房价还要涨 炒房比炒股黑 本报记者就热点问题专访陈淮巴曙松 | ||||||||
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http://www.sina.com.cn 2004年10月22日07:15 重庆晚报 | ||||||||
对话背景 去年以来,规范房市的政策不断出台,各项宏观调控措施也直指最热门的房地产业。一时,房地产业成为关注的焦点。谈价格、话规模、说信贷、问走势、议冷热、论公平、评财富、侃排行,应有尽有。对话人物
陈淮:建设部政策研究中心主任、经济学家。 巴曙松:国务院发展研究中心金融研究所副所长、博导。宏观调控是短暂调控 记者:从长远看,国家宏观调控对开发商将产生怎样的影响? 陈淮:宏观调控指的都是短期的事,一个季度、半年、一年、最多两年。 你现在问我从长远看国家宏观调控,我怎么回答?打个比方:一个孩子在成长的过程中不断患感冒,现在问某一次感冒对他将来考清华大学有什么影响? 宏观调控下的重庆房地产只有开拓市场,开拓广大消费者需要的普通商品房。 巴曙松:严格说,中国房地产还没经历过一次“增长-高峰-投资-收缩-低谷”这样完整的周期。 现在开发商绝大部分进入了习惯快速的扩张时期,习惯了房子还没有出就卖完了。但我要说:在冬天开业的冷饮店如果能经营成功,他才是个好的冷饮店。 市场开始透明化。宏观调控下,房地产必然会走向买方市场。房地产市场没有低迷 记者:目前全国楼市低迷,但重庆房价却继续攀升,怎样看待这个矛盾,深层次的背景是什么? 陈淮:谁说全国市场低迷了?我认为是购销两旺。我没法回答这个问题。 巴曙松:货币政策实施以来产生了很好的收效,但是也有一些趋势值得关注,其中就是房地产价格的回升,并带动相关商业的上升,比方说钢铁。 从这个方面看,宏观调控对房地产的影响未必表现为房地产市场的价格下降,也可表现为房地产供给和需求增幅都有所回落。开发商融资难是假象 记者:开发商如何解决融资难? 陈淮:谁说开发商融资难了?如果你符合自有资金比例,开发的项目也符合国家规定,能够一次性交土地出让金,房地产金融体系就有无穷多的成熟品种供利用,根本不存在资金缺口。 巴曙松:实际上有一定规模的开发商融资很容易。这是因为金融系统可供选择的范围并不多,房地产公司里面符合贷款条件的只在10%左右,所以感觉融资难。 其实利用外资是一个办法,据说重庆房市今年已吸收外资1.2亿美元,是去年同期的11倍多。另外,房地产基金、资产证券化等等都可以融资。房价肯定会上涨 昨日上午,本报记者对金融专家巴曙松进行了专访。 记者:您认为中国房价还将增长吗? 巴曙松:肯定要涨,涨到反映其稀缺资源特性的水平,这个过程大概有20年。 记者:怎样才算是反映稀缺资源水平? 巴曙松:假设地球上只有100个单位的石油,人类每年加起来用一个单位,什么时候用完这些石油?一般市民会说是100年。而经济学家回答:永远用不完。 为什么呢?因为有一个市场机制。当用到50个单位时,价格将极大上升,并将出现很多替代品。我要说的是,现在的土地市场没有反映资源稀缺程度。炒房比炒股还黑 记者:一些开发商提供虚假信息,制造稀缺假象,炒作房地产价格,这应如何看待? 巴曙松:应加强监控,不能允许和纵容开发商像炒股票一样炒作房地产。现在很多开发商对外发布虚假信息:号称每月将上涨房价100元,导致紧张情绪。 目前房市本来信息就缺乏透明,到底有多少可供交易?价格?什么时间交易的?严格的说,房市比股市黑多了:股票市场谁买谁卖,什么价格买的,什么价格卖的,在哪个营业部都一清二楚。我们房地产市场有吗?房市危险讯号不准 记者:重庆房租去年下滑,二手房交易量也出现下降,现在又出现二手房交易均价下降。这是否是房市的危险讯号或有何预兆?另外,商品房价格不因成本的上涨而上涨,反而下降,会否出现泡沫? 巴曙松:严格的说,以上都是房市危险讯号,但谁能保证这几个指标的真实性呢? 租金下滑并不能说明市场就一定有泡沫,比方说很多地方的房东因长期在国外,因此都低价出租。 根据英国某报研究表明,我们很难找到不同城市,每一个城市是有泡沫或没泡沫。通常用的第一个指标是你供房支出占收入的比例,但不同城市的表现差异很大;第二是住房空置水平;第三是投资用房占整个房地产购买的比例。关键问题,我们的数字是经过可靠渠道采集的吗,是真实的吗?对话明年夏天前要升息 融侨:国外媒体报道很多,人民币即将升值7%,还有说央行将对购房按揭贷款加息。这到底怎么回事? 巴曙松:7%的汇率是韩国一家报纸报道的,说在10月15日之前人民币要升值7%,事实证明汇率并没有上升。 关于利率,我敢说明年夏天之前,央行一定会加息,大家拭目以待。 同创:121号文件紧缩银根是不是一种逆市操作? 陈淮:央行121号文件管的是金融业,不和你开发商来往,因为你风险大,但并没管你开发商。比方说娶媳妇,我只管我的女儿不和你来往,你娶不娶得到媳妇关我啥事?声音目前重庆房市没有泡沫 重庆市国土房管局副局长蒙毅: 首先看投资,开发商的资金来源银行只占17.4%,自备资金占了33.3%,主要依靠社会资金。 空置率是一个最大、最重要的衡量标准。目前重庆的情况是,空置房一年319万平方米。但住宅的空置房只有84万平方米,空置率非常小。 记者 魏云坤网络编辑:甘健 | ||||||||