市民买房如何避开陷阱专家教你几招(图)

http://www.sina.com.cn 2004年09月20日08:50 温州新闻网

购买一间房子，可得细心再细心。

　　近期楼市回暖，仅市房屋交易产权登记管理中心日平均签订预售商品房买卖合同就达30多份，最多一天甚至达到50多份，大大超出了平时10多份的交易量。与此同时，购房合同是房产陷阱的“藏身之地”，如何签订一份防陷阱的购房合同，对市民显得极为重要。为此，本报记者采访了市房屋交易产权登记管理中心工作人员和浙江光正大律师事务所叶林枫律师，让专家教您购房攻略。

　　攻略一查看“五证”原件

　　李女士上次去某房开的售楼现场，准备定购一套商品房，但当她向售楼人员要求其出示《商品房预售许可证》原件时，售楼人员却借口说，这些相关文件正在报批手续，不肯出示。

　　点评：在签约之前，一定要关注房开商的“五证”“二书”是否齐全，要不一旦交完订金或签了约，再出什么问题，客户就再也见不到开发商先前的笑脸了。所谓五证指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》、《商品房预售（销售）许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《商品房预售（销售）许可证》最为重要，按照有关规定，一般证件原件应在售楼现场悬挂。

　　攻略二切记口说无凭

　　市区某花园为了卖掉房子，在售楼广告中对幼儿园、健身房、绿化等配套设施做了美好的描述，但这些承诺都没有在合同中进行约定。结果交付之后该花园出现了健身房挪作企业办公用房的现象。当买受人向开发商要求一个说法时，开发商即刻变脸以合同没有约定为由进行推托。

　　点评：对于开发商售楼时承诺过的，比如健身房、绿化、会所，以及地上地下的停车位等，建议您在合同中，不仅要详细写上承诺内容，还应要求开发商承诺竣工交付时间。同时这一条款还应包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件时双方约定的处理方式，且应该按照对您比较有利的方向约定。总之，一定要记住“口说无凭，立字为据”，不要在导购人员、宣传广告、口头承诺的影响下草率签字。

　　攻略三确定交付日期

　　金先生在龙湾区购买了一套商品房，预备做婚房，当时销售人员告诉他2005年会竣工。可是最近，金先生拿出预售房买卖合同不禁吓了一跳，合同上赫然约定交付期限为2007年。无奈之下，金先生只得准备将其卖掉，换套交付时间早一点的房子。

　　点评：在买房的过程中，开发商的销售人员会信誓旦旦地告诉你什么时候会竣工，可是这个竣工时间往往比合同约定的交付期限提早了很多。在签定合同时，建议您有充分的时间仔细研究合同，同时可向开发商索看建筑施工进度表。

　　攻略四核对违约责任

　　去年，林女士在外省某房开商驻温州销售处买了一套商品房，该商品房买卖合同的第十五条规定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.02%向买受人支付违约金。”

　　点评：按标准合同第十五条,迟延办理产权证的，出卖人应付违约金每日按已付房款的万分之三计算。但是林女士出示的这一条款意味着开发商即使有过错办不了产权证时，不仅买受人不能退房，并且只能赔付全部房款的万分之二，也就是几十元左右，这违背了公平原则。(温州日报林慎颜红伟)（来源：温州新闻网）

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