中国经营报：烟台，迟到的城市还会再迟到吗？ | ||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2004年10月25日09:07 胶东在线 | ||||||||
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在新一轮城市发展的高潮中，烟台不在前列。作为有着先天优势的滨海城市，这委实有些遗憾。 迟到的城市在追赶 “两年前，烟台远没有今天这么漂亮！”在新建成的滨海广场，市民和游客在华灯辉
作为国家首批14个沿海开放城市之一，烟台的发展在很长一段时间都落后其他兄弟城市。即使在山东，不仅被青岛远远拉开差距，也被后起的威海给超过。 这个位于山东半岛中部的海滨城市，原本地理位置极为优越，她东连威海、西望济南，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，并与大连相望。不仅如此，与韩国、日本的交流也极其便利。多年来，烟台的发展却一直不尽如人意，其经济实力在山东已排在第5的位置。2003年，其国内生产总值1316亿元，人均20222元，全年城镇居民人均可支配收入仅9785元，住房使用面积15．22平方米。落后于青岛、济南、威海……这样的位势成为烟台人心中的痛，营造一个新烟台成为城市营运者的梦想。 局面终于从2002年开始改变，该年，市政府提出大烟台的概念，大型设计、规划、开发得以施展。 滨海广场正是政府改变城市形象打出的重拳。来自市建设局的消息，这座号称全国最大的滨海观光景区建设、拆迁总投资近8亿元。与此同时，广场周围规划待建11幢、最高60层的高层建筑，从而打造烟台精品国际步行商业广场。滨海景区增补建筑和高层商务区招标出让金额将超过12亿元。 就在滨海广场建成的6月，改建后的新南大街启动，这条贯穿烟台东西的主干道，被称为烟台的南京路，以烟台百货大楼、供销大厦、泰丰商厦为中心聚集起烟台商业区。 作为一座老城，烟台老城区有大量的残破旧住宅，于是政府开始对老城区实行综合整治，记者从烟台房产管理局获悉，整治范围涉及到毓西、厚安以及民生、东花园、毓东等18个社区，面积为500多万平方米总投资将近一亿元。记者在采访中看到，老社区被油漆上统一的红屋顶，墙面也被统一形象。 与此同时，政府正在主动强化服务意识，烟台房管局成立的“方信基业有限公司”，为房屋中介，他们正与银行联手，欲打造一个房产超市，从事二手房、商品房的买卖，并承接楼盘营销。 城市的房子 1398年，明朝政府为防海寇，在芝罘设狼烟墩台，又称“狼烟台”，烟台因此得名，现烟台辖芝罘、福山、莱山、牟平4区，龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、海阳、栖霞7市，长岛一县，面积13739平方公里，其中市区面积2643平方公里，人口663．57万。 烟台人在说起烟台市区时，通常所说的是芝罘区，近年来经济技术开发区崛起后，市民开始习惯在聊天时将烟台市区分为老城区和开发区。 在很长一段时间，烟台的房价一直处于低迷，“直到2000年，商品房成为烟台的主要市场。”房产交易处处长王明盛告诉记者，“烟台房产成交量的活跃是近2～3年的事，目前烟台的住宅房是三分天下，商品房、成量房和二手房。市区的商品房均价在2500～3000元／平方米。年成交量为160万平米（含房改购房）。” “二手房是近年来烟台房产启动的关键。”王明盛认为，“要靠二手房的活跃带动商品房的销售，所以政府将二手房的交易门槛设置的非常低，手续简单，只要产权清晰，愿买愿卖，即可进行，此外，交易管理费也比较低，政府对收益分成比例的起征价设在3000元／平方米，对很多二手房来说，因为交易价不会达到该标准，几乎不用交纳费用。因此烟台的二手房市场很发达。” 来自建设局的消息，烟台经济适用房目前的价格在1400元／平方米左右，6月所确定的锦绣新城经济适用住房基准价格为建筑面积1478元／平方米。而近4年来，烟台的房价一直以7％～15％速度增长（中心区的涨幅不大），3年前，市区的房子均价只在1600元／平方米左右，而开发区的房子均价在1200元／平方米左右。 祥隆集团营销总监陈迪昊告诉记者，烟台老城有东西之分，从西部往东部，房价递增，西部的房子在2000元／平方米左右，东部的达到4000元／平方米。烟台长城建设有限公司董事长薛耀东反映，市区（老城区）差的地段房价在2000元／平方米～2500元／平方米，好的地段房价在3000元／平方米～4500元／平方米。 老城区三面环山，一面临海，置地前景地产顾问公司总经理萧启良告诉记者，正是这种原因，老城区土地奇缺，要开发，只有通过拆迁，但这种成本偏高，向郊区迁移将是大势。 往东走是海滨，东部的高档房尤以海岸的海景别墅成为近3年烟台楼市的热点。它早已是一个风景秀丽、格调居高的旅游、商务、生活区，但烟台人还是习惯将它称为东郊。若干年前，这里是渔村。 烟台人喜欢住在老城区，而东部的南山区，西部的开发区，则对非本地人具有吸引力。