平抑房价是场“心理战”

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　　“可以负责任地说,政府有充足的经济适用房储备。”13日,成都市住房委员会办公室副主任蒋志云的这句话,大可解读为“只要能把房价涨幅打回5%以内,经济适用房要多少有多少。”

　　这一回,成都市动了真格。13日,在给记者分发的文字资料中,一直小心翼翼避免对房市发表言论的房管局明确表态,“房地产市场运行亟须加强调控和引导”。为何态度强硬?因为

房市存在的问题已经从理论界的争论显化为街坊老大妈都能感受到的“居民切身利益”问题———房价一路飙升涨幅突破10%!

　　10%意味着什么?以目前成都最为热销的100平方米左右户型计算,意味着在不到一年时间里,你看中的房子涨了将近3万元;意味着至少有一半的楼盘价格涨幅超过10%——涨价两三成的房子比比皆是。10月,沙河旁一处楼盘价格涨到每平方米3900元,比去年11月开盘时涨了1000元,交了排号费的购房者感觉只有两个字:愤怒!

　　没有理由反对房子涨价,但是涨得离谱就不行!说离谱,因为房价增速已经超过成都城市居民8%的年收入增幅。如若持续下去,不出两三年成都居民就将陷入买不起房的困境。

　　“如果说房价有泡沫,那么第一位的是地价泡沫。”开发金沙园的天拓置业公司行政部经理康海涵一再强调这只是个人观点。然而,记者随机采访的几家开发企业却众口一词,都认定宏观调控与房价上涨有关。他们对开发商抬高房价的指责颇不以为然。“价格涨幅中至少有50%是由地价等刚性成本上涨造成的。”“谁也不想抬高房价,我们也没办法。”

　　似乎很合情理——土地供应量一度减少,“招拍挂”提高了地价。更有“说服力”的是,尽管房价猛涨,成都房地产业的利润率比前几年“低很多”。开发商叫屈:“一两年前做得好的楼盘利润能达到30%,现在大都只能做到15%。”

　　然而,成都市房管局新闻发言人杜文却认定:“地价上涨与房价上涨完全不成比例,不是房价上涨的主要因素。”过去地价太低,现在上涨合情合理,压缩的只是开发商一度取得的超额利润。何况地价涨幅只及房价涨幅的1/5,远不能支撑房价飙升10%。

　　“我们支持房价适度增长,这比价格大幅跌落对经济发展更有利,关键是不能涨得太快。”按照政府的这一逻辑,允许房价5%左右的增长,已经足以消化各种刚性成本的提升。然而房地产企业并不这么想,即使15%的利润率仍不能满足他们的胃口。

　　国土资源部2003年监测报告早已指明,“目前发达国家房地产开发企业平均利润率在5%左右,高的也只有6%到8%,远低于我国目前房地产开发企业平均利润率。”但值得注意的是,暴利并不仅仅因开发商的一厢情愿就产生。一个月前建设部政策研究中心主任陈淮曾提醒成都业界:“社会预期才是决定房地产价格的决定因素。”

　　回顾这一年多,先有成都房地产业走向重庆、西藏、新疆,再有温州炒房团来蓉,又热炒成都住房一半被外地人买走。在媒体的推波助澜下,成都房地产大有“卖到全国”的气势。

　　温州购房团其实没买多少房子,却对成都购房者造成极大的心理压力。铺天盖地的热销造势形成“成都即将无房可买,房价必将大幅上涨”的社会预期,由此造成的提前消费能量超过实际需求。

　　开发商深谙此道。愈演愈烈的“排号购房”正是他们运作社会预期的典型手法。一个500户的楼盘,能有上千人排号。一个楼盘如此热销,所有楼盘都这样就会影响购房者心理。炒房的赶紧跟上,不想买房的、囊中羞涩的也投身其中,房价便在人们的“幻觉”中扶摇直上。

　　因而,平抑房价最根本的做法是要扭转社会预期。成都此番放言投入经济适用房打压房价,比投放数量多少更有意义的,是这一信息本身对购房者形成的心理冲击———房子多了,房价不会再涨了,急着买房的也不必着急了。

　　亚洲金融危机,只是因为社会预期改变,香港房价6年间跌去65%。有前车之鉴,成都开发商要当心!本报记者陶然