南京写字楼期待摆脱尴尬

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　　【南京日报报道】这几年，南京的写字楼项目层出不穷，逐渐形成了三大写字楼板块。第一板块当数新街口地区—大行宫—长江路，已建成和在建的写字楼总建筑面积超过150万平方米，已经成为国际化集团公司在南京的办公地点首选。其二是珠江路—广州路写字楼板块，是极具特色的IT商务圈，已亮相的有谷阳大厦、未来城、君临国际、新世界中心等，总建筑面积超过20万平方米。其三是山西路—湖南路板块，聚集了银河证券大厦、金山大厦、世贸中心大厦、宏图大厦、南京国际商城等，建筑面积超过35万平方米。

　　靠打折带动销售

　　与已经成为消费热点的住宅市场相比，南京写字楼发展显得滞后。从写字楼的空置、单价以及办公用地的出让上看，南京写字楼走势平淡。占据黄金地段如南京新街口的写字楼均价不到7000元，价格和同地段的住宅均价相差无几。随着南京写字楼的大量建设，很多开发商争相推出促销优惠活动，变相降价。如位于新街口的甲级写字楼福鑫国际大厦均价在每平方米7200元以上，6月份推出了“折上折”活动，在原先9．7—9．8折基础上再打折至9．5—9．7折；位于珠江路上的新世界中心均价每平方米6500元，采取9．8折，并送1．25％契税活动。尽管开发商对写字楼的前景很自信，但随着南京写字楼供应总量的增加，市场竞争无疑将更为激烈。

　　部分二手写字楼价格不升反降

　　一套1998年就买的黄金地段商住房，经过近两年楼市的上扬，房价竟不升反降。这一发生在新街口地区的怪异现象，让一些曾经把巨资砸在商住房上的业主心痛不已。

　　石鼓路阳光大厦一套100平方米左右的商住房，1998年开盘房价就达每平方米7000元左右。但几年过去了，周围的住宅房价一路疯涨，这套商住房的价格却跌到只有6000元／平方米左右了。

　　“其实地处黄金地段的老商住楼身价下跌现象普遍存在。即便不降，其增值幅度也大大低于同地区住宅楼盘。”知情人士告诉记者，当地丰汇大厦，2003年4月份开盘卖每平方米6200元，现在的价格是6500元，一年只涨了300元。总体上，当地写字楼涨幅只有8％，而同地段住宅楼一般在15％以上。

　　未来两年供将更大于求

　　目前，南京正掀起新一轮写字楼建设高潮：号称“南京中关村”的珠江路受二次开发的影响，写字楼也展开了新一轮的角逐；南京市政府规划中的河西CBD——十三大标志性建筑年内将全部开工，其建筑总面积超过40万平方米。因此，在未来两年内，南京写字楼市场上供应的面积将不低于150万平方米。按照目前的需求状况，消化掉近150万平方米的供应量，将要相当长的时间。

　　据省有关部门公布的数据，今年1到8月份，南京写字楼的施工面积为124．94万平方米，销售面积13．2万平方米。尽管施工面积同比减少了4．27个百分点，销售面积同比增加了31．87个百分点，但是空置面积却达到11．06万平方米，同比增加46．68％。这说明南京写字楼旧房新房加在一块，没有销售出去的量正在加大。对此，东南大学物业管理研究所所长黄安永教授认为，在我市目前高档写字楼处于供大于求的状态下，新街口、大行宫一带高档写字楼的空置量将有可能增大。有专家还表示，新街口一带的写字楼与其在建好后闲置，不如适当放缓节奏，等到市场对写字楼的需求上来以后再建。

　　高租金让中小企业“望楼兴叹”

　　【南京日报报道】一位做玩具出口生意的小老板，曾在新街口租了一套90多平方米的办公用房。然而，最近他却从黄金地段撤了出来，到中央门附近租了一处房子办公。谈起原因，他说，关键就是租金太高。

　　记者从一项专题研究中发现，南京与日俱增的大量中小企业中，约有半数的注册资金在50万元以下。从这些中小公司的写字楼购买能力看，能够承受的总价也就在四五十万元。而目前动不动就一两百万元的总价，对于中小公司确实门槛太高。而承租50平方米的写字楼，按1个平方米一天4元的租金标准计，1年就是7．2万元，这也是一般中小公司难以承受的。

　　新街口218米高的商茂大楼，无疑是南京已投入使用楼宇中的“大哥大”。记者昨天了解到，这幢大楼每平方米日租金，已经普遍在4元以上，有些楼层已经涨到了5元。商茂集团相关人士告诉记者，目前这里已有将近20个“世界500强”办事机构入驻。像商茂、金鹰这样能够吸引诸多经济实力雄厚企业进驻的高档写字楼，在新街口其实并不多见。

　　目前，南京租用写字楼的大部分是驻宁的外地企业、机构办事处，中小型公司。南京中小规模的企业居多，主要涉及IT、金融、咨询、广告和中介服务等行业。由于这些企业大都还处于成长阶段、资金有限，由于租金的关系，不少企业望写字楼兴叹，只能在商业区的附近小区租房开公司或设办事处。本组撰稿南京日报记者刘晓昕侯锦阳

　　(编辑　小诠)