二季度红火三季度大跌两成 商品房销售创7年最低

　　商品房在价格持续走高的背景下越来越不好卖。昨天，市企调队发布消息称，三季度商品房销售景气指数从二季度的110.12下滑至86.29点，跌入7年来最低谷。市企调队官员预测认为，今年第四季度，全市商品房销售景气指数将再降1个百分点左右。

　　据市企调队的调查资料显示，今年第二季度全市有六成多的房产企业空置商品房较一季度明显下降。商品房预售和商品房竣工形势均呈现一片繁荣景象，商品房预售景气指数达

到119.69点，较一季度稳步上升了0.32点。

　　房产企业如此好的景气运行状态，在第三季度却步入了销售景气寒流。市企调队近日对全市90多家房地产企业的景气运行情况进行了调查，发现第三季度我市商品房销售面积和售价增速均有所回落。主要表现在商品房预售景气指数，分别较第二季度和去年同期大幅下滑18.48和34.99点，仅运行在101.2的景气边缘。

　　表现得最不景气的要算商品房销售。调查结果表明，第三季度商品房的销售分别较第二季度和去年同期大幅下滑了23.83和43.47点，跌入了从1998年以来的历史最低谷。

　　销量上不去，价格景气同样受影响。市企调队官员透露，目前的销售价格景气指数为125.48点，分别较第二季度和去年同期下滑了22.22和5.44点。

　　为何第三季度商品房销售景气会一改往日生猛的状态，步入7年以来的最低谷？市企调队官员分析认为，主要是受国家宏观调控的滞后影响。在国家宏观调控影响下，原材料价格持续走高，给全市房地产开发增加了很大的成本。出现新危险讯号

　　业界公认的房市第一危险讯号是，新商品房价格猛涨，房屋租金却一路下滑。但重庆房市目前的情况是：开工量同比在增加，而销售面积却大幅下滑。业界人士和专家均认为，这是房市出现的第二个危险信号。如不对市场加以引导，第三个危险讯号就会接踵而至：房价会因供大于求、空置过多而下跌。

　　昨日，重庆大学建管学院房地产系、中原地产、真信房产等多家单位负责人表示，第三季度房屋销售下滑，是重庆房市的一个转折点，市场出现了第二个危险信号。

　　专家认为，销售行情下滑，说明了一个大问题：市场需求降温，供需出现局部不平衡。这又可以细分出两个问题：一般购房者持币待购观望房价走势；投资客因为租金下滑步伐变缓。

　　供需的矛盾最终必然影响到价格。从理论上讲，市场开发量在增加，购买力却在减少，很可能出现供大于求，导致空置率增加，房价下跌。而此时房价受成本的影响相对变小，市场需求对它的制约变大，此时，第三个危险信号出现，房市泡沫凸现。

　　不过，专家分析，今年乃至明年上半年，重庆房价不会下滑，因为目前成本因素还是占了大头，比如，地价、建材等多种建房成本明显增加。此外，供需不平衡的矛盾以及二级市场租金下滑对一级市场房价的影响，一般有个滞后反应期，大约为一至二年。

　　据报道，最近几个月，北京、上海等地销售行情也在下滑，主要是中高档住宅和写字楼。当地部分业界人士和专家认为，此前房地产投资局部过热，房价上涨过快，水分过多，在国家宏观调控下，正慢慢降温回落。五大军团角逐烂尾楼

　　烂尾楼的魅力越来越大，引得北京、上海、深圳、外资和本土五大军团竟相角逐。

　　外来军团的眼光大都盯在闹市区的知名烂尾楼上，这当中，论规模首推“上海帮”。昨日，大渡口区建委传来消息，该区电影院旧址上荒废近5年的烂尾楼终于迎来新生，买家是上海一家房地产公司。据介绍，该楼已被更名为君悦天下，一年后，它将成为大渡口的第一高楼（高100米，27层，总建筑面积3.8万平方米），而且还将出现该区首个星级电影院。

　　除此以外，长滨路上的君悦长滨、较场口的地铁花园、以及沙坪坝的鑫星世纪，这些烂尾楼的操盘者，无一例外都是上海人。

　　除上海外，北京和深圳军团也在今年，先后拿下较场口华侨大厦和江北江田大厦。不过，谈到目前烂尾楼操作最成功的，可能要数江北金源大酒店。这幢烂尾楼的接盘者来自印尼。经过短期的改造，这个观音桥唯一的五星级酒店迅速扬名。

