开发商为何坐等政策“松动”

http://www.sina.com.cn 2004年11月03日09:43 瞭望东方周刊

　　开发商为何坐等政策“松动”

　　“如果真的退耕了,政策一松动,别人没退的项目可以重新报批上马,那我怎么办”

　　10月金秋，广袤的农村一片收获的繁忙。然而，紧盯农地的各方博弈者，在意的却并不是农地上的收成──他们在静静等待着土地审批松动的一刻。

　　早在4月28日，国务院召开由总理温家宝主持的常务会议，研究部署土地市场治理整顿和严格土地管理工作。国务院办公厅于29日下发的紧急通知，落下地根紧缩的闸口。

　　如今，历时半年的“暂停审批”到期，农地博弈者们无不跃跃欲试。

　　“上边严查,下边观望，土地复耕做模样”,《瞭望东方周刊》记者赴基层采访，多次从老百姓嘴里听到这样的一句顺口溜。

　　“连市里、中央都敢骗”

　　不久前，《瞭望东方周刊》在东南沿海某工业园区违规未征先占农田处采访时看到，这里已被撒上了毛豆苗。“那是检查组来后，镇里连夜在地里撒种的。”一位失地农民告诉记者。

　　另一位农民说,“这些撂荒地3年前都是上好的水田，亩产水稻千斤以上，农民根本舍不得拿良田种毛豆”，“毛豆一直到秋天都能长苗，镇里村里就种上毛豆来当‘遮荒布’，很容易应付上面检查。我说他们胆子也太大了，连市里、中央都敢骗！”

　　某高尔夫球场违规占地数百公顷，国务院土地清理整顿联合调查组勒令其停建，要求必须退耕。但一个多月后，记者现场踏访时看到，所谓“退耕”，只是在球场正门边搭起了一排蔬菜大棚，而不少大棚里面什么也没有种。

　　记者看到，球场草地上的水龙头还在喷水浇灌，草皮上一些工人在剪除杂草。“除了暂停施工、不接待会员，与以前没啥区别。”一位球场员工私下说。

　　一位基层政府干部说：“等10月份政策一解冻，该报批的地还是要批，该上马的还是要上马。”

　　园区撤并:换个名号坐等“解冻”

　　在南京市郊的金江公路两侧，《瞭望东方周刊》见到成片的农田依旧在撂荒。在政府公开的信息中，江宁区湖熟工业园一个多月前已被撤销，但这家工业园仍向前往的记者推销园区投资环境如何优惠。

　　湖熟经济技术开发总公司总经理郭某对记者说，工业园“二期不会遇到问题，整顿只是时间概念”。

　　郭递给记者的一份湖熟镇工业投资指南写明：工业园区规划4.4平方公里，进区企业“使用土地可采取无偿使用、出让、租赁、以租代售等多种灵活方式；土地出让使用手续办理后，预付30%款项即可开工，余款分期支付”。

　　他说，现在取消的只是园区名称，“从大的方面讲，这个园区是取消了，但整个政策、管理实际上还是和原来一样，园区只是政府给的一个名号而已”。

　　南京郊区的一位工业园负责人说:“可以说，开发区真正撤并,南京没有几家在操作。”因为“许多项目基础设施已建到一定的规模,有的已经建好,农田灌溉系统早已被破坏,地里钢筋水泥桩矗立,没法复耕。”

　　“如果真的退耕了，政策一松动，别人没退的项目可以重新报批上马，那我怎么办？”

　　农民不愿意复耕种田

　　违规圈地大多没有真正退耕、各地基层等待观望的一个重要原因是:农民并不希望真正复耕土地，而更愿意地方政府按照国家规定征用土地，及时给足补偿。农民不愿退耕的原因是：

　　首先，种田收益比不上打工。南京市雄州镇山西村村民杨义方算了一笔账:他家原有约7亩多田，每亩每年的支出在570元以上,种粮的话，每亩净收益不到400元。他说:“打工平均一年能有6000元进账。”

