顶级豪宅出售引震动 传言将被拆除而令人担忧

　　浙江在线11月2日消息近段时间，一个传言通过非正规渠道迅速散发开来，引起南京地界上相当多高端人士的强烈关注。这个传言就是，位于南京太平门的金陵御花园的贵宾楼将被拆除，而金陵御花园则被人们称之为龙脉之上的天价山水大宅。

　　传言始于该贵宾楼的开发商——南京益来房产公司向媒体透露的一个消息：贵宾楼于10月28日正式开盘销售，结束其7年来“只租不售”的历史。风闻随即传开，有人说，贵宾楼

正处于有关部门向市民公示的“钟山风景名胜区外围景区规划设计”的“红线”内，因此贵宾楼的开盘销售，并非开发商一时的心血来潮。

　　“贵宾楼到底会不会被拆除？”一位刚刚花300余万元在该楼购置了一套房产的业主，由于得不到来自官方渠道的确切证实，被越传越真实的传闻搅得坐立不安。开发商却对此言之凿凿：贵宾楼绝对不会拆！面对这个扑朔迷离的疑团，记者试图通过调查，以解开这个沉甸甸的压在许多人心头的谜。

　　金陵御花园可谓是南京的顶级住宅区，而贵宾楼又堪称其中的点睛之笔。它坐落于住宅区的最东部，楼高18层，面临玄武湖，背倚九华山，西与明古城墙近在咫尺，东又与巍巍紫金相望，“住在楼里，无论从哪一扇窗、哪一座阳台向外望去，周围的湖光山色尽收眼底！”一位曾经住在这里的高端人士对记者说。

　　由于金陵御花园临山面水，又地处传说中的金陵龙脉之脊，故在南京诸多“豪宅”抢山占水的开发中，属于绝无仅有的“绝版”之作。

　　据了解，金陵御花园是南京“益来实业”于1998年投资建成的。但是，多年来，“益来实业”采取的却是低调的营销策略，金陵御花园一直被藏之深阁，“只租不售”，年平均租金达30万至50万元。而长住安家贵宾楼的客人，接近90％都是来宁工作的外资企业的负责人；偶尔，物业管理部门也会留出一两套空房，像酒店一样短期租赁，但这种优厚的待遇只针对极少数熟客。

　　一位业内人士在接受本报记者采访时说，开发商如此“惜售”的心理和手段，也从一个方面说明了金陵御花园的“珍贵”。如此顶级和“绝版”的产品，一旦出手，就不可再生，亦无法“复制”，而开发商将其握在手上，一方面体现了自身的实力和档次，一方面还有可观的效益进账，一举两得，何乐而不为？

　　但是，不久前“益来”的一则公告却震动了业界：金陵御花园贵宾楼将结束“只租不售”的历史，今年10月28日起正式对外销售。

　　据了解，金陵御花园贵宾楼销售的40套公寓每平方米均价高达1.6万元，而位于顶楼的两套跃层式公寓更是爆出了800万元的天价。自10月8日开始内部认购以来，不到10天时间，已有29套交付了定金，按照350万元的户均总价计算，贵宾楼在这段时间内，就实现了过亿元的销售额。更令人咋舌的是，两套单价每平方米2.28万元的顶楼跃层，已有一套成功售出。

　　“益来”长期“隐而不发”的销售策略，在毫无征兆的情况下，突然来了个一百八十度的大转弯，立即引来了多方的猜测。震动的余波还未消退，传言又随之而生：金陵御花园贵宾楼正处于有关部门向市民公示的“钟山风景名胜区外围景区规划设计”的“红线”内，它可能面临被拆除的命运，所以开发商才急于将贵宾楼出手。传言起于何处那么，金陵御花园要拆除的传言起于何处？

　　刘刚是南京一家科技公司的老总，前段日子他刚刚交了定金即将入住金陵御花园贵宾楼。昨天，刘刚告诉记者，他听到最多的说法就是，开发商已经提前知晓贵宾楼即将被拆除的命运，为了规避风险，所以才有“卖楼”之举。

