产经新闻观察:房价还会继续高下去吗？

　　国家发改委、国家统计局近期对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年前三季度，全国房屋销售价格同比上涨9.4％，从房屋类别看，住宅价格比去年同季上涨8.6％，比二季度上涨1.8％。其中，经济适用房和普通住宅销售价格比去年同季分别上涨2％和9.2％，豪华住宅价格上涨8.4％；非住宅用房销售价格比去年同季上涨7.7％，写字楼和商业用房销售价格分别比去年同季上涨8.6％和7.5％，其他用房销售价格上涨3.8％。另外，土地交易价格上涨10.2％，房屋租赁价格上涨1.2％。

　　针对房价的持续上涨，政府主管部门和学术界专家的看法截然相反。一场关于房地产泡沫的争论在业界陡然升级。

　　最近，以世界著名投行摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠为首，学者们发出了中国房地产泡沫即将破裂的预言，在一篇题为《目前的投机是最后的疯狂》的分析文章中，谢国忠断言，“这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”

　　社科院研究员尹中立则指出，在房地产市场供需两旺的背后，“隐含着相当大的‘危机’”。“上海房价远超普通市民的收入承受能力，房价收入比超过了14倍。一般来说，平均房价与平均家庭收入的比率在5左右比较合理，即使是1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有11倍”。

　　尹中立认为，衡量是否形成泡沫，一大要点就是分析市场中投资性购房的比例。因此，在一个城市的房地产市场中，投资性需求的比例不能超过一定的界限，否则会危及房地产市场的健康和稳定。以上海为例，据上海房管部门调查统计，2003年底上海投资购房占16.6％，已经超出了国际警戒线60％。投资性购房比例相当大，显示出泡沫现象已相当严重。

　　就在学者们提出“泡沫论”的同时，建设部政策研究中心课题组也于近日公布了一份最新的研究报告。这份报告指出，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势。今年国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

　　对于国内的房价猛涨，建设部的报告认为，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。目前CPI（消费价格指数）强劲上涨，说明当前的房价上涨并非孤立。“老百姓对未来房价上涨的预期推动了他们当下购物的行动”。这份报告也同时承认，房价上涨反映了近几年房地产市场供求的结构性矛盾在进一步延续。经济适用住房供应比例下降；一些城市中低价位普通商品房供不应求，推动房价上涨；局部地区商品房阶段性供不应求，带来房价上涨；部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作；土地和建材价格上涨、拆迁成本提高及精装修商品房增加等，是拉动房价上涨的主要因素。

　　报告认为，房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在，但目前房地产金融风险尚在可控范围。当前房地产金融仍是银行的优质业务。只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。

　　从某种意义上来说，由一个经济现象引发的每一次争论都是好事，因为真理往往在交锋中产生。抛开孰是孰非不说，一个简单的事实是，房价在涨，而且将来似乎还会涨。由此引出上至高层决策者，下至普通老百姓最为关心的问题，谁在房价的上涨中受益，谁将为风险埋单。

　　目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。同时，我国一直存在房地产企业对银行的依存度过高的问题，据建设部测算，目前房地产开发资金60％左右来自银行贷款，一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说，最终的风险主要是由银行系统来承担的。另一方面，房子的最终消费者绝大部分还是中低收入的广大老百姓，因此他们也是事实上的埋单人。

　　其实，危机也好泡沫也罢，问题的关键不在于争出谁是谁非，而在于政策的决策者是否能洞察形势，采取正确措施以规避可能的风险，不要让老百姓和银行最终为房价的上涨埋单。