开发商科信新技术产业发展有限公司副总经理杜金虎从外地到烟台已有10年，他告诉记者，开发区是烟台的移民城区，近年来开发区才逐步被本地人接受，有市民愿意从老市区迁至开发区。3年前，位于开发区入口的嘉汇苑1700元／平方米还卖不出去，到现在房价已达到2500多元／平方米。如今，开发区的房价多在1700元／平方米，高档的小区和海景房则在2700元／平方米左右。 记者在采访中了解到，几乎所有的业内人士都认为，未来2～3年，房价不会有大的涨幅，但会持续调整缓步上升。持这种观点的包括烟台房产管理局局长盖少宁、房产交易处处长王明盛、烟台经济技术开发区经济发展与科学技术局副局长刘永生、烟台房地产协会负责人以及采访中所遇到的开发商和烟台房产记者。他们的论据主要是：烟台的房地产是靠烟台经济增长、需求所带动的，虽然有了3年多的爆发，但几乎不存在过度投机和泡沫，目前的房价也不虚高，而老城区土地稀缺，开发区虽然有地，但在土地审批上控制严格，可供开发的土地不存在过剩问题。所以房价不会下降。由于需求在前几年得到了释放，目前的房价相对烟台市民的收入来说并不低，所以也不太可能上涨。 城市的未来 要营造大烟台，老城区显然已无力承担，开发区独自承担也势单力薄，烟台的城市营造需要重新规划。 来自市规划局的消息，2004年4月，政府决定突破原分区规划格局，而将未来的烟台市区分为东、南、西和旧城四区。 东部为滨海新城区，营造旅游风情特色，重商务，组成大学城。将建设东炮台景区、滨海生态公园、养马岛旅游度假村等构成东部滨海景观带；以体育、会展、市区两级行政中心、科技文化中心等大型公共建筑群及商贸、办公、酒店等设施为重点的核心功能区；并由烟台大学、中国航天五一三所为中心组成大学城区。在这片区域，集中着黄海城市花园、海天名人广场、观海花园等高档海景小区。 西部为产业新区，以开发区、福山区为主，建成大型制造业基地。该区将建设大型深水泊位的八角港区和出口加工区Ｂ区、开发区留学生创业园、福山高新技术开发区、ＩＴ工业园等。同时以夹河生态绿化带为走廊，营造大规模绿色生态体系，南部为综合发展新区，营造现代物流业和面向韩、日的加工制造为主的民营经济产业带。将通过连城路为纽带，发挥民营科技园的集聚效应和规模优势。 旧城区则以改造为主，在这片南大街以北至滨海的带状区片，主要通过城市更新，强化城市功能，从而使其成为文化经济中心。 一个新的烟台正在营造。 下一个机会，烟台还会迟到吗？ 尽管近几年烟台的发展速度很快，（2003年ＧＤＰ增长17．4％，2002年增长15％），在未来的2～3年内也普遍被看好。但对于烟台城市形象的重塑和改变，仍然是一个长期的过程。 台湾人到山东，把青岛比作贵妇人，济南比作老妇人，而把烟台比作村姑。大抵的意思是，去青岛投资，不会太被重视，因为青岛见的多了，去济南投资，难见效果，济南的包袱重难整合，而到烟台，因为其具有潜力，但现状差，只要稍微打扮一下就能出效果。 事实上，尽管作为最早开放的沿海城市，烟台的市场化程度并不高，一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，这主要体现在市场竞争主体的力量单薄以及政府意识的仍未到位。在烟台，除了百年张裕等少数企业外，大而强的企业少之又少，东方电子和烟台发展好不容易做大了些，却马上又面临问题。 新城市的营运离不开开发商，但烟台却几乎没有能对行业资源进行整合的特别具有雄厚实力的开发商。烟台地产商的情况是：企业多，项目少，多数势单力薄。 开发面积与开发商实力存在一定关系，在烟台，住宅小区规模小，2003年前，烟台市最大的惠安小区也只有23万平方米，此后的幸福新世界号称100万平方米，实际60万平方米。而幸福新世界已是烟台最大的小区。 此外，外地的地产商在烟台一直处于劣势状态，据了解，烟台270多家地产商中，外地的地产商在烟台屈指可数。 这种情况在今年7月才有所改变，即7月18日北京天鸿集团以高出出让起初金额90％的价格拿到四宗拍卖地块，大举进入烟台市场。随后，有消息称海信、海尔天泰等山东企业也纷纷前来寻找机会。 目前烟台地产是一个半透明的市场，过渡性质很明显，一方面，政府在积极转变观念，另一方面，这种观念在实际的操作中并不到位，在烟台采访期间，记者曾眼见一来烟台已3年余的某开发商郁闷的表情。据说，中旅集团曾有意进入烟台市场，初步接触感觉不错，第二次就摇头了。一个典型的事件，海港路某商业项目，第一次拍卖的时候未拍出去，第二次拍卖，部分有实力的开发商已经不愿意跟，后来到底拍卖了出去，但据说开发商连保证金都未交。该业内人士的解读是，政府有市场化运作的程序，但在引导市场的意识和创造市场的观念上缺位。 对烟台来说，他们正迎来了又一个打造新烟台的机会，山东省提出了建立胶东半岛制造业基地、半岛城市群发展战略，而烟台被认为是最有可能脱颖而出者，烟台因此最有可能成为地理优势和规模优势最突出的城市。烟台市委书记进入山东省常委，这在烟台历史上还是第一次，此事也被看成是山东省重点扶植烟台的信号。 这一次机会，曾经迟到的烟台会跟上吗？（谢扬林） 责任编辑：刘晔丽 来源：中国经营报 | ||||||||
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