房产中介“赶跑”便民店

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　　现代小区亟待超前商业配套

　　原本规划中的商业一条街，因为业态过分单一而演变成了“房产一条街”。记者日前从有关部门了解到，关于新建住宅小区商业配套中“房产中介”比例过高的居民投诉日益增多。业主感觉花大价钱买了房子，应该有权享有包括餐饮、娱乐、运动、文化各个方面的服务，现状却是中介公司林立，争先恐后地“抢占”商业用房，导致生活不便。

　　忧　3平方公里难觅快餐店

　　买一张电话卡要走20分钟，这是记者在浦东某小区的亲身体验。在绕着该小区的各个大门兜了一圈后，记者好不容易在十余家房产中介里发现了一个便利店，货架上陈列的物品还是稀稀拉拉的，电话卡竟然是“缺货”。这家“快客”店门可罗雀，和边上热闹的“上房置换”形成鲜明反差，记者随后只能到相距一站路的一老式小区购买。

　　而在浦东另一著名社区，居民陈先生告诉记者，傍晚他看到邻居穿着睡衣开车出门，不禁暗自狐疑，一打招呼才知道原来是出去买啤酒。在那里，三平方公里的大型社区竟然找不到一家“新亚大包”之类的便民快餐店，居民反响强烈。

　　陈先生说，小区里有的是高层建筑，底层均留作商铺使用，应该讲数量上并不缺，但不是房产中介就是装修装潢公司，难找的是超市、菜场、餐饮店。虽然居民曾经联名以商铺业态过分单一，生活不便为由向物业管理公司提出抗议，但是未得到回复。

　　喜　房产投资回报有保障

　　相比陈先生的困惑，业主许先生则对房产中介公司十分满意。许先生买下一套价值80万元的商品房后，原打算自住，到家门口的房产中介咨询了以后，改变了主意并在该公司挂牌。短短几个月，房价一路飙升，许先生净赚55万元，由于中介公司的信息反馈十分及时，同时代理了一系列繁琐的手续，许先生对他们的服务赞不绝口。

　　记者在一中介公司了解到，他们非常希望在新建小区部分居民入住时来开分店。因为在这种时候最容易抓住摇摆不定的投资客。而且除静态的信息外，他们也能提供小区的动态信息，吸引更多的人来看房。现在房产中介公司的竞争十分激烈，稍一犹豫位置就被别人占了。

　　分析　独占鳌头缘起市场调节

　　中介公司为何能够在小区商铺中占据如此高的比例？对此，管理部门和房产开发商均作出了解释。浦东新区建设局房产处纽处长说，居民有需要，中介公司就能够占据市场。据统计，浦东新区约有20%的人买房是为了投资，因此新建住宅小区房子一造好，中介公司必然像雨后春笋一样冒出来。纽处长说，中介公司往往在业主刚部分入住时开业，维持到小区待售房趋于饱和，市场萎缩则自动慢慢减少。一般而言，一年后小区业态的品种会自然而然地补充进来。

　　上海联洋集团有限公司的董事沈先生则称，在小区刚建成，入住率不高的情况下，只有中介公司会赚钱，“便民店”存在招商难的问题。在联洋社区的设计图上，既有占地2.8万平方米的中高档商圈———“15分钟商业”，也有设在各小区内的“5分钟商业”，包括可缴水电费的便利店、药店、美容美发店、茶餐厅、书吧等，但是这些店一段时间内肯定要赔。沈先生说，“便民店”本身就利润不多，很多还是个人承包的，他们一旦产生了“持观望态度”的想法就等于将市场拱手让给房产中介。

　　针对现状有没有什么好的解决办法？纽处长说，一般房产商在卖楼盘时就将商铺卖给了小业主，小业主自然会将其转租给出手最快最大方的下家，也就是房产公司，二手三手地转租后，商铺业态就会逐渐失控。管理部门曾向一些开发商提出要求，希望他们加以平衡和控制，但是开发商的宗旨是卖房子，现在商铺产权在小业主手里，想管也管不了。

　　此类问题已经引起政府主管部门的关注。浦东新区建设局分管领导指出，解决首先要在规划上更新理念。以前的规划的确存在“配套滞后”的问题，房子造完了才考虑商业业态。现在则要倡导“配套超前”，在规划中明晰一个较大的商品房小区要集中建造不同档次的商业配套，对开发商有个限定。

　　例如大华锦绣华城在建的过程中就引进“乐购”，同时围绕它修建商业街，取得了成功。

　　专家观点　出台法规VS市场调节

　　华东政法学院房地产法研究所副所长黄武双副教授则指出，现在的法律法规只限定了商品房的使用性质是居住还是商用、商用房的具体位置、占据面积等，对商铺业态没有明确规定，对转租的小业主也没有法规制约。

　　如果全由“市场调节”，房产中介入驻一年，业主就会感到一年的不便。但若是对业态比例加以限定，也会损害一部分投资和经营的业主的利益。

　　黄教授说，除希望有关部门尽快出台合理法规外，要解决这一问题，理论上还可以通过业主委员会，让业主自己介入到商铺业态的调整中去。但是此举需要多方协调及配合，操作难度很大。作者:晚报记者王楠摄影报道