　　其次，一旦复耕，农民担心政府不仅要收回已发放的部分占地补偿，而且以后也不能获得每亩田每年几百元的补贴。一位镇干部告诉《瞭望东方周刊》：“尽管征地中利益牺牲最多的是农民，但在农业收益低下的现阶段，征地补偿对农民还是有些诱惑的。”

　　再次,土地被政府圈占、推平之后，水利系统、农田基础设施已被破坏，各地农民普遍反映，“不花大价钱修复，根本谈不上复耕”。

　　最后，农民想从土地上解放出来，走出农村，过城里人生活。上万元的征地补偿对于年收入只有几千元的农民来说已不是小数目，使得他们很难顾及长远。此外，一些地方在圈地时还向农民许诺，进驻企业会优先招聘被征地农民。常州市魏村镇春江村村民徐龙兴说：“能进厂上班当然是好事，收入肯定比种地高。”

　　政府和企业盯紧“收益”

　　地方投资项目是推动本轮投资过热和信贷高速增长的主要动力，而地方政府的主要行为都是围绕土地而展开的。可以说，是政府经营土地放大了投资，政府和企业对土地增值的处置加速了经济膨胀。

　　记者在苏南某市了解到，企业获得一亩地的成本约9万余元，其中4.6万元是付给国家的出让金，另外4.5万元本应一次性支付给农民。而在惯常操作中，企业只将给政府的钱一次付清;对农民的补偿则与农民约定，按“存本结息”法分10多年甚至更长的时间支付。

　　具体做法是:每年给农民1000元“本金”，并加上高出同期银行利率的利息。表面上看农民没有吃亏，但对企业而言，从银行的一次贷款，却可以作为流动资金发挥两倍效用：本来只够买1亩地的钱，这样就可以买2亩了。企业投入土地的成本就被放大了1倍，致使超规模圈地成风

　　政府方面,本该一次性付给农民2.5万元／亩劳力安置等费用，实际操作中也用“存本计息”的方式来分期支付。业内人士说，土地出让金以及透支农民利益的“成本积息”法，使得地方政府有钱大搞建设。

　　正是在政府和企业两方操作下，土地征用加速了经济膨胀，本该交到农民手里可能进入消费领域的钱结果全都进入了投资领域。而一旦政府经营土地失败，损失惨重的还是农民。

　　江苏省社会科学院农村经济研究所所长徐元明的调查报告表明，仅2002年江苏省共计供应土地15938.27公顷，获得土地总收入455.39亿元。

　　亟须加快土地改革

　　不少专家认为，土地管理的治本之策是切实落实农民对土地的产权，至少也是完整的处置权，辅以体现产业政策指引的土地政策，并动用税收杠杆来调节土地配置。

　　国务院发展研究中心金融研究所范建军指出，本轮经济过热的根源在中国特殊的土地使用制度。目前中国的土地交易在二级市场上已基本实现市场化，但在一级市场上，基本上还是靠行政命令来运作。由于地方政府可以依靠行政权力任意征地，所以，土地成为各级政府搞“政绩工程”最有效资源。

　　常州市国土资源局局长徐建伟认为，既然国家土地进入了二级市场，集体土地也应该进入市场，而现在的征地是掠夺式的，是对集体利益的剥夺。农村土地归集体所有，事实上这个集体是虚化的，村乡干部很难从集体利益的角度来为农民争利。

　　“要让集体成为土地出让市场的主体，就必须明确农民对土地的真实产权──至少也是完整的处置权。这样，地方政府就不可能再圈地生财。”他说。

　　海通证券研究员韩伟华建议，凡与土地有关的一切税收都应划归国税，纳入中央预算，从而掐断地方政府在土地上的利益，减少其利益驱动。“这样，地方政府对搞开发区、大学城、商贸城的冲动就会消失。” 《瞭望东方周刊》记者徐寿松、周国洪报道

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