一座房子6年飙升90万(组图)

http://www.sina.com.cn 2004年10月20日09:37 汉网

南京路的老房子历史与人气并存

江汉路步行街的人气让这里的老房子颇具商业价值

　　“300万？不卖！”住在汉口咸安坊一栋老房子里的珠宝商范良勇一口回绝了买主的请求。他这套房子是在1998年花210万元买进的，6年间，老房子的价格涨了90万，涨幅达40％多。

　　在20多个受访的业主中，大多数人不愿透露老房子的详细租售价格。比较明确的是，汉口这些老房子的升值幅度已远超一般二手房，多数老房子的单位售价超过周边新楼盘。

　　不过，拿着钱想买这些老房子并不容易。业内人士分析，有价无市的原因在于房源稀少及产权复杂，而这同时也是促成老房子升值的因素。

　　6年涨了90万

　　汉房置换公司鄱阳街店的杨毅，近几年一直从事二手房买卖和租赁的中介业务。他的朋友最近有一宗业务，因主人不同意而未能成交：咸安坊内一处有着80多年历史的老房子，6年前房主以210万的价格得到产权，最近有位深圳客商出价300万元想购买，但被拒绝。

　　面对记者，老房子的主人———汉口某珠宝公司董事长范良勇坦言，赚90万仍不愿意出手一方面是因为自己喜欢住这样的老房子，另一方面是他认为房价还能继续上涨。如果咸安坊的老房子统一开发为旅游景点或高档住宅区，“每平方米突破1万元是有把握的。”

　　范良勇的房子3层共500多平方米，按照300万元计算，每平方米近6000元。而据记者了解，不远处的新楼盘———某名苑，去年开盘时每平方米不过2800元，目前才涨至3500元~4000元之间。相形之下，这处老房子更贵，涨得更快。

　　顺驰置业公司鄱阳街店一胡姓业务员曾卖过“巴公房子”里的一套设施陈旧的老房子，因为有单独的卫生间和厨房，房子卖到了每平方米2500元。而周边地区上世纪八九十年代建的房子，价格和这种有90多年历史的老房子相当。

　　武汉国佳房产评估公司副董事长李安明是武汉首批注册房地产评估师，曾参与汉口原保安洋行、汇丰银行、花旗银行等10处优秀历史建筑的置换评估。几年前汉口江滩改造，李安明参与评估沿江大道一处知名建筑时，曾开出过每平方米7000元的“天价”，远远高于周边地区门面房每平方米4000多元的价格，但收购方仍欣然接受。2002年，李安明在评估原法国领事馆的某处房屋时，评估价也开到了每平方米五六千元。

　　租价也在猛涨

　　位于江汉路步行街东端的欧美经典名店，租赁市文物保护单位、原日清洋行大楼的底楼经营。“在这儿开店不光是看中地段，还看中了大楼的欧式风格和我们主营品牌的风格很协调。”公司负责策划的汪小姐说。她不肯向记者透露租金的具体数目，称“那是商业秘密”。

　　在欧美经典名店斜对面的“皇家咖啡”店，主管经营的刘先生告诉记者，“皇家咖啡”租赁的房屋每平方米的月租金在100元左右。他们租用的是全国文物保护单位原江汉关大楼的一楼，在名建筑光环的辉映之下，“皇家咖啡”店面外观显出一种与众不同的华贵之气。

　　刘先生分析，由于步行街商业竞争越来越激烈，商家的利润空间已很小，房屋租金虽会上涨，但不会有住宅价格的上涨幅度那么大。

　　临江大道的省级文物保护单位———宋庆龄汉口故居，也是武汉蓝光集团租赁并投资100多万元修复后对外开放的。这里的负责人徐开逢向记者介绍，5年前签订租赁合同时，双方约定每年租金在100万元左右。现在租期将满，房屋所有方已提出如果续租，租金将要提高30％以上。“双方正在谈，这么高的涨幅我们不好接受，毕竟租金基数太大。”徐说。

　　有钱也难买到

　　鄱阳街连同邻近的沿江大道、江汉路步行街、洞庭街一带，历史上曾是英、法、日、德、俄等国的租界，是汉口欧式建筑相对集中的地方。上月有关部门公布重点保护的78处优秀历史建筑多数散布在这里。

　　“这一带好的老房子，很少有拿出来交易的。”顺驰置业公司鄱阳街店的胡先生说，“出租的也不太多，但只要有出售的，大都卖得比较理想。”