　　此外，大部分烂尾楼还是被本地买家吸纳。

　　当然，买家也不是见楼就收。一些商家就表示，虽然我市还有不少烂尾楼都很具吸引力，但有些法律纠纷实在复杂，一时半会儿难以理清，最终望而却步。中介转战二手房

　　新商品房卖不动，二手房却卖得欢。香港中原、天津顺驰、台湾信义等中介大腕都相继杀进重庆市场，重庆二手房市场行情可见一斑。

　　去年到今年上半年，我市二手房交易量只占新商品房交易的30%左右，最新统计显示，目前二手房交易已占到40%以上。二手房如火如荼，有房中介为抢占市场，除了遍地开花开分店，还全副武装提升硬件：摄像机、数码相机取代了传统的普通笔记本。

　　以前，房中介房源和需求都是写在笔记本上，人手一本。但现在不一样了。记者在小龙坎中原地产和杨家坪直港大道真信房地产公司看到，这些房中介门口都摆放了一台电脑，购房者可随意查询房源和政策。置业顾问采集房源时，便把房子基本结构、装修情况、外部环境等都用摄像机或数码相机拍摄回来，存放在电脑中，购买者一目了然，无需再实地挨家逐户考察。

　　为了抢占先机，以前设在背街小巷的房中介门市多数都搬到了当街。最近一两个月，南坪商业步行街突然冒出十多家房中介门市点。

　　主管部门和业界都认为，新商品房价格过高，是二手房销售行情好的一个主要原因。最近两年，主城区大拆迁，产生出大量需要住房的拆迁户。去年下半年至今，主城区就产生3万多户拆迁户。调查显示，半数住房补贴受益者进入了旧房市场。别墅非优盘滞销

　　昨日，一楼盘销售主管吴艳跳槽了，理由只有一个：两个月业绩平平，提成收入锐减，现跳到了一家二手房公司卖旧房。业界透露，这种卖新房的跳槽卖旧房成了普遍现象。

　　对此，开发商原来很困惑：卖新房怎么都比卖旧房好，为啥还要跳槽？得知统计部门此次的数据后才惊觉：原来如此！第三季度，新商品房销售行情普遍锐减，“我还以为只有我们一家卖不动呢？”

　　不过，一线优盘的销售依然很火爆。昨日，龙湖、南方、华宇、天景、金科等热盘表示，他们的销售目前没有出现任何松动，基本上还是放号阶段，房子都抢订完了，不存在销售下滑一说。但不少开发商承认，最近很难看到“房价未定，购房者就提前几天连夜排队拿号”的痴迷情形了。

　　业界透露，卖不动的主要是别墅和非优盘“一高一低”两种房。最近，南岸一别墅放号销售，此前收集的“意向性购房者”并非都是真正买家。

　　开发商透露，因为销售走势不好，打乱了他们的资金回笼计划。九龙坡一开发商最近闷得慌，去年开始销售的一个楼盘，现在也没卖完，资金没法抽出，而在渝北看好的一块黄金宝地，因资金不到位，无法下叉而被别人抢走。

　　有销售代理公司称，半年前为了抢生意，原本2.5-3％的代理费杀到了1.8％的历史最低价，但最近一些开发商急于卖房变现，代理费涨到了历史最高点3.5％。不过规定代理公司必须要在一定时间内完成销售任务。

　　业界分析，销售行情下滑，主要原因是在国家紧缩银根的宏观政策下，炒房族因租金下滑而止步。另一个主要原因是，最近国家“严控拆迁规模”，无疑让拆迁户购房者减少。空置房可能增多

　　与商品房销售景气截然相反，我市房产开发在上季度降温基础上逐步回暖。市企调队调查表明，第三季度全市房产企业景气指数运行到了152.47点的高度景气状态，分别较二季度和去年同期上稳步上扬3.31和2.44点，创历史同期新高。

　　尽管销售不景气，房产企业的开发热情却不减。调查结果显示，第三季度有27.15%的房地产企业新开工面积增加，五成多的房企新开工面积保持在第二季度的水平，仅有17.13%的企业有所减少，新开工景气运行在110.02点的景气状态，较第二季度和去年同期分别上升了14.7和4.14点。

　　房产开发回暖的另一个征兆是，房产企业第三季度的投资在稳步增加。调查显示，有三成多的房地产开发企业增加了固定资产投资，有六成企业保持了第二季度的投资水平，固定资产投资景气指数运行在125.64的中度景气状态。

　　按常理，销售和价格都不景气的情况下，房产开发应该持续降温，我市房产开发为何逆市上扬呢？市企调队官员对此称，从目前的情况分析，房产开发升温与销售和价格双双走低形成矛盾，房产开发商的打算谁也无从知晓，但可以预见的是，这种状况可能会导致空置商品房增多。

　　市企调队官员分析认为，尽管商品房的销售和价格指数不景气，但随着房产市场的进一步完善，以及企业自身经营水平的不断提高，我市房产企业整体上仍将保持第三季度良好的运行态势。

　　（记者 张彬　魏云坤　万里　实习生 刘晚姣 朱少林 采写）网络编辑：甘健