养老出新招：抵押房屋按月拿钱

　　我国将推出“老人住房反向抵押贷款”新险种

　　今年底，中国保监会将在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老人群体的住房反向抵押贷款的寿险品种，这种“抵押房产、领取年（月）金”的寿险服务将一种新的养老模式推到老人面前，更抛出自主养老、减轻子女赡养负担的双重诱惑。

　　家贫老人押房可解眼前困境

　　如今，拥有私人房产，却过着拮据生活的老人不在少数，过去由于工资低，积蓄少，加上退休金低、养老保险的缺失、子女经济状况一般等因素让他们生活在不稳定状态中，疾病、人祸等轻易就能击跨一个家庭，老人缺乏有力的经济保障。但如果能将不动产变现为给付月金，就可以缓解目前之困。

　　超前享受早年购房余惠

　　提前兑现房子的价值可以更好地改善生活、追求更高的享受、甚至投资更多的领域，无疑让许多老人动心，这部分老人往往经济上自给自足，生活上安逸享受，不为家庭所累，也不寄望子女养老，他们领悟到住房反向贷款的来临，是在突破高龄老人险的“禁区”后迎来的春天，为老人提供了自主养老的契机。

　　解释

　　何谓“反向抵押贷款”

　　“反向抵押贷款”就是指在老人群体中推行的“抵押房产、领取年（月）金”的寿险服务，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人（受益人）终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司才将房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。

　　据悉，这种保险业务在英法等国已相当成熟，因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

　　目前中国保监会与中国房地产协会等部门和政府机构已完成产品的设计，正积极地对精选出的三套方案进行研究和反复论证。

　　每月付给金额怎么算

　　根据中国保监会的设计思路，住房反向抵押贷款，是将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命（男性69岁，城乡差异不计）计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按年或月将现金支付给投保人。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保人一直享有居住权和出租权，这种贷款尤其适合即将退休或已经退休后的老人（男60岁、女55岁）。

　　例如现房面积90平方米，目前的市价为40万元（约4400元每平方米），按人均寿命男性69岁计算，投保人的寿命计算基数为9年。经评估，9年后房屋约折损10万元，但房屋与土地增值预计约为15万元，因此计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息25％，按75％计算给付额为33.75万元，再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，那么投保人每年可以得到3.75万元，每月可得到3125元。

　　每月付给金额计算公式：

　　［房屋面积×房屋评估单价×（1－25％）÷（男女平均寿命－投保人实际年龄）］÷12个月＝每月给付金额

　　第三只眼：抵押者越长寿越赚

　　保险公司分析，虽然月金给付是按9年计算，但只要投保人不死，保险公司就得不停顿地付下去，这就让老人晚年生活有了充足的保障。反之，如果投保人三五年就去世了，房子也得归保险公司，保险公司在投保人亡故之后，将房屋出租或者销售甚至拍卖。所以有人称这种投保为“生死合同”，双方盈亏取决于寿命的长短。

　　保监会强调，反向抵押贷款的最大特点是把产权住房变成储蓄，把不动资产变现为流动现金。因此，市民不必再担心花太多钱在买房上，老来会面临养老难的问题。其次，有了反向抵押贷款，增加了老人收入，他们在晚年的生活和医疗上就多了一种社会保障，减少了后顾之忧，促进了人们的消费意识，当然促进消费的结果也会拉动国民经济的增长。方方