。

　　“8·31”后，楼盘开发追求最大效益

　　术业房地产代理公司总经理认为：过去，由于土地交易不规范，拿地“容易”，很多开发商不追求某项目的利益最大化，而往往是通过规划的开发实现利益最大化。因此，拿到一个项目以后，往往走“快”字路线，即快速完成设计、快速销售、快速进入下一个新盘的开发。而“8·31”以后，随着拿地成本的增加、拿地难度的提高，开发商的经营理念将发生变化：每个项目的利益最大化将成为开发企业的经营目标；好的房地产企业也将从“速度型”转为“效益型”。

　　同时，这还将带来相关行业的调整：开发商选择设计公司的标准不再是谁能在最快的时间内完成设计，而是谁能把设计做得最好；开发商选择销售代理公司的标准不再是谁能在最快的时间内将项目卖完，而是谁能把项目卖出最大利润……靠优质产品获取市场的开发商有时会越来越大，而与此同时，行业内对从业人员的素质和从业水准的要求也将越来越高。

　　“8·31”后，买房者将从中获益

　　“8·31”后，市民买房的政策风险变小了。无论是53个“上榜”项目，还是其他必须进行招拍挂的项目，经过几轮的反复审核，过去常见的开发商擅自调整规划、该建的配套没建等问题几乎可以杜绝。

　　此外，开发商经营理念由“速度型”向“效益型”的转变，意味着房子会越盖越好，整个房地产行业的综合服务水平也会上升。很多开发企业因开发楼盘数量的减少而做精做细，很多优秀的房地产职业经理人也因管理楼盘数量的减少而对手中项目投入得更多，买房人因此而获得的综合服务也会越来越多。