为业主维权 北京律师挑战司法解释

　　商品房广告能否构成合同部分为业主维权 北京律师挑战司法解释本报记者 刘爱君 本报通讯员 王颖娜

　　据统计，目前，百分之九十以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。然而，一些房地产开发商在广告宣传中“吹大泡”无法兑现的问题也早已成为商品房买卖纠纷中的十大投诉热点之一。2003年6月1日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若

干问题的解释》施行，为解决此类问题提供了法律依据。然而，该司法解释实施一年来，一些规定过于原则的问题随之显现，日前，厦门16位业主状告开发商虚假广告宣传致合同违约案进行了二审开庭，案件焦点直指司法解释中关于商品房的销售广告和宣传资料能否构成合同组成部分的条款，而双方律师针对条款所进行的截然相反的诠释与辩论更是引发深层思考。根据司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　厦门某项目的19位业主也正是基于这一规定走上了依法维权的道路。他们在诉求中称，1999年至2001年期间，他们看到厦门某房地产开发公司在楼房未建成前，在报刊上刊登的项目商业店面的广告及项目宣传册后即购买了该项目店面，然而，他们最终拿到的广告中称的“旺铺”却是深处小区，广告中描述的“24米沿街道路”和“间间沿街”、“直面人潮”的店面却是深处小区，门前道路为车辆无法通行的小区窄道。经过交涉，开发公司同意就店面门前道路等问题与业主达成协议，并在2003年7月2日做出修建一条宽度不低于13.5米直通主干道的道路(广告中承诺)，超出红线外建设的道路保留等相关承诺。此后，这一承诺未能兑现，开发公司提出赔偿众业主20万元的方案，未得到他们的认可。至此，他们决定利用新的司法解释将某开发公司告上法庭。

　　然而，一审19位原告等来的是驳回诉讼请求的判决，法院的判决理由是：开发商所作的广告宣传不符合要约规定，不构成合同的组成部分。开发商的广告陈述虽有部分与事实不完全一致，但并没有构成根本违约，双方买卖合同的目的是进行商品房买卖，房屋已经交付，合同目的已经实现。

　　这一判决令业主一头雾水，他们不明白为什么开发商所作的广告只是要约邀请，而不是要约。为了在理论上能够有新的突破，16位业主坚持把官司打下去，他们特地赴北京请来北京王玉梅律师事务所齐长红、盖晓峰两位律师。经过深入细致的调查取证工作，两位律师决定在二审中挑战司法解释。

　　齐律师向记者分析说，司法解释中，对于商品房的销售广告和宣传资料原则规定为要约邀请，对于构成要约的广告宣传要符合三个条件，即“具体确定”、“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”、“在规划范围内”。

　　也许正是这几个限定性的规定才给了律师更大的诠释空间。二审庭审中，双方律师针对这几个具有特殊含义的字展开了激烈的辩论。

　　为了说明开发商发布广告具备上述三个条件，王玉梅律师所的两位律师向法庭提交了六组12份证据，从多个角度加以证明。他们还就业主是否实现合同目的问题特别强调，业主向开发商购买的是经营用房，周围环境的配套至关重要。仅仅完成房屋的交易目的并非业主投资店面的直接目的。

　　面对上诉方的观点，开发商的代理律师坚持，双方签订的合同没有广告内容的约定，按照司法解释的规定，商业广告仅是一种要约邀请，并非要约。广告中陈述所涉及的内容并不在其商品房开发规划范围内，开发商对于整个项目的广告宣传陈述并不能对等于个个店面的陈述，况且，商品房买卖合同系购销合同，其合同目的的实现是以标的物转移为基础。

　　对此，上诉方律师反驳认为，本案中广义的商品房买卖合同内容应当包括三个方面：《商品房购销合同》、广告中具体明确的承诺和双方在解决问题中达成的协议。《商品房购销合同》属于格式合同，广告中的内容没有在该合同中体现。而广告中部分针对项目规划范围之内的房屋及附属设施所进行的描述已经完全达到司法解释规定的三个条件，同时，与广告同时印发的地图也应属于广告的内容之一。同时，从购房者获取项目信息的渠道、购买店面房与同个项目住宅的价格比较及开发公司针对店面所做的投资前景的广告，很容易判断出被上诉人的虚假宣传对上诉人的购房行为的影响程度，因此这些内容应当构成合同组成部门。而双方达成的解决问题协议应当视为合同补充条款。

　　二审法院将就此案进行择日判决，然而，此案中双方对同一司法解释的同一条款的不同理解与适用，却为我们提出新的思考：如何加强立法的针对性及操作性，如何正确适用司法解释是我们的立法者、法律工作者面临的实践考验。