物业公司管理欠规范 公共维修基金成业主心病

　　本报记者 孟绍群

　　电梯因年久失修发生故障，住在几十层高楼的业主要回家只好气喘吁吁地爬楼梯；水箱破损无法供应日常用水，爬楼的同时，业主还得背上一个重重的水桶……这绝不是耸人听闻。对于那些居住5年以上的小区，也许这些问题明天就会出现。

　　按照物业管理条例的规定，购房时业主要交房价2%的专项维修资金，用于像电梯、水箱这样的物业公用部位和共同设施设备在物业保修期满后的维修和更新、改造。但是，条例对这笔资金如何收取、保管、监督以及使用并没有过多的规定。不规范操作让广大业主既担心这笔巨额资金被挪用，又担心自己的私有房产因此缺少资金得不到维修而贬值。

　　业主质疑收房“惯例”———开发商、物业公司代收公共维修基金

　　几乎所有的楼盘在新房收房时，开发商或者是与之有“血缘”关系的物业公司总要告知业主：先拿公共维修基金来，否则不予入住。

　　正在收房的北京朝阳区易构空间嘉园的业主同样碰到了这样的情况。据业主宋先生估算，仅此一项，开发商就可能收到上千万元的资金，“谁知道他们要拿这笔钱干什么？”

　　按规定，“商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交到房地局，同时房地局、‘小区办’不得委托建设单位代为归集维修基金”。北京仁和律师事务所孟宪生律师分析认为，开发商明知故犯的原因在于规避担保责任。

　　原来，对于贷款购房的业主，在产权证未办理下来之前，开发商必须向银行承担担保责任。一旦贷款者不能如期还贷，担保方必须履行还贷义务。产权证办下来以后，就转为用房子作抵押，开发商的担保责任随之解除。而缴纳维修基金、契税是办理房屋产权证的必备条件之一，因此，开发商当然希望业主及时缴纳上述两项费用。

　　已代收的专项维修基金可能出现监管真空

　　采访中记者发现，几年前购房的业主较之现在购房的业主来说，对公共维修基金知之更少。北京新康家园的苏德强告诉记者，2002年她购房时，就将这笔钱交给物业公司了。

　　无意间的发现苏德强才觉察到这里面问题太大了。她将6700余元公共维修基金交给物业公司的时间是2002年3月15日，而这笔钱原封不动转到“小区办”专项账户的时间却是2003年8月21日，这期间近一年半的时间物业公司拿这笔钱干什么去了？

　　问物业公司，人家根本不理她。找了“小区办”，“小区办”查了物业公司的账后，责成物业公司退给业主这笔基金的利息。新康家园754户业主拿到了这笔钱。

　　北京经济技术开发区小区物业管理办公室主任助理李建民告诉记者，开发商、物业公司代收维修基金存在巨大风险，主管部门虽有文件制止，但却鞭长莫及。如果不是业主举报，“小区办”很难发现物业公司打的“时间差”。

　　业委会成员能力有限难以担当维修基金审核重任

　　据新华社报道，截至去年，全国小区的维修基金保守估计有600亿元。这样一笔巨资目前的状况却是“存放有规定，使用无监管”。

　　由于维修基金不是国有资产，所以没有主管部门对它进行审核和监督。作为个人资产，维修基金又没有专人管理，使得其增减变化无账可查，必然会给违规操作留下可乘之机。

　　有的地方动用维修基金全凭业委会主任“一支笔”，有的地方利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入不及时补入专项维修资金，有的地方维修基金被开发商挪用，无从追回。

　　另外，业委会的工作是业余的，承担的任务却专业性极强。维修基金的使用审核涉及政策法规和工程技术各方面知识，光有热心肠缺乏专业知识使得业委会工作有心无力。到底应该“小修”还是“中修”，业委会成员凭的全是感觉。

　　用信托制取代酬金制，防止公共维修基金流失

　　怎样防止公共维修基金的流失呢？北京仁和律师事务所孟宪生律师主张，改业主与物业公司的委托关系为信托关系。

　　物业公司与业主之间是委托关系时，物业公司只有一本账，假如它代管公共维修基金，一旦物业公司资不抵债，根本分不清哪个是物业的钱，哪个是业主的钱，很容易造成公共维修基金的流失。

　　假如业主与物业公司建立的是信托关系，物业公司将实行分账管理，钱是谁的十分清楚，就是它资不抵债了，也拿不走业主的公共维修基金。

　　广州大学房地产研究所所长陈德豪认为，应该立法规定在动用维修基金超过一定数额时，需接受专业机构年度审计，同时加强政府核查指引也是十分必要的。