-易宪容
此一轮的宏观调控，成绩不小，但真正要调控的房价却继续攀升，而且达到近年来少见的高度。我多次撰文指出，房
价的升降是此轮宏观调控的风向标。因为近年经济过热的根源就在于房地产投资过热，就在于房价不断攀升。
因此，房价迅猛上涨，必然会引起关注。于是，不仅相关的部门立即派出调查组，一些开发商也频频在媒体发表言论
，都试图描绘出房价上涨的原因。
他们寻找出的国内房价上涨之原因，无论是"社会普遍的经济预期"，还是"由于推行经营性用地招标拍卖挂牌出让
，导致地价上涨，从而抬高房价"，这些言论都模糊不清，尤其后者。近一年来国内房价的迅猛上涨是地价上涨导致的吗？特
别是"8·31"土地政策出台所导致的吗？我想非也。
对于中国的房地产来说，市场化是必由之路。如果土地不以招标拍卖的方式进行，国内的土地如何来定价、如何来保
证国内土地交易的阳光化？而在"8·31"大限之前，由于大量的土地都是通过暗箱式协议转让进行，一些靠近权力的人轻
易地掠夺了大量国家财富。
地价与房价，孰因孰果？这是一个显而易见的事情。首先，"8·31"大限的政策刚刚实行，那么目前房地产商正
在开发的土地有多少是在此获得的呢？可以说，目前房地产商开发的土地基本上是在"8·31"之前获得的。据有关资料，
北京市去年就有近1.1亿平方米土地在这个时间内协议转让，而这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。也
就是说，一些房地产商在获得廉价的土地后，希望通过造势的方式来转移视线、推高房价。
其次，土地价格对房价的影响有一个相当长的滞后期。新的土地交易政策刚一推出就会以成本的方式影响现行房价根
本上没有一点市场逻辑。现在的建筑楼盘所使用的土地都是在一年或几年前早就协议转让好了，如果按照以前土地所转让的价
格，那么今年房价成本增加在哪里呢？今年迅猛上涨的房价基本上指已销售过的房子之价格，而销售过的房子价格在先，新的
土地交易政策在后，即使此后的土地价格最高，土地成本为房屋生产最重要的因素，但后来的土地价格如何来影响已经销售过
房屋的价格呢？实际上，房地产开发商只不过希望借助于政府政策的出台来哄抬房价，来改变民众购房之预期。
面对目前的房地产泡沫，日后民众是否有足够承接能力是相当不确定的，房地产泡沫随时都有可能破灭。房地产商借
政策的出台极力推高房价，一方面以此用最快速度获得暴利，另一方面又进一步吹大房地产泡沫。到那时，即使是洪水滔天，
对他们也不会有多少影响。(作者为中国社会科学院金融所发展研究室主任)
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