直面物管收费七大焦点

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　　热点提要：一条电话线，串起了市民、政府和企业三方，围绕着物业管理收费这个火热的话题，昨日众读者通过快报热线畅所欲言。在两个小时内，走进快报热线的南京市物价局章雷科长几乎没有任何一刻歇息的时候。“南京的物业管理服务收费办法该如何改革”，各界人士给出了宝贵的建议，其中七个焦点问题最受关注。物管业也应制定利润率

　　[读者意见]“物业公司究竟是以为业主服务为主，还是以赢利为目的呢？”市民徐先

生一开口就提出了这个问题。他以迈皋桥一个小区为例，其物管公司现在改制成私营企业，设施维护投入越来越低，经营者个人盈利自然升高，他们的利润率谁来制约？能否像房价一样，至少规定一个合理的利润率，对业主理解和物管行业公平竞争均有好处。

　　[业内观点]物价局章科长表示，赢利与服务并不矛盾。作为企业来讲，物业公司确实需要考虑赢利，如果服务到位，业主满意，自然对物业公司的赢利也能理解。对此，南京北辰物业管理咨询有限公司总经理谢瑶扬曾向记者表示，在实行“包干制”的小区中，物管的成本和利润的确难以看清。希望此次收费标准调整能制定出物管的真实成本价，在此基础上物管公司与业主协商添加合理利润，“科学地管死”收费。物管收费能否一次征收

　　[读者意见]秦虹小区的马先生认为，物管收费能否简单固定，甚至可以像土地使用金一样一次性支付，这样至少不用担心收缴不上来。

　　[业内观点]章雷表示，这种做法不太现实，而且势必导致整体房价的大幅提高；这种想法也遭到了物业公司的一致反对。首先，随着生活水平的提高，服务肯定是越来越高档，一成不变的物业费怎能满足需要？其次，房屋的70年“寿命”中，物价水平肯定会变动，物管人员的收入等成本可能增加，固定的收费又怎能行得通？白下区房管局物业管理科科长金波表示：物管费本应视服务而定，但实践中却大量根据楼盘档次来定，许多业主显然没有“花钱买服务”的意识。收费服务应该逐项公示

　　[读者意见]五台山怡景花园蒋女士说，自家承租公房的自来水总阀坏了，物管修理后收了20元的材料费、10元的手续费，每月的物管费都包含哪些服务内容业主不清楚，上述修理费该不该交也不知道；听泉山庄的殷女士说，物业费是交了，但是就连物业来修理个电上的问题，也被告知“这是有偿的”。

　　[业内观点]章雷表示，由于住户每月向房管部门缴纳租金，此类维修一般从区房产经营公司划拨给物管的专项维修资金中支出。据介绍，如果是产权房屋，这类房屋维修可以在物管费外收费，这种有偿服务虽然不需要物价部门审核，但应该明码标价公示，业主如果觉得收费高，也可以选择其他单位上门维修。收取车位费究竟管什么

　　[读者意见]放在收费停车场的汽车，不懂事的孩子将菜叶等杂物都塞进了发动机，物管却解释每月100元的收费仅是出租地皮的费用，更别提丢失物管是否赔偿了。美林苑业主王先生认为，车位收费后管理标准应该明确。其他小区业主也多有反映，停车场闭路电视根本不开，24小时只有一个人值班，能否保证管理质量实在令人担心。

　　[业内观点]章雷表示，这100元的费用只能是管理费，因为停车费全称就是“停车管理服务费”，收费方应该负起管理责任，比如停车秩序、场地维护等，决不仅仅是地皮出租费。至于是否赔偿，应由业主和物管在交费时明确。建议业主委员会和物业公司签订详细合同，当然管理内容和收费标准也是对应的。公摊电费应该明确公示

　　[读者意见]听泉山庄的读者殷女士说，小区内的路灯先是两个灯头的，业主们提出没这个必要，于是换成了一个灯头，后来又换成了节能灯，按理说电费应该降低了，可奇怪的是，公摊电费却反而上升了，而且究竟用了多少电、分摊的方式是什么，业主们没有见到公示。业主们自然有意见，不肯缴费，于是就造成了一个恶性循环。

　　[业内观点]章雷表示，现行的物管收费办法中对公用电费的分摊早有规定，即公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可分层次按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主委员会同意外不得采用零票方式收取电梯费。空置物业该如何来收费

　　[读者意见]读者殷女士认为，南京现行的标准是按照50％收取，这个标准已经嫌高了，更别提按照100％收了，因为有很多空置房根本就没有装修，又何谈物业管理费呢？

　　[业内观点]对同样的问题，鸿信物业公司综合部经理许先生在来电中给出了相反的看法，认为空置物业应该全额交费。他举例说，假如一个有100套房子的小区，根本没有人管理，周围的环境和房子本身都会遭到各种破坏，这样就势必会导致房屋贬值，如果将来想卖，也不可能卖出好价钱。按照通行的规律，一个小区物业管理水平好不好，已经成了房屋价格评估的一项重要参考标准。其次，空置物业即使没有入住，但整个小区的物业管理的公共服务成本并不会因此而减少，所以，如果空置物业不交费，就势必损害了其他入住业主的利益。公布欠费名单是否可行

　　[读者意见]高教新村物管人员来电反映，虽然物管费仅0.2元/月，但收缴率仅有50%%。与此类似，在人们印象中业主经济实力和人员素质均足以称道的公交一村，物管费收缴率也令物管伤神。据管理部门介绍，目前全市平均物管收缴率顶多维持在70%%，老小区基本只有10-20%%。物管费欠缴成风导致物业管理“恶性循环”。

　　[业内观点]一位不愿透露姓名的物管公司经理告诉记者，曾有人提议公布欠费名单，但又担心泄露或损害业主的隐私和名誉，而且能否实际见效也没有把握。但如果30%%的业主不交钱，无偿享受另外70%%业主交钱维持的物管服务，等于侵占了其他业主的利益；而仅靠部分业主交钱维持的物管显然服务质量会降低，不交钱的业主也损害了其他业主的权益。现在无论是物业公司还是业主，都拿欠费的业主“没辙”，业主之间“公益”和“私权”孰轻孰重？公布欠费名单是否可行？如何制约有经济实力的业主不交费，也应列入收费办法考虑。在采访中记者了解到，如果物业公司仅仅将物管服务当作一种收费后的义务来完成，严格对照合同，没有规定的坚决不理，往往容易招致业主的反感。在交纳物管费享受保安保洁服务之外，业主更需要的是一种人性化的关怀。

　　业主渴望的“人性化”服务与小区档次、物管费的高低有很大关系。不少业主认为：即使物管费不算高，但是“给业主一个笑脸、一份尊重”的要求并不过分。

　　作者：快报记者 孙洁 郑春平