　　记者走访了这一带天杰置换等数家大型房屋中介公司，得到的答案基本一致：房源太少，有钱也难买到。

　　位于洞庭街天津路口的一处老房子，两层的面积有200多平方米，由两户分住。住在楼下的宋女士称，如果要卖，每平方米价格应该在3500元到4000元之间。这个价格已不低于周边新建住宅的价格。宋女士说：“在这个地段，像这样的房子已经很难找了，从外表看它很老，但只要装修一下，冬暖夏凉，住着比新房子还舒服。房子周围还可以种些花草，给我新楼房也不愿换。”

　　历史底蕴是无形资产

　　顺驰置业公司鄱阳街店的胡先生说，根据已成交的个别老房子交易来看，“客户愿意出高价，一方面是考虑这样的建筑一般不会拆迁，另外这种房子套型小，空间高，又靠近闹市，老人喜欢住”。

　　天杰房屋置换公司的陈女士也同意胡先生的看法，“有的买房人把老房子当作一种标志，他们不怕房子外观旧，反正里面可以装修。”

　　房源稀少、买家众多，是老房子升值的直接原因。但从资产评估的角度来看，老房子升值有更深层的原因。多次参与历史建筑置换评估的李安明说，在评估一处房地产的价值时，不光要考虑建筑本体，即建筑的质量、风格、装饰、装修情况以及所处地段等有形的价值，还要把建筑的历史底蕴作为无形资产来综合考虑。

　　以市政府公布的优秀历史建筑为例，其中90％以上为欧式建筑，大多在上世纪二三十年代修建，有的甚至已历经百年沧桑。“从理论上讲，它们都过了耐用年限。”但李安明认为很多建筑施工工艺精良，装饰装潢考究，质量应该没有问题。

　　李安明曾勘察过青岛路1号原花旗银行大楼，这栋楼的楼层地面厚度达50厘米，光混凝土层就有30厘米厚；而地下室的基石全是埃及产花岗岩，石缝之间镶嵌严密，专用的勘测工具都插不进去，用钢凿在上面凿，也是“一打一个火星，只留下些小白坑”。

　　“按照优质优价的原则，这样的房屋定价当然会很高。”李安明说，特殊的历史背景使一些老房子成为“古董级”建筑，加之房源稀少，具有不可再生性，自然价值不菲。

　　产权复杂投资者寥寥

　　据报道，目前上海老洋房的价格已由2年前的每平方米1万~3万元上升至每平方米4万元左右，因买卖老洋房而一夜暴富的事也时有发生。巨大的升值潜力使60％的老洋房买主的购房目的由居住转为投资。在武汉，投资者们并没有这么好的机会。

　　顺驰置业公司鄱阳街连锁店的胡先生同样感觉到了老房子升值带来的商机。但他认为，老房子产权复杂，在买卖操作过程中，手续复杂，难度大。这是江城涉足“老房子”投资者寥寥的主要原因。同时，巨大的修复费用也要求投资者具备相当的经济实力。

　　记者从市房管部门了解到，从全市公布重点保护的78处优秀历史建筑看，其产权有部门直管、单位自管及其他多类管理方式，只有23处归属房地局直管。“老房子”产权的复杂，使房屋交易难度重重。另外，全市符合置换条件的大型单体建筑原本已经很少，而规模较小的单体别墅、公寓，也因为属多家分居，给整体交易带来难度。

　　合理利用是最好的保护

　　武汉市优秀历史建筑研究所就坐落在洞庭街中段的老房子中间，该所办公室副主任李斌深有感触地说：“像这些偏离繁华街道的老房子，倘若出台政策，有条件、有倾向地引导有实力的企业和开发商，参与‘老房子’的修复、保护工作，或许可以实现优秀历史建筑的保护和企业投资获取收益的‘双赢’。”他建议，武汉可以借鉴上海等地把整栋房屋有偿回收，通过整理、修复，再把老房子整体向社会推出的做法。

　　李斌和他的同事受访时均表示，改变房屋原有功能及年久失修是一些老房子面临的最大问题。比如，办公用房变居住用房，原先设计时没有考虑到的烟熏火燎、下水道侵蚀、地板磨损等因素就会加速房屋的老化；任意改变房屋结构还会带来安全隐患。房屋长期得不到有效修葺，会使保护层脱落、外墙风化。“房屋的柱饰、墙壁花饰和拱券等是建筑风格的重要标志。这些东西一旦损坏，那么房子的味道就全没了。”

　　他们认为，通过整理、修复来恢复老房子的功能，是对老房子最好的保护。

　　市文化局文保处的张副处长也赞同恢复房屋原有功能，“是物就要用，在保护性地使用中不断对房屋进行维护，按原状‘修旧如旧’，有利于‘老房子’的保护。”

　　采写／记者王劲秋摄影／记者陈卓孔蕾