心理预期影响楼市

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　　上海房地产市场最近出现一些微妙变化：开发商一改“朝南坐”形象，房展会上勤吆喝，有的还使出种种折扣招数。购房者呢，挑挑拣拣的多了，问个总价便想掏钱的少了。

　　一时间，“上海房卖不动了”，“上海房价要跌了”的声音此起彼伏。果真会如此？

　　房地产经济：信心经济

　　中房上海指数办公室最新公布的数据显示，与去年同期相比，今年前九个月中房上海住宅指数的累计升幅已下降50%，但月均升幅仍达1.28%。表明在宏观调控中的上海房价仍保持稳中有升的态势。

　　从市场供求来看，今年1－7月，上海商品住宅竣工823.4万平方米，同比增长6.2％，与销售之比为1：1.16，市场总体呈现供求基本平衡、供略小于求的格局，还没有达到供远大于求的局面。

　　尽管整个楼市市场基本面没有发生逆转，但今年以来楼盘销售速度确实在明显放缓。去年，一个建筑面积达10万平方米的住宅小区，3个月就销售一空，平均每月销售3万平方米；而今年，每月基本上只能卖出1万平方米。来自“网上房地产”系统的信息也显示，尽管一些楼盘在开盘之初曾引起排队争购的轰动效应，但开盘期过后，也还有相当余房敞开供应。

　　专家分析，这主要是宏观调控显示了政府一种紧缩的信号，很多人因此对后市走势比较担心，因而持币待购。复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士认为，市场出现的徘徊局面主要是由购房者悲观的心理预期造成的。从某种程度上说，房地产经济是一种“信心经济”。即使市场的基本面并没有实质性的变化，但如果恐慌成为一种普遍的市场心理，一部分人的偶然性抛盘就会导致“羊群效应”。

　　宏观调控影响几何

　　有专家认为，购房者对宏观调控会打压房地产市场的担心是不必要的。

　　今年上半年以来，中央和上海分别出台了提高商业银行存款准备金率、提高钢铁等项目资本金比例、扩大中低价位商品住房供地、实施“网上售房”等措施。概括来看，中央的措施偏重于收缩建设投资的规模，也从金融安全的角度出发对消费有所控制，但重点在控制供应。上海的措施既抑制短期虚假需求，也从供应结构和数量上予以调整和扩大，抑需促供两者并重。其实际影响主要是适度收缩即期消费，适度扩大即期供应。

　　这些措施会对市场的心理预期产生影响，比较起来，看低市场的心理预期可能大于看高市场的心理预期。但应当看到，政府调控的目的是避免积累泡沫，化解市场风险，促进房地产行业的持续、健康、稳定发展。在这些措施影响下，上海楼市短期内可能出现调整，但主要是结构性的，波幅也不会很大。从长期来看，上海房地产市场的稳定和兴旺是完全可以持续的。

　　还应当引起注意的是，房地产业的上下游产业链很长，它的发展对上下游产业的拉动很大，在经济增长中的地位十分重要，房地产的过度波动是谁都不愿意看到的。

　　纠正房产投资误区

　　宏观调控后，房地产市场日趋理性，但这也不意味着房产投资已经失去意义。

　　房产作为一种投资产品，优点是收益率相对较高，具有较强的保值功能，可以抵御通货膨胀，缺点是流动性较差，风险比较大。进行房产投资关键是要突破一个误区———投机倾向过重的误区。

　　专家指出，很多投资者希望通过房地产投资，一年就赚个30%或者50%，这种想法是不科学的、不理性的。随着房地产市场的不断完善，高于银行利率几倍、几十倍的利润率，在房地产市场中不可能长期存在。有多高的利润，就有多大的风险，这是市场经济不变的法则。未来上海房地产市场仍将是以自住需求为主，加上适度的投资性购房。本报记者张奕