长沙楼市神经绷紧(组图)

http://www.sina.com.cn 2004年10月29日07:56 潇湘晨报

　　图为市民在2004年长沙秋季房交会上观看楼盘。央行加息后，将对已签购房合同者产生重要影响。记者刘刚摄

　　据国家发展改革委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年三季度全国房地产市场价格快速上涨。10月14日，一位工作人员正向南京市民介绍一座楼盘。新华社

　　加息利剑，终于在一夜之间迅疾挥出，干净利落。央行决定，自2004年10月29日起，上调存贷款基准利率0．27个百分点。

　　尽管这次加息雷霆万钧，但却早已山雨欲来。此前，有关加息的传闻沸沸扬扬。ＣＰＩ（居民消费价格指数）居高不下，储蓄存款连续下滑，国内房价普遍上扬……各方因此纷纷猜测，央行可能使出最后的杀手锏——加息，以加强宏观调控，促使经济“软着陆”。

　　虽然如此，但这次突如其来的加息，仍然在星城楼市当中引发深层震荡，让人措手不及。部分业界人士担心加息将“釜底抽薪”，可能打压购房热情，导致市场低迷。同时，也有业界人士乐观地表示，加息将会推进行业重新洗牌，促使产业健康发展。

　　市场需求将受挤压

　　事实上，有关加息的猜测和传言，一直在敲打星城楼市敏感的神经。

　　“上调贷款利率、抑制个人房贷，无异于釜底抽薪。目前，90％的购房者通过按揭贷款购房，个人房贷方面的任何风吹草动，都将对需求产生巨大的影响。”湖南永泰地产营销总监陈岗认为，相对于银根紧缩来说，开发商最为惶恐的是对需求、对市场的打击。如果贷款困难、利率提高，开发商还有可能寻求其他融资渠道，或者项目合作，或者项目转让。但是，如果个人房贷利率提高，将使市场需求受到挤压。

　　许多开发商甚至表示，土地供应紧缩、开发贷款紧缩等措施，是从房地产投资开发角度进行限制，这可能会形成开发商洗牌并减少市场供应，从而造成房地产价格的上涨。但是，个人房贷紧缩、房贷利率上调遏制的是需求环节，需求终端的萎缩才是“致命”的。

　　在房地产业迅猛发展的阶段，无论是土地购置、房产开发，还是个人住房消费，都得到了银行贷款的强力支持。2003年国内的房地产开发贷款余额为6657．35亿元，个人住房消费贷款增加了11353．58亿元，相比1998年分别增长了2．2倍和26．64倍。从以上数据可以看出，个人房贷始终在积极而稳健地支撑市场需求。

　　“个人房贷利率上调，一定程度上，将打压消费者的购房热情和愿望。”一位开发商忧心忡忡地说。

　　将给开发商与消费者双重冲击

　　关于这次骤然加息，央行有关负责人表示，“此次利率调整，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅。这样做既有利于房地产业的供求平衡和健康发展，又能适当照顾贷款购房者的切身利益。”尽管如此，但这仍将给开发商与消费者、市场主体心理与成本上造成双重的冲击。

　　在需求方面，对已购房者来说，加息将增加其支付的购房成本，挤占日常消费。一旦加息，可能影响购房者的正常生活，许多人会因此难以承受。对潜在的购房者而言，购房成本的增长自然减弱其进入市场的欲望，相应的市场需求可能大幅萎缩。

　　另一方面，加息之后，房产开发的财务成本必将明显增加，原本资金就捉襟见肘的开发企业将会面临断流，进而可能“失血”而亡。

　　从理论上说，“挺”过来的开发商可以将加息之后增加的成本反映到房价上，但这种“转嫁”是靠需求旺盛的市场来支持的。而相关研究表明，目前国内商品房的热销，实际上是多年来住房商品化以及缺乏消费信贷累积的“存量需求”的集中释放，并非能长此以往。

　　业界担心，近年以来的楼市高温、眼下采取的宏观调控，已将这种“存量需求”消耗殆尽，并使市场预期降低。

　　长期看有利于行业健康发展

　　“加息并不一定给房地产业带来阴霾，星城房价将会保持稳健上扬的趋势。”一位开发商乐观地表示。

　　从整个行业和市场来看，房价走势主要受到供求关系影响。从开发商即供给方的角度分析，虽然加息将使开发企业的成本增加，但这更多的是将在一定程度上挤压开发商的利润空间，而且在经过多年的上涨之后，目前房价处于高位，短期上涨空间有限。从购房者即需求方来看，如果购买房产是纯粹投机，利率上升无疑提高了资金成本，因此对房地产投机将产生明显的制约——这也正是政策所希望达到的目的，而对于自住性购房来说影响可能较为有限。因为，这种改善居住环境和提高生活质量的需求是强烈的，也是内生性的。

　　“从前期政策效果来看，持续的宏观调控正促使行业重新洗牌，加息可能将使部分开发企业重新陷入融资困境。”陈岗分析认为，一般来说，利率作为价格杠杆，对于开发商的影响主要体现在融资成本上升与融资规模下降等两方面。从融资成本变化来看，加息将直接导致开发商的融资成本上升。从融资规模来看，加息的影响一方面直接反映在开发商贷款需求可能会受到制约，另一方面加息隐含着“从紧”的政策信息，意味着开发商通过信托、股市等渠道进行融资也会受到影响。

　　因此，从短期看，加息对某些开发企业而言是具有“硬着陆”性质，将导致部分资金实力不足的企业资金链条断裂而直接面临生存困境。但是从长期看，加息有利于促使行业优胜劣汰，实现房地产业持续、健康发展。本报记者刘旭晖文洁