今后房价　是涨还是跌

　　核心提示

　　昨天，本报刊登《我市商品房销售降温》的消息后，引起业界人士广泛关注。同时，据日前国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度，重庆房价上涨15.0％，位居全国第五，已攀升到近年来的最高水平。今后房价，是继续上涨，还是从此下跌？记者为此采访了有关官员、专家及房地产业内人士。

　　热点观点交锋

　　官员：宏观调控效果初显

　　市企调队调查显示，国家对房地产宏观调控是我市商品房销售开始降温的最主要原因，除此之外，商品房需求量减小等也是购房降温的原因之一。

　　据分析，进入2004年以后，国家为控制部分行业过度投资和盲目发展，进行了宏观调控，实施了治理整顿土地市场秩序，紧缩土地供应，暂停审批农用地转非农建设用地，提高银行存款准备金率，从严控制固定资产投资贷款等调控措施，作为以土地为根本，以资金为命脉的房地产业，受其影响，投资增幅有所减缓。有关官员称，我市房地产市场正逐步按政府宏观调控方向发展。

　　企业：仅是季节性降温

　　重庆房地产企业界人士认为，三季度商品房销售降温只是季节性的。

　　纬联地产顾问重庆有限公司常务副总张建军分析，按经济规律，第三季度是商品房销售的淡季。对个人来说，这几个月天气热，人们出门看房减少，自然下叉也少；对团体来说，第三季度正是资金高速运转的时候，不易产生购房的冲动。而且，对高价楼盘来说是降温了，但对中低价楼盘来说，销售还是很旺。

　　金科集团副总裁认为，经过三季度的降温之后，重庆楼市会迎来新的销售高峰，比一、二季度还火。理由是：四季度是商品房销售的传统旺季；重庆年底大量新楼盘亮相，会勾起正期待着二次置业者的购买欲；随着物价上涨，越来越多的老百姓会把钱投向固定资产。

　　业界认为，四季度销售到底如何，可从10月初的房交会上看出个究竟——房交会将是个分水岭。

　　专家：房价仍将稳中有升

　　二季度，重庆房价上涨15.0％，位居全国第五，已攀升到近年来的最高水平，但专家认为平稳增长仍为今后房价发展的基本格局。主要原因有：一、政策对房地产行业规范化的要求，提升了房地产开发行业的准入门槛，将使商品住宅的实际供给相对减少，因此今年房价下行的可能性不大。二、目前，房地产的需求仍处于旺盛阶段，将进一步增加房地产市场的需求，促使房价平稳增长。今年计划拆迁约2万户，需购买约100万平方米住房；城镇化进程的推进，今年有近50万农业人口转移到城镇，也将成为房地产市场的重要消费群体。三、土地价格的提高和当前高品质的商品房质量，使建筑成本加大，导致一段时间内房价不会下跌。四、随着时间的推移，国家宏观调控成效将进一步显现，原材料上涨趋于平稳，为稳定房价奠定了基础。五、在各级政府的作用下，经济实用房和中低价商品房建设力度不断加大，将对平抑房价的上涨起重要作用。

　　热点记者锐评

　　市场不相信“人力”

　　刘定云

　　三季度我市商品房销售景气指数从二季度的110.12点，下落23.83点，跌至86.29点，为近7年来的最低，这意味着商品房开始不好卖了。昨日市内各大媒体公布的、由市统计局企调队发布的这一最新调查报告，肯定会让不少人士大跌眼镜。

　　怎么会呢？二季度不是还非常火爆吗？7月份业内都还普遍认为“在宏观调控下，我市并未受到波及降温，反而更好卖吗”其实，那只是部分人的一厢情愿，因为市场是不相信“人力”的，是不以人的主观意志为转移的。

　　首先，我们可从宏观调控措施出台的背景找到答案。中央之所以要将房地产行业列为5大重点监控的行业，是因为这一市场存在不容忽视的问题，这些问题包括投资过度、房价上涨过猛、虚假需求、投机盛行等等。这些问题在还处于起步、不成熟阶段的国内市场，当然也包括重庆，是极容易出现的。在这样的大背景下，说我市不会波及，只能是下结论太早。

