系列报道：物权法是业主维权的救命草吗

　　物业管理条例实施一周年面临问题系列报道（9）物权法是业主维权的救命草吗还需细则和司法解释以及政府监督与监管

　　本报记者 孟绍群

　　自然界里的野生动物用气味或者体液划出自己在山林间的权利边界，而业主们花了大

钱，却只清楚自己的住房空间，搞不清小区的绿地、会所、车库等的产权归谁，也不清楚物业管理用房是否列入分摊……一系列模糊的物权界定，让业主们根本不知道自己购买的是什么。

　　“物业管理条例诸多条文显得过于空泛，实际操作性较差。”房地产界知名律师秦兵在这一条例出台时就曾尖锐地指出过。实践证明，也正是这些毛病，使得业主在维权时普遍感到物业管理条例帮不上他们的忙。

　　在这种情况下，10月底传出的将于明年3月出台的物权法，无疑给苦于找不到法律帮助的维权业主带来了福音。

　　“有了物权法，业主维权中出现的所有问题就能解决了”，“物权法可以帮助业主实现完全的业主自我管理”，从这些话语中可以看出，广大业主对物权法寄予了很大的希望。他们的愿望能实现吗？物权法是业主维权的救命稻草吗？11月9日，记者采访了著名法学家、中国人民大学法学院杨立新教授。

　　建筑物区分所有权人享有对建筑物的完全管理权

　　杨立新教授说，我们今天所说的业主，不是一个法律的概念，只有建筑物区分所有权人这个概念，才是现代社会的城市主体居住建筑物所有人的概念。

　　物权法草案规定了建筑物区分所有权制度，就规定了建筑物区分所有权的基本问题。所谓业主的完全的自我管理，就是建筑物区分所有权中的管理权的内容。究竟建筑物区分所有权人对于自己所有的建筑物应当怎样进行管理，物权法草案第68条至第79条做了完整的规定，建筑物区分所有权人依照该法的规定，享有对建筑物的完全的管理权，当然是自主管理。

　　物权法出台后，物业管理中存在的问题基本会得到解决

　　“物业管理条例就是区分所有建筑物的管理办法，但它是在建筑物区分所有权制度迟迟没有建立的情况下，先行出台的。但是，为应急需，也是必须的。”杨立新教授指出，物业管理条例存在较多的缺陷，不是一个完备的法规。“不过，当明年我国的物权法出台之后，物业管理中存在的问题基本会得到解决。”立法通过之后，建筑物区分所有权的基本规则就有了根据，有了章程，尽管还会存在一些立法不足的问题，但是基本的规则有了，也就好办了。

　　不能说物权法就能弥补物管条例可操作性差的缺陷

　　有人说，有了物权法，物业管理条例可操作性差的缺陷便可迎刃而解。“我看不能这样说。”杨立新教授解释说，物权法关于建筑物区分所有权的规定是较为原则的规定，它需要法规的补充，而不是它补充了物业管理条例的缺陷。物权法通过之后，还需要制定必要的建筑物区分所有权管理的细则，制定相关的司法解释，使之更具操作性。

　　物权法不是仙丹，还需政府的监督和监管

　　“正像谚语讲的那样‘徒法难以自行’，仅仅有好的法律规定，还不能解决所有的问题，必须有严格执法的司法保障的严格的法律监督和监管。”杨教授认为，除了物权法之外，首要的是政府的监督和监管。政府有关部门对区分所有建筑物的监管，涉及到人的权利和安全，必须严格监督和监管，发现有违反物权法规定建筑物区分所有权的行为，必须依法纠正，予以处置。

　　其次，对于实施建筑物区分所有权法律制度中的纠纷，诉讼到法院，法院依法办案，严格执法，这样就能形成违法者无路可逃的氛围，物权法的规定自然也就贯彻始终了。

　　清理所有涉及到建筑物区分所有权的法律法规

　　物权法通过立法之后，对于所有涉及到建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章，都必须进行清理，凡是违背物权法关于建筑物区分所有权的规定的，都必须废除。按照物权法的规定，制定新的立法、法规、规章、办法。凡是违反物权法建筑物区分所有权规定的这些立法、法规、规章、办法，都是无效的，不能再继续实施。

　　用区分所有建筑物管理条例取代物业管理条例

　　至于物权法与物业管理条例如何协调的问题，杨教授认为有两个办法：

　　第一是物权法通过立法之后，修改现行的物业管理条例，将其仅仅规定为对物业管理进行规范的法规；另行制定《区分所有建筑物管理条例》；

　　第二是物权法通过之后，废除物业管理条例，制定区分所有建筑物管理条例，重点规定建筑物区分所有权人对区分所有建筑物的管理权，将物业管理作为其中一个问题进行规定，是区分所有人行使自己的管理权的一个问题来规定。

　　“我倾向于后一种办法。”杨教授说。需要可操作性强的法律

　　孟绍群 陈晓英

　　业委会选举程序不清、备案难、物业收费不透明、担心公共维修基金被挪用、业主拿不到小区公用部位的收益……物业管理条例实施一年来发生的诸多问题，听起来并不陌生。这些在物业管理条例实施之前就已经显现的问题，不但依然存在，而且更加尖锐了。我们不禁要问：为什么有了法却与没有法时出现的问题一个样？物业管理条例怎么就帮不上业主的忙呢？

　　笔者认为，一个重要的原因就是物业管理条例的可操作性不强。任何一项权利只有在同时具备了行使这一权利的方式和权利受到侵害时应当获得的救济时，才称得上是一项实实在在的权利。物业管理条例虽然规定了业主在物业管理活动中享有的10项权利，但具体如何行使并不明确，这等于给业主开了张空头支票。

　　纵观整个物业管理条例，国家提倡业主如何如何，类似的“提倡”式条款不止一次出现。本来立法的就是靠国家的强制力来规范权利义务关系，只“提倡”而不做硬性规定，并且对违反法律所要求的行为也缺少必要的罚则，必然造成操作过程出现诸多的麻烦和尴尬。

　　长期以来，我国立法的指导观念就是“宜粗不宜细”，立法时追求一种比较“原则”的做法。然而法律就是用来解决现实纠纷的，生活中当然更多是一些鸡毛蒜皮的事，法律过于粗线条容易导致理解和执行上的争执冲突，以及无所适从，这怎么能真正解决纠纷呢？

　　实践中的常态做法是由国务院、最高人民法院、省一级人大及其常委会等制定实施办法、实施细则与司法解释等。而这些实施细则、司法解释在具体、明确了法律条文的同时，也在某种意义上“架空”了相应的法律。况且，它们往往在法律出台后相当长的一段时间才能出台。而国家的法律生效后就必须执行，可是可操作性差又让人难以执行得好。如此，就出现了问题：物业管理条例出台一年多了，多数地方相关的实施细则至今还没有出台。那么，在这段时间里比较原则的物业条例在具体实施中问题频繁出现，法律顺利实施遭遇挑战。立法本意难以得到良好实现，其实施效果也就可想而知了。

　　宜粗不宜细造成法律的可操作性差，并不是物业管理条例所特有的，同样的问题也出在道路交通安全法上，出现在婚姻登记条例上，出现在行政复议条例以及不少立法上。

　　提出问题是为了有针对性地解决问题。广大业主需要一部操作性强的物业管理方面的法律，但这不是一下子就能实现的。物业管理条例的完善是需要时间来打磨的，也许我们现在少些抱怨，多为完善、细化条例做些扎实工作，会更实际些。