上海住宅空置率和出租率呈现双低房价将上涨?

　　日前，上海市统计局发布的《上海住宅空置及出租现状调查报告》显示，本市当前的住宅空置率为2.7%，出租率为7.2%，和国际上的一些参考标准相比，呈现“双低”的特点。专家分析认为，如果该调研数据准确，那么呈现“双低”特点的住宅空置率和出租率说明上海目前的住宅依然是需求旺盛、供给趋紧，房价仍具有上涨趋势。

　　空置房总面积逐年走低

　　上海市统计局发布的《上海住宅空置及出租现状调查报告》指出，在这次调查中，空置住宅是指在本次调查时点(今年3月31日)无人居住和使用的住宅(不以当天是否有人作为判断标准)，包括待售、待租、闲置等情况。

　　记者了解到，根据国际上的参考标准，空置住宅一般是指无人使用一年以上的住宅，空置率的计算很复杂，一般需要综合考虑投资型住宅的总面积、交易频率等因素。因此，市统计局得出的2.7%的空置率，可能会有所偏差。

　　“虽然2.7%这个数据在一定程度上可能会有所偏差，但目前上海的住宅空置率的确低于5%-8%这个相对比较合理的比例。”上海财经大学房地产研究中心主任丁健表示，从2002年开始，上海的空置住宅总面积逐年减少，房地产市场持续保持需求旺盛、供给偏紧的状态。他说，5%-8%的空置率是比较合理的，只有这样才能使整个房产市场有一个比较大的周转余地，给购房者较多的选择机会。

　　“但不能单纯地只讲空置率，更要讲供求关系。”丁健说，目前上海房地产市场总的供求关系是供给趋紧，如果一直这样下去，房价上涨也是必然结果。因此，他认为政府在宏观调控方面应该采取措施，在需求既定的前提下，进一步增加房源供给，让供求关系向供略过于求的方向转化。

　　出租率有可能不准确

　　据了解，《报告》中的出租住宅是指在本次调查时点住宅产权人或使用权人已出租的住宅(不包括公房初始租赁户，但公房初始租赁户再出租的计入出租住宅)。《报告》显示，本市当前的住宅出租率为7.2%，若包括本市可售公房中还未出售部分以及不可售公房等政府出租的住宅，当前的住宅出租率约为20%，与国际上一些发达国家住宅出租率一般在30%的水平相比，总体水平还显偏低。

　　但是，7.2%的出租率很可能不准确。“由于绝大多数的住房出租都没有进行登记，因此得出的出租率数据偏差肯定很大。”丁健表示，这种调研方法是行不通的。另外一种方法就是抽样调查，但如何抽样也是一个难题。比如区域，学校附近的住房肯定出租率比较高，而其他区域相对较低，如何进行平衡，才能得出全市范围内住房的平均出租率，就比较困难。

　　“对住房出租率进行调查，比空置率更难得出准确的结论。”在丁健看来，对于空置率的调查，在对空置住房进行了概念界定的前提下，得出的结论尚具有一定的说服力，但是对出租住房的调查就很难。

　　“双低”将导致房价上涨

　　上海市统计局有关专家在《上海住宅空置及出租现状调查报告》的最后指出了当前偏低的住宅空置率及出租率对上海房市可能带来的影响。

　　他们认为，当前偏低的住宅空置率可能导致房价的上涨，引发社会资本过于向房地产市场的集中。对于房地产开发企业来说，偏低的住宅空置率容易造成企业的盲目投资，不利于宏观调控目标的实现；从市场来看，当前空置住宅的数量偏小，不利于形成供略大于求的市场格局；对住房消费人群来说，偏低的住宅空置率使其购房挑选余地变小，形成市场供应不足而催生房价在短时期内的较快上涨，从而使部分人群买不到合适的住宅。

　　而本市偏低的住宅出租率，不利于住宅梯度消费市场的形成；偏低的住宅出租率还可能导致租金过高，不利于解决低收入和特殊人群的住房问题。

　　但业内人士指出，如果政府统计的出租率数据出现偏差，即实际情况远远大于7.2%的出租率的话，有可能造成“房价还将上涨”的假象。来源：东方早报