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西安房价能降下来吗?


http://www.sina.com.cn 2004年11月11日09:40 三秦都市报

  国家统计局最新发布的国房景气指数表明,今年1到9月份全国商品房平均售价上涨了13%,达到2777元/平方米。西安也不例外,今年三季度,商品房销售价格持续上升,同比增长7.2%,创历史新高。有人认为,9月28日的央行加息,打击最大的不是国际原油期货,不是沪深股市,而是房地产,是房价。人们不禁要问:“西安的房价能降下来吗?”

  正方:

  房价再翻一个跟头 难!

  “陕西的房价再翻一个跟头没问题”,有一位来西安考察的南方地产商曾这样乐观地形容。市场反应真是如此吗?

  大多数开发商不愿接受房价下跌的局面。原来一直说房价要涨的潘石屹在接受媒体的采访时首次表示:“房价会降!”潘石屹分析:“冻结土地、收紧房贷,原来对房地产的调控政策一直是针对供应方房地产商,减少供给的结果就是房价上涨;现在加息针对的是需求方买房者,减少房地产需求从长远来看将使房价下降。”

  有房地产市场调查人员注意到,西安市一些过去不愿出售、对市场价格持乐观态度的高档楼盘目前售价已低于一两月前的挂牌价,市场观望者在增多,不少人表示“一定要挺住”。有关专家认为:现在房价的不断蹿高,除了我国经济发展稳步上升,人民收入不断增加的因素,就是银行不断降低房贷利率,刺激了消费者欠债买房,提前享受生活。而降息则会影响人们的消费,房价也会受到影响。有人甚至怀疑,2003年的房价井喷与2002年2月的那次调降利率有密切关系。

  “今年三季度的数据太令人意外了”,有统计数据表明,全国35个主要城市的房价同比增长了9.9%,有几个城市甚至超过了15%,因此,可以看出,央行是痛下决心要通过加息将房价降下来的。当政策给了一个逆转的信号时,投资需求就会立即回落,而且可能会导致以前的投资购房者反过来向市场抛售,使得市场的供求关系发生根本性的变化,价格就会往下走。

  至于西安的房价是不是已经受到了影响记者走访了很多售楼处,发现房价并没有因加息而立竿见影地降。但是售楼人员也反映说买房人的决策时间变长了,“以往绝大部分买房人来看一两次或第一次来看后就下订金购买,而这几天,加息前几乎铁定要买的几组购房人受到影响,都开始重新计算自己的钱袋,重新考虑自己要购买的面积。还有要来签订购房合同的投资购房人都没有最后签订合同,而是不断地在电话里或来现场和他确认未来租金的事,不断地重复计算租金回报。”

  反方:开发成本增大

  房价必升无疑

  “今后的房价必升无疑”,西安一位开发商肯定地对记者说。他认为,房价是由市场供求关系最终决定的,西安的外来人口很多,本地人口又尚未完全实现“居者有其屋”,而目前的开发量有限,由此看来,房价肯定是要涨的。对此,有关专家认为:市场的供需关系永远都是房价的第一要素。我国大部分居民家庭走的是一个逐步改善居住条件的过程,这样就形成了一个梯度消费的结构。从这一点上来讲,房价的平稳上涨是必然的,因为它是由真实需求来支撑的。

  成本是另一个影响房价至关重要的因素。西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授谈到,2004年政府的宏观调控力度加大。6月份,停供新增建设用地半年;8月31日,土地一律实行招拍挂,不允许再进行协议出让。金融方面,121号文件的出台,使开发商资本金提高到30%;另外,产业政策调整,钢筋、水泥、玻璃等建筑材料相继涨价。杨教授谈到,今年西安楼市出现了供需两旺的喜人场面。

  同全国一样,房价也不同程度出现了上涨。但与东部发达城市,尤其是东南沿海城市相比,仍然不高。尤其是西安市今年投资60多亿完善市政基础设施,道路畅通了,水、天然气安装了,随之而来,周边楼盘的品质也跟着提高了。从今年新上市的许多楼盘可以看出,开发商对市场的反应灵敏度越来越高了,无论是景观设计,还是户型、配套设施,都越来越贴近现代人的心理需求。楼盘品质的日益提高,自然会使价格与价值同步增长。

  也有专家表示,面对开发成本的增大和置业者的购房压力的激增,开发商会采取更加谨慎的态度去开发自身的产品,这样在无形中将加大其对于市场需求的把握,避免现在出现在西安市场中一些不对称的产品。另一方面,发展商会千方百计把提高的成本反应到房价中,这样房价可能会走高。不过,这个过程要慢于加息对消费者的影响,一般要拖后一到两年时间才会显现。

  本报记者 若乔


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