调查报告称南京楼市已由卖方市场进入买方市场

http://www.sina.com.cn 2004年11月16日12:05 扬子晚报

图为潜在购房者购房时间分布图。

图为潜在购房者购买区域分布图。

　　本报讯记者昨日从南京市房产局获悉，由该市房地产市场研究中心制作的《2004南京房地产需求研究报告秋季版》已经正式完成。这份报告指出，南京房地产市场已经由“卖方市场”转变为“买方市场”，需求影响供给、决定供给的时代已经到来。

　　购房需求增长后劲不足

　　报告认为，从宏观情况看，央行10月29日宣布9年来首次小幅加息，虽然本次加息幅度很小，但持续加息的预期会使持币待购者对房价下降的心理预期加大，购房需求将受到抑制，房价回落的心理预期也必然增大。

　　从南京的现状看，由于房改后“改善型”主动需求经过5年多的消化已基本平稳，拆迁等被动型需求由于拆迁政策的变化而随之放缓，投资、投机型需求受加息影响出现萎缩，因此短期内市场的增量需求增长乏力。而从市场供应看，由于2002－2004年初土地大量投放市场，因此从本年度初期开始，全市累计供销比一直大于1，并且有逐渐增加的趋势。19月份全市商品住宅累计供销比为1.241，买方市场的特征已经显现。

　　四成推迟购房者等降价

　　调查显示，在潜在购房者中，有45．6％的老百姓选择在年内购房。在打算推迟至2005年及以后购房的潜在购房者中，“房价太高，等待房价下降”这一因素所占比例最高，占39.7％，而且随着加息周期的来临，这一比例还在上升。“现有房住，并不迫切需要换房”和“自有资金不足”是另外两个主要原因，各占25.4%%和24.4％。而由于“中意地段无中意的楼盘“的原因而暂不购房的潜在购房者也占16.40％，主要是城东、城中、河西等热点板块房价居高不下，而且随着供应量加大，潜在购房者的选择余地加大，因此并不急于出手。此外，因“房价太高，投资获利空间减小”而决定暂不购房的受访者所占比例进一步下降，这主要是因为投资者对于投资风险的预期加大。

　　南京河西板块需求居首

　　根据报告，河西板块已取代城东板块，成为潜在购买比例最高的板块，有23．74％的潜在购房者打算选择河西。这主要是因为政府的政策导向作用以及河西日新月异的变化吸引着潜在购房者的眼球。与此同时，河西最近一段时间新盘的供应量进一步加大，同时楼盘品质的提高以及房价的不断上涨也在不同程度上刺激了河西板块的潜在需求。但这些潜在需求能否转变为现实需求，关键还要看河西房价的性价比能否合理回归。城东以21．03％的需求退居第二，这是因为目前城东新盘供应量没有明显提高，加之新盘距市中心较远，生活配套没有大的改善，而房价却在不断攀升。城中以17.75％的比例位列第三，第四至八位分别是：城北、江宁、城南、江北和仙林。（方市兴　陆艳）