　　在南京市政府最近原则上通过的《钟山风景区外围景区规划》中，有这样一句话：“开辟明城墙遗址通道的远期设想，即留出明城墙遗址所在位置，周边15米用地范围内严格控制建设，形成一个明城墙遗址通道。保留城墙的延续性、连贯性。”金陵御花园的贵宾楼的确处于“严格控制”范围之内。另外，根据近日在南京官方网站公布的《钟山风景名胜区外围景区规划设计》，金陵御花园的贵宾楼又处于“红线”的范围。结合这两条，金陵御花园很有可能将有被拆除之虞。

　　在采访中，记者还听到一种很是“流行”的说法：金陵御花园贵宾楼正好建立在“龙脉之脊”上，将“风水”破坏殆尽。所以，“这里不吉利，曾经出过很多事儿。”比如，这里曾经出过令人震惊的涉外凶杀案，比如，住在这里的某些官员因为种种原因被抓等。现在不少开发商很迷信，当然要将“贵宾”楼尽快售出。

　　还有不少摆上和摆不上台面的说法，将谜团越织越密、越裹越大，比如现在正是“豪宅”高卖的黄金时期，开发商趁此好卖个好价钱等。另外，既然很多人都对金陵御花园贵宾楼要被拆除是否属实提出质疑，为何开发商没有通过公开和正规的渠道，来做澄清和说明呢？开发商的暧昧态度，值得深究。一位不愿透露姓名的业内人士对本报记者说。

　　对于外界的传言，南京益来实业总经理汪晓华的回应是：益来实业正在启动企业战略调整，战略调整的重点，是优化企业的资本结构，主动性地做“减法”，出售或处置部分经营性的固定资产，由原来的房地产开发商兼经营商的定位，向房地产投资商兼开发商的方向做调整。

　　益来实业的项目经理沈绫说，公司方面从来没有听说过贵宾楼将被拆除的说法，也没有接到过任何部门关于拆除贵宾楼的任何文件，金陵御花园包括贵宾楼都有用地规划许可证，它的存在是合法的，绝对不会被拆除。

　　“贵宾楼之所以出售，是因为益来实业公司正在开拓外地市场，在苏州、西安两地都拿了地进行住宅项目开发，巨大的投入，仅靠租赁回笼的资金是不够的。”据沈绫透露，贵宾楼的销售态势非常好，目前已有超过60％的公寓成功出售。

　　但记者昨天在对南京市规划部门有关负责人的采访中却获悉，最近，南京市政府原则通过的《钟山风景区外围景区规划》，确实对玄武湖周边的建筑提出了远期改造建议，其中既包括太阳宫，也包括金陵御花园及其对面的私家花园等一些其他住宅建筑。规划提出开辟明城墙遗址通道的远期设想，要求留出明城墙遗址所在位置，周边15米用地范围内严格控制建设，形成一个明城墙遗址通道，保留城墙的延续性、连贯性。而金陵御花园小区依湖而建，又正好位于明城墙太平门遗址附近，因此这个规划一旦实施，金陵御花园包括贵宾楼是必拆无疑的。

　　但规划部门的这位负责人又表示，《钟山风景区外围景区规划》是一个远期规划设想，要待各种条件和时机成熟的时候才会实施，具体时间很难说。而且明城墙遗址的准确位置也不很确定，须进行仔细考证，金陵御花园贵宾楼是否位于遗址保护范围内，还有待进一步确认。假如拆除能得多少补偿？

　　一个现实的问题是，假如金陵御花园贵宾楼面临拆迁，目前业主们以每平方米1.6万元购置的豪宅，届时能得到多少拆迁补偿？

　　根据新的拆迁补偿管理办法，目前已将原先的土地级别定价改变为经市场化评估定价了。现在的拆迁补偿安置费用中，除了土地补偿款外，还有很大比例是按照市场价值等综合因素进行补偿的。