　　其次，自2002年下半年开始的这一轮房地产旺市，在房价一波又一波冲高后，已有脱离市场实际需求的迹象。这个迹象就是房地产供给快于真实的需求，房价与人均收入水平增速的差距逐渐拉大。从2001年到2003年，我市城镇人均可支配收入从约7000元，增加到8093?郾7元，增幅仅约1000元，而房价却几乎翻了一番多。另外，被认为是未来买房主力的转移农村人口，2003年底的年人均纯收入才2215元，要让他们买一套动辄十几万元、甚至二三十万元的房子，谈何容易。

　　然而，许多人士却对此忽略，一味吹嘘房价还要涨，而且要不停地涨。从长期看，这没错，可从短期看，则不对，因为居民可支配收入的增加赶不上房价上涨的速度。其结果就不会形成有效的需求，商品房也就自然不好卖了。

　　如果说不好卖，是因为想买房子的人在持币观望，这也不正确。因为出租房市场也不好，租金也一直在降。当然，在这个时候想指望炒家救市，也是不现实的，说不定他们有的可能连自身都难保了。

　　不过，从另一面看，此次商品房销售跌入“不景气状态”，也许是好事，它至少能让一些曾经豪情万丈的人冷静冷静，有一个重新思考的机会。

　　市地房局否认“降温”

　　就市企调队前天发布的“三季度我市商品房销售降温”的消息，市地房局官员昨日接受本报记者采访时却表达了不同的观点：我市商品房销售并未出现大幅降温。

　　市地房局官员认为，出现这种情况可能是由于统计口径不一致所致。据介绍，重庆目前商品房销售与一、二季度相比，虽然其价格上涨过猛的势头有所缓解，但这并不能说明商品房销售就因此而大幅降温。从地房管理部门得到的信息看，我市商品房的销售依然火爆，而且这种火爆还将持续一段时间，因此我市商品房销售是否降温还有待于进一步考证。不过该官员也表示，他们也还未得到确切的数据予以证明。

　　与市地房局观点明确相对的有这么一则统计数据：据市统计局统计，就今年1至5月份，5个月内，全市商业用房竣工面积47万平方米，同比增长7.2%，而销售仅为25万平方米，同比下降3.4%。如果按此发展势头和国家宏观政策的调控，市企调队公布的第三季度数据应该说更具说服力。

　　二手房价仍将上涨

　　商品房销售的降温，势必影响到二手房、租赁房价格的波动。市企调队官员分析，由于新房价格一直稳中有升，因此二手、租赁房价格在短期之内仍将继续上涨。

　　据分析，目前市场上稍好的楼盘其房价每平方米都在3000元之上，许多低收入者一时难以拿出足够的资金购买新房，二手房则成为这部分市民购房的首选。据悉，从去年底至今年8月，我市二手房价的平均涨幅高达80%。在需求量没有大幅减小的情况下，二手房价继续增高的可能性极大，但这种幅度不会太高，与商品房价格一样，将持平稳上涨趋势。

　　市企调队官员接受记者采访时称，三季度商品房销售呈现大幅降温仅是一个短期性的过程，今后相当长一段时间，我市房地产市场仍将维持在一个较为景气的状态，因此不会出现房地产泡沫。

　　市企调队统计显示，有27.15％的房地产企业新开工面积增加，55.73％的企业新开工保持在上季度水平，仅有17.13％的企业有所减少，新开工景气指数运行在110.02点的景气状态，较上季度和去年同期分别上升14.7点和4.14点。因此，在第四季度，我市房地产行业企业家信心指数和企业综合经营景气指数有望双双运行在150点左右的高度景气状态。

　　房地产信贷增幅减缓

　　昨天，工商银行重庆分行有关负责人表示，从三季度的该行房地产信贷来看，总量同比增长20%，低于去年同期。

　　人民银行重庆营业管理部人士向记者证实，全市房地产信贷总量继续增长，但速度已大大减缓。

　　“我市商品房销售降温，实际上是从去年以来宏观调控的滞后表现。”中信实业银行一位资深人士认为，商品房信贷目前有两种压力存在，一是开发商面临的资金压力，从人民银行去年的121号文出台，到最近中国银监会发布的信贷指引，银行在发放贷款时，对房地产企业自有资金的要求越来越高，这使得房地产市场的进入门槛大大提高。这位人士认为，到明年初，重庆房地产业会重新洗牌，部分小开发商将被淘汰出局。

　　二是购房者热情有所降低的压力：真正需要自己居住的购房人，购买力不强；由于租金等回报下降，银行按揭门槛的提高，进行房产投资的人，又回归理性。（来源：重庆商报）