业主首度可参与物管收费定价

　　昨天记者从我省物价局获悉，《江苏省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）经过一年时间的酝酿、修改、讨论、完善，并在广泛征求社会各界意见后于今日出台了。新办法是在国务院和省人大新修订的《物业管理条例》的精神指导下，充分考虑近几年来我省物业服务业发展现状的基础上制定的，对于规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我省物业服务业健康、有序发展将起到积极作用。

　　新《办法》从鼓励开展正当的价格竞争，规范价格行为，加强对公益性权利的界定和维护，促进物业服务收费通过市场竞争形成的角度，对我省物业服务收费政策作出了重大改革。　业主有权约定收费标准　改革政府指导价的管理方式，充分发挥市场机制的调节功能，鼓励物业相关各方约定收费。《办法》规定：已成立业主委员会的普通住宅公共服务收费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内约定。同时以招标方式确定的物业服务收费报当地价格主管部门备案后，可以作为前期物业服务收费标准。各地价格、物业行政主管部门要加强对物业服务招投标行为的监督与管理。

　　解读：参与定价业主有权了

　　现行南京市没有让“物业相关各方约定收费”,是采用政府指导价管理方式。业主几乎没有参与定价的权利。　空置物业最低按标准70％交费　提高空置物业交费比例。业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按不低于规定标准的百分之七十交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门制定。

　　解读：空置物业要多交费了

　　南京现行对空置物业是按照以下办法收费的。已实施物业管理的未售出且未使用的空置物业，由建设单位与物业管理企业约定交纳空置物业管理费，没有约定或约定不明的，建设单位按物业管理公共服务费标准的50%交纳。业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（六个月以上）不使用的空置物业，业主应事先书面向物业管理企业说明备案，按规定（约定）公共服务费标准的50%交纳空置物业管理费。依据新《办法》，南京可能会提高空置物业交费比例。　侵害业主利益要做价格让步　对一些可能侵害业主利益的行为，采取价格上的限制措施。如《办法》规定：实行政府指导价的物业小区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位承担。

　　解读：业主利益受损有补偿了

　　以往南京市对物管公司侵害业主利益的行为没有具体的价格限制措施。　停车收费应低于社会收费标准　区别情况，对不同类型的小区停车服务收费作出规定，将较大幅度降低已拥有车位所有权或使用权的业主停车所付费用。《办法》规定：拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准只能按补偿物业企业管理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位所有权或使用权，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予补偿的原则制定。

　　解读：小区停车将省钱了

　　南京现行小区停车服务收费是按照以下办法收费的。物业管理区域符合规划要求的封闭式共用车库和专用汽车停车场（停车位），有专人24小时看管的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在规定的范围内核定。在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车区，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车在一小时内的车辆不得收费，临时停车超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。按照新《办法》业主在小区停车将省钱了。　物管可依法追缴业主欠费

　　《办法》规定：物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　解读：业主欠费要负法律责任了

　　南京市也规定，物业管理企业未经业主、使用人同意，一次预收物业管理公共服务费不得超过6个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。但新《办法》对业主欠费问题作出了依法追缴的规定。　服务质量与收费标准挂钩

　　改革物业管理公共服务费的计费方式，建立服务内容、服务质量与收费标准紧密挂钩的制度，以促进物业服务质量提升。《办法》规定：实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由省辖市价格主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等因素，制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度，并定期公布。

　　解读：收费标准制定更细化了

　　现行南京市有这样的规定，即物业管理服务收费应遵循合理、公开、公平及与服务内容、服务质量相适应的原则。实行政府指导价的物业管理公共服务收费，应按照有利于物业管理价值补偿、促进物业管理企业规模经营、加强经营管理的原则，以物业管理的合理成本为基础，根据物业的硬件设施和提供物业管理的服务内容、质量水平，实行等级收费管理制度。具体实施办法另行制定。此次新《办法》更加强调服务质量与收费标准挂钩。

　　作者：孔祥宏

　　（来源：南京晨报）