拆迁市场化 南京城建顺了

　　今年2月1日，南京市政府颁布实施了由市民和专家共同参与修改完善的《城市房屋拆迁管理办法》。九华山工程拆迁是该“新政”实施后的第一个项目，没有对一户动用强拆手段，没有发生一起纠纷或者上访情况。而半年多来，南京未发生一起因拆迁造成的对立、冲突或集体上访事件，这一具有“市场＋保障”特色的拆迁新政，显示了拆迁市场化新机制的强大生命力。

　　自今年3月23日正式启动到5月20日完成动迁，九华山工程拆迁成为南京市今年2月起实施“市场＋保障”拆迁管理办法后的第一个项目。这个项目没有对一户动用强拆手段，没有发生一起纠纷或者上访事件。

　　成功实施新政第一拆的南京玄武区房屋拆迁安置公司的经理刘高感慨地说：“新政”的实施，“不仅是政策变了，拆迁人员的感情、心态和工作方法也都变了。”这一具有“市场+保障”特色的拆迁新政，正在显示拆迁市场化的强大生命力。旧痛行政拆迁存在三大矛盾

　　房屋拆迁矛盾近年成了备受社会关注的“城建第一难”。调查显示，当前城市拆迁工作的突出矛盾和问题主要有三方面：

　　一是拆迁补偿标准与房地产市场价差距较大，导致被拆迁居民安置难；

　　二是拆迁工作政企不分，行政干预多；

　　三是拆迁立法与社会保障相对滞后，造成一些拆迁群众生活、就业困难。新政 拆迁补偿按市场化定价

　　按市场化原则制定的南京拆迁新政，则充分体现了“等价有偿”的原则，保护了拆迁当事人的合法权利，合理地调整了房屋拆迁利益格局。新政最引人注目的是在全国率先实行拆迁市场化补偿，将以往由政府按土地级别定价改变为经市场化评估定价。

　　新拆迁法依据城区二手房市场价在全市划分出24个分区共6个等级的拆迁区位，再按照新制定的评估技术规范进行市场化评估，使拆迁补偿标准与现行的房地产市场接轨。针对一些被拆迁群众住房面积小、收入少的实际困难，新拆迁法特别制定了拆迁补偿最低单价（每平方米补偿价不得低于2000元）和最低总额保障（每户补偿总额不得低于7．2万元）两条托底保障线，使困难户也能买到45平方米的最小套型的经济适用房。

　　新政还明确规范了与拆迁相关的行政管理部门、拆迁人、拆迁评估机构、拆迁实施单位、拆迁施工队伍等5大主体的职责和行为。其中，特别明确拆迁行政管理部门的职责是抓好拆迁项目的市场准入和动态监督管理，但不得作为拆迁人或接受委托拆迁介入具体拆迁事务。全市还撤销了原政企合一的政府拆迁部门，取消了房地产商的拆迁资质。

　　新政通过建章立制，将房屋拆迁不规范的“暗箱作业”，变为公开透明的“阳光操作”，让被拆迁群众有更多的知情权和参与权。优势消除拆迁“后遗症”

　　南京实施拆迁新政后，全市今年动迁的35个项目，涉及5000多户居民，没有发生一起对立、冲突事件和集体上访事件，全社会逐步形成依法拆迁的良好氛围。具体到每一户的拆迁补偿，因各家的房屋位置及装修水平的差异，实际补偿价格是“一房一价”、“一地一价”。

　　南京市房产局表示，实施新政后的拆迁是先慢后快，市场化拆迁要求拆迁人全部落实拆迁安置资金和产权调换房源，完成市场化补偿评估定价，才能拿到拆迁许可证，虽然前期工作时间长一些，但由于依法拆迁的各项政策及相关资金、房源到位，基本上没有出现拆迁“后遗症”。新政解读让政府脱离拆迁具体行为南京市房产局副局长解析拆迁新政

　　参与制定、实施拆迁新政的南京市房产局副局长、市拆迁办主任闵一峰在接受记者采访时表示，南京拆迁新政的一个重大突破是建立了市场化拆迁的体制雏形。

　　闵一峰认为，南京拆迁新政在机制上的重大变革是建立起一套相互制约、监督的实施流程和操作规范。在责任上明确了既相互联系、又相互制约的五个行为主体：政府主管部门、拆迁人、拆迁公司、被拆迁人和评估公司。

　　新政使评估公司首次作为拆迁行为主体，以独立的身份介入拆迁工作。对以往集政府监管和企业经营于一身的“拆迁办”，则坚决实行政企分离。全市撤销了事业编制的区拆迁办，重新核定了51家具有拆迁资质的拆迁公司，拆迁行政监管统归南京市拆迁办负责。

　　按新政规定，拆迁人必须以市场评估价落实90％的拆迁补偿款、10％的置换房源后，才能领取拆迁许可证，委托拆迁公司进行拆迁。评估公司必须由拆迁人和被拆迁人共同选定，只要有一人不同意，就需公证机关重新摇号选定。拆迁公司工作人员要持证上岗，拆迁费从过去按照拆迁补偿款一定比例提取转变为按照拆迁面积收取。强制拆迁必须经过行政裁决，方可执行。南京拆迁新政最明显的变化是政府从拆迁的具体行为中脱离出去。

　　闵一峰说，新政实施后，市场主导拆迁完全取代了政府主导拆迁，但整个拆迁又完全纳入政府的监管之中。为被拆迁群众建立分层次住房保障体系和综合社会保障体系，是南京拆迁新政的一大突出特点。（据新华社周放徐机玲）