30年房贷利息总额将超过本金

　　关于加不加息已经讨论了大半年，现在终于尘埃落定。昨日中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮，这是11年来首次上调存款利率。不过，房贷、车贷已签合同明年1月才执行新利率。

　　无疑，利息上调，百姓的储蓄意愿将上升，房贷月供压力将增大。就市民关心的一些

问题，记者昨晚紧急采访了有关专家和银行界人士，为大家作出解答。　11年来首次上调存款利率　中国央行上次调整人民币存贷款利率是在2002年2月，当时将1年期人民币存款利率下调至1.98%（含利息税），1年期人民币贷款利率下调至5.31%。业内人士说中国自1995年7月以来已经有9年没有上调过贷款利率，而自1993年11月以来近11年没有上调过存款利率。　房贷车贷已签合同明年1月执行新利率　记者了解到，按照惯例和合同的规定，个人住房和汽车消费贷款的利率将在每年1月1日调整。因此，已经与银行签订贷款合同的个人从现在到年底前还款，执行的还是旧的利率，到2005年1月1日起将执行新的利率。而今天起签订的新贷款合同将直接执行调整后的贷款利率。　百姓的储蓄意愿将上升　记者从人民银行南京分行营业管理部获悉，南京居民储蓄已连续几个月增幅大幅下降，至9月末居民储蓄存款余额为1253.3亿元。存款为何会分流？今年二季度人民银行对居民储蓄问卷调查显示，80.25%的居民认为存款利率低，这个百分比较去年同期提高18%，创下近两年来的新高。现在央行提高了0.27个百分点，收益的增加将重新吸引被基金、股市分流的存款。　对房价影响还待观察　昨天国家发改委公布，前三季度南京房价涨幅全国第二。加息之后广大市民都很关心是否会对房价产生影响，南大金融系主任裴平教授认为，加息对房价的影响还待观察。土地是一种稀缺资源，不可再生，而且现在居民的购房需求仍然很旺盛，这次银行利息只能算微调，对房地产业不会造成太大的影响。

　　有人认为现在几乎所有的开发商都在用银行的钱，贷款利率如今增加了，成本增大可能会转嫁到房价上。资金链肯定会出问题，开发商、中介代理和购房者都要卷进去。对消费者来说，特别是由于国内信贷消费刚开始，购房者还从没有体验过利息波动对个人消费的影响，尤其是利息上升幅度较大时，消费者购房支出陡然上升，从而对潜在购房需求产生较大得冲击。在这种情况下，消费者对购房欲望一定会减弱甚至于停止。购房成本的增长，自然减弱他们进入市场的欲望。如早几年的香港，有可能会使房价有所下降。

　　也有人认为，加息固然对房地产业有影响，但贷款成本的增加还不足以影响到利润率，因为房价的涨跌是受到多方面因素的影响，如市场竞争、材料价格，贷款成本只是其中一个因素。　房贷月供涨幅大　对于贷款买房的人来说，加息无疑增加了负担，每月房贷月供会涨多少？记者请教了南京农业银行金钥匙理财工作室的秦珺和中信实业银行个人信贷管理科负责人包华俊。加息后，如现在三十年的10万元的商业住房贷款的利息总额是100133元，超过了贷款本金，而原来是94137元，贷款市民月供压力大大增加。　（一）以贷款30万元期限分别是10年、15年为例：　等额本息法，原来每月还款额为3187.8元，加息后还款额为3227.62元，10年期每月多还39.82元，15年期每月多还42.41元。

　　（二）申请30万元15年个人住房组合贷款，其中公积金10万元，商业贷款20万元，人民银行上调利率0.27%后，每月还款额的变化，总利息负担的变化（等额本息还款法）：

　　调整前每月还款2327.96元，总利息119031.69元调整后每月还款2365.34元，总利息125760.96元其中商业每月1614.07元，共90532.97元公积金每月751.27元，共35227.99元

　　（三）申请30万元5年个人住房组合贷款，其中公积金10万元，商业贷款20万元，每月还款额的变化，总利息负担的变化（等额本息还款法）：

　　调整前每月还款5576.87元，总利息34611.88元调整后每月还款5601.41元，总利息36084.47元其中商业每月3769.67元，共26180.02元公积金每月1831.74元，共9904.45元　加息后短期投资策略　1.首选货币基金

　　货币市场基金是一种真正能够满足其理财需要的产品，替代银行存款的理想理财工具。专家表示，一旦加息货币基金是受益者，因为货币基金是投资于货币市场上短期有价证券的一种基金。该基金资产主要投资于短期货币工具如国库券、商业票据、银行定期存单、政府短期债券、企业债券等短期有价证券。从收益上来看，平均年回报率高于银行一年期定期存款。

　　2.通知存款———给大额资金升值

　　手头拥有一大笔钱，目前没有好的投资项目，存银行吃利息嘛，担心加息后蒙受损失，搁置在银行卡里作活期存款又不合算。而银行有一种灵活且收益较高的“个人通知存款”存款方式可以解决这些麻烦。这种存钱的方式利率明显高于活期储蓄。

　　3.国债投资也有窍门

　　投资国债也有些窍门，尤其是记账式国债要注意方法。升息国债的市场交易价格必然下跌，尤其是中、长期债券，折价会更加突出，到时，投资者可以在交易市场分批买入折价的国债。由于升息一般不可能一次到位，因此债券的折价幅度也就有可能越来越大，投资者就应该越跌越买。而一旦经济出现变化，利率再次下调，债券市场价格又会出现上涨，到时投资者可以根据情况再考虑是否获利卖出。即使投资者所购买的债券市场价格没有获利，也可以持有到期。毕竟，投资者在享受利息收入的同时，还有一块市场的折价利润。

　　作者：王琴

　　（来源：南京晨报）