　　有一家房产评估机构的人士分析，不久前因为九华山隧道施工而进行的拆迁工程中，拆迁补偿基准价为每平方米5271元，最高补偿平均每户每平方米5700元。而位于市中心的新街口东铁管巷拆迁补偿费用，最高的也才每平方米6200元左右。如果按照所处的地理位置和物业形态来评估，假定贵宾楼面临拆迁，这笔补偿费用最高也不会超过6500元/平方米，而这仅仅为该项目目前销售价格的一个零头而已。

　　这或许就是传言萌芽的初始原因之一。对于获得金陵御花园贵宾楼产权的业主来说，“远期”的规划，就是横亘在他们胸中的“心理威胁”，是一种挥之不去的担忧，“谁知道这个‘远期’是一年还是两年？规划的变数总是很多的！”业主刘刚说，钱不钱倒是无所谓，关键是到时再到哪里去买到这样的好房子？

　　“明城墙遗址的保护是南京城建中的重中之重，特别是申遗以后，一切有碍明城墙保护的建筑只能做出牺牲，其中包括政府这样的官方建筑。金陵御花园又怎能称得上是‘牺牲’呢。”一位政协人士在本报记者采访时这样表述道。

　　南京市内，眺望玄武湖景最佳的豪宅在哪里？位于太平门的金陵御花园贵宾楼当仁不让。这幢向来“只租不售”且年租金高达30万～50万元的市区豪宅，近日传来即将开售的消息。

　　远眺玄武湖，起伏的九华山脚下，一片连绵的红顶别墅掩映在绿树中，正面面对开阔的湖水，这就是金陵御花园。它西有古城墙，东眺紫金山，与拓宽的太平门路及景观大道———龙蟠路相连。18层的贵宾楼就位于御花园的东部。据介绍，要看玄武湖，贵宾楼才是最好的观景点。

　　一位居住在贵宾楼16层的主人告诉记者，从这里的每一扇窗、每一座阳台看出去，玄武湖景皆一览无余。然而，由于绝对禁止外来者的门禁，以及素来“只租不售”的政策，有幸欣赏玄武湖第一豪宅景观者少之又少。年平均30万～50万元的高昂房租，相当于南京顶级别墅“帝豪花园”的价格，使得光顾贵宾楼的客人，接近90％都是来宁工作的外企负责人，在这里长租安家。偶尔，物业管理部门会留出一两套的空房，像酒店一样短期租赁，但这种优厚的待遇只针对极少数熟客。

　　记者日前获悉，贵宾楼于国庆节后公开对外销售，从此打破“只租不售”的豪宅定律。对于已经同物业公司签约长租的客人怎么办？开发商益来实业介绍说，此次采取带租约销售的形式，也就是说，业主一旦拥有这里的产权，也同时可以享受此前签约的高额租金回报。

　　公开发售的房价是否又是一个南京市天价？由于开发商不愿意提前披露，目前已经成为楼市中一大悬念。不过，业内人士分析认为，环顾玄武湖，除了靠近火车站的湖景花园以外，如今算得上湖景住宅的寥寥无几。近日新上市的天山汇锦园小高层，距离上绝对不能算是亲近玄武湖，然而房价已经卖到了8000元～10000元/平方米。对于贵宾楼来说，不仅是豪宅，而且是稀缺豪宅，其价值就像拍卖场上的字画一样，完全有可能是由买家中的价高者决定的。

　　豪宅租赁，因为其利润相当可观，租金水平是普通高级住宅的15～20倍。那么，为什么开发商会在若干年后选择销售呢？据南京益来实业总经理汪晓华介绍说，益来实业正在启动企业战略调整，战略调整的重点，是优化企业的资本结构，主动性地做“减法”，出售或处置部分经营性的固定资产，由原来的房地产开发商兼经营商的定位，向房地产投资商兼开发商的方向做调整。来源：江南时报