让百姓明明白白居住 物业维修基金物管用房新办法出台

　　杭州日报讯物业维修基金和物管用房一直是市民关注的热点，矛盾和投诉较多。日前，经市政府常务会议审议通过，《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》出台并将施行。这不仅意味着消费者的合法、正当权益有了新的保障，而且表明业主、物管企业、建设单位有了一个可操作的规章依据。

　　首缴基金不含在售房款内

　　新办法明确，新建物业包括城市房屋拆迁时，私房产权调换的安置用房，其首期物业维修基金，由建设方在房屋销售(预售)时，以不低于房屋建筑安装总造价5%的比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市物管部门统一缴纳。代收的物业维修基金不含在售房款内。但尚未售出的物业，则由建设单位垫付相应的物业维修基金。

　　基金余额不足三成需续筹

　　原先，小区物业维修基金余额不足时，如何续筹没有明确的具体条件规定。据新办法，物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹，并由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊。续筹维修基金的标准须由业主委员会拟订，经相关业主大会讨论通过。尚未售出物业的维修基金，按其建筑面积比例，由建设单位分摊。不过，续筹后维修基金的余额，可不少于首期维修基金。

　　设查询公布制保障知情权

　　新办法规定，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理中心应将其存放于银行，严禁挪作他用，并建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。而市物业维修资金管理中心，应每年通过报纸、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。

　　基金使用情况将一目了然

　　以后，物业维修基金的使用这样规定：物管企业提出使用方案———三分之二以上相关业主同意———业主委员会审核———报市物业维修资金管理中心。若出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理中心可先予拨款，确保及时维修，相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。

　　新办法明确，使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但最大比例不得超过首期维修基金的70%。新办法同时还明确，若物业转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，一并转让给物业受让人。因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理中心退回维修基金剩余款额。

　　物管用房在规划源头确定

　　根据新办法，由于长期以来物管用房缺少明确规定，有的建设单位提供的物管用房位置不适合办公和经营；有的虽提供了适合办公和经营的物管用房，但业主认为不是最合适的位置。对此，建设方与物管企业、业主之间纠纷颇多。为改变这一现状，今后物业管理用房的位置，将在建造前，由规划部门在规划图纸中先期确定。建设单位不得擅自变更规划图纸中确定的物管用房位置，并不得擅自转让、抵物业管理用房。

　　此外，因分期开发等原因，不能足额提供物业管理商业用房的，建设方应向物管单位提供同类地段、同等面积商业用房的市场租金，作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物管商业用房。经济补偿收入视作物管商业用房经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。

　　经营性用房出租有新规定

　　住宅小区商业用房的租赁期限将有限制了。据介绍，业主委员会成立之前，物管单位要将商业用房出租时，其与承租方签订租赁合同约定的租赁期限，最长不得超过业主委员会成立后3个月。业主委员会成立后，商业用房进行出租的，租赁合同应当经业主委员会同意，且物管单位与承租方签订的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理单位受聘期限。

　　鉴于目前商业用房出租收益混乱的局面，新办法还明确规定：物管商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。为防止挪用、贪污等侵害业主利益的事情发生，物管单位应每半年在物管区域内，公布一次商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。

　　(通讯员彭志芳记者王成 杭州日报)

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