政策解读：四问城中村改造

http://www.sina.com.cn 2004年10月29日10:41 南方日报

　　政策解读

　　四问城中村改造

　　Ⅰ　需要改造的有哪些？

　　改造对象大致分五类

　　《暂行规定》将需要改造的城中村分为以下五类：根据城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的；村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；因为其他公共利益需要，市政府或区政府决定进行改造的。

　　采取一切合法手段制止抢建

　　根据《决定》，1999年3月5日之前发生的违法建筑和违法用地按历史遗留问题处理，“深圳市历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的申报率在今年年初就达到了98%.”深圳市副市长吕锐锋在会上说。

　　他认为，当前的主要任务是加快对历史遗留问题的处理工作，继续执行《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及市政府颁布的实施细则等规定，各区人民政府负责辖区内违法私房和生产经营性违法建筑的清查、处理的统一组织和协调工作。

　　吕锐锋表示，对1999年3月5日以后新建的违法建筑，将严格依法处理，对于未经报建或未按规定建设的建筑物，未完备土地审批手续的违法用地，视其是否符合城市规划和土地利用总体规划，责令限期改正、补办手续、罚款、没收非法所得，直至拆除违法建筑，收回用地。“制止新的违法建筑是推进城中村改造的基本前提，必须采取一切合法手段制止违法抢建行为，对于城中村内存在的建筑质量、消防、地质灾害等方面的安全隐患，更要立即着手整治。”

　　Ⅱ　补偿问题如何解决？

　　改造建设单位承担补偿

　　《暂行规定》写明，拆迁补偿安置费用由城中村改造项目建设单位承担，拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。建设单位与被拆迁人要依法签订拆迁补偿协议。居民的被拆迁物体已经有了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁，补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。

　　以货币补偿为主

　　《暂行规定》规定，城中村改造拆迁补偿实行货币补偿为主，对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取货币补偿、产权置换补偿二者结合的方式。以产权置换方式补偿住宅的，补偿给居民的房地产面积原则上不得超过每户480平方米，超过面积的合法部分实行货币补偿。

　　综合运用各项优惠政策

　　城中村的改造任务比较艰巨，如何吸引有实力的投资者，调动城中村内居民的积极性？闫小培认为，关键是要出台充分、合理又切实可行的优惠政策。

　　《暂行规定》规定了地价减免、地价分期缴纳、地价返还用于市政基础设施建设、地方行政事业性收费减半收取及鼓励土地置换异地重建等一系列优惠政策。市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施的建设费用。

　　城中村现居民异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁的，由主管部门无偿收回其现有住房用地，在统一规划的前提下，合理安排建设用地，每户48 0平方米以下面积免收地价。

　　特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。

　　宝安、龙岗两区范围内发展较快区域的城中村改造，经市政府批准后，其地价优惠政策可以参照特区内的标准执行。

　　此外，个别特殊项目需要适当突破上述规定的，在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，由区政府提出具体方案，报市政府批准后执行。“

　　“《暂行规定》推出的多项优惠政策，避免了单纯以满足改造单位对容积率的要求作为吸引、鼓励城中村改造的措施和手段；而是根据改造地区的功能要求、周边市政和公共配套设施的承载能力，综合运用这些优惠政策来推进城中村改造工作。”闫小培说。

　　Ⅲ　实施怎样的改造模式？

　　政府主导，市场化运作

　　据闫小培介绍，此次城中村改造将实行“政府主导，市场化运作”的基本模式。“政府主导”的含义是，政府牢牢把握城中村改造的方向，通过制定政策、规划及计划，对改造进行合理引导和适时、适度的宏观调控：“市场化运作”的含义是，政府不直接投资进行商业性开发，主要通过政策吸引国内外有实力的投资者，或者鼓励村内股份合作公司投资于城中村改造项目，谁来投资开发商业性的改造项目，应由市场选择。

　　为何会有这样的制度设计？闫小培表示，主要出于以下考虑：第一，城中村的土地属国家所有，政府应调控其开发建设。第二，改造的目标是为了改善城市环境，完善城市功能，提高居民生活质量，提升城市综合发展实力。这要通过改造、新建城市基础设施及公共服务设施来实现。第三，城中村现有的开发强度已经很高，完全市场化的改造很难达到既保证规划落实又保证开发有序。

　　“我们强调政府的主导作用，正是为了更好地发挥市场的作用，在城中村改造这个问题上，还需要政府通过提供公共物品来弥补市场机制的不足。”

　　Ⅳ　如何保证改造效果？

　　要求既治标又治本

　　“深圳违法建筑和违法用地现象的发生有比较复杂的历史原因和体制方面的原因，要从根本上解决我市违法建筑和违法用地问题，必须标本兼治。”吕锐锋说。

　　他表示，从治标来看，当前要以危险边坡、国有土地、预留地、待建地的违法建筑为突破口，近期内集中力量彻底查处清拆；对违法开山填海造地、毁林造地、非法炒卖土地、非法出租土地等行为，要严厉打击，依法查处，从源头上斩断违法建筑的土地供给；对顶风而上的新建、在建违法建筑，要锁定目标、坚决拆除。在治理措施上实行关口前移，一旦发现拆旧建新或基础作业，就予以制止，将其消灭在萌芽状态。

　　从治本来看，重点要抓好三方面的工作，一是科学规划，抓紧实施城中村改造，研究出台城中村集体经济组织成员的住宅建设规定，坚持疏堵结合，通过整体改造推动查处违法建筑工作。二是引导农村城市化后的股份合作企业克服单纯变卖土地、单一的盖房出租模式，着眼于集体经济的可持续发展和股民的长远利益，走出一条优化产业结构、开展多种经营的经济发展路子来。三是抓紧研究经济适用房、廉租屋的有关政策，既解决低收入人群的住房需求，又运用市场手段平抑私房租金上扬。

　　市、区各部门分工明确

　　改造城中村是个复杂的工作，如何明确区政府、市政府各部门在查违工作方面的职责分工，特别是深圳机构改革之后，市区之间、市政府有关部门之间的工作职责如何界定？对此，《决定》对各职能部门的职责作出了明确界定。

　　昨天的大会成立了“深圳市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组”，深圳市市长李鸿忠担任组长，常务副市长许宗衡、分管副市长闫小培、吕锐锋担任副组长，各区政府和有关市局负责人为领导小组成员，统一领导、协调全市查处违法建筑和违法用地工作。领导小组下设“查处违法建筑工作办公室”和“城中村改造工作办公室”。

　　在市级单位方面，由市规划、国土和城管部门负责协调、监督和指导各区城市管理综合执法机构依法查处违法建筑和违法用地行为；建设、农林、水务、消防、环保、工商、公安、房屋租赁等部门按照各自的职责参与和协助查处违法建筑和违法用地工作；供水、供电单位不得向无《施工许可证》的施工工地供水、供电，并按照区政府或街道办事处的统一部署及综合执法机构的要求，切断违法建筑的用水、用电。

　　区级单位方面，各区政府也将成立相应的领导机构。各区政府统一领导本辖区内的查处违法建筑和违法用地工作，具体组织、协调各有关部门查处违法建筑和违法用地的有关执法活动；各区城市管理综合执法机构负责日常巡查，及时发现和制止违法建筑、违法用地行为，依法做出处罚决定，清理各类违法建筑。

　　会议还要求市纪检监察部门对参与、从事、支持违法建筑和违法用地行为，以及查处违法建筑和违法用地不力的党员干部、政府工作人员，要依法追究党纪、政纪责任和法律责任，情节严重的，开除党籍、撤销行政职务直至开除公职。

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