银根又紧缩房价会再涨？

　　南京银行地产贷款下降

　　南京的各家银行对于房地产贷款早已是谨小慎微，由于贷款紧缩，一些房地产大鳄也遭到拒贷。

　　2004年以来，国家采取的抑制房地产投资过热的宏观调控措施已是初见成效，房地产

投资增长和房地产贷款增幅减缓，但房屋价格与土地价格持续上涨。由于我国房地产业各个环节所需资金有相当部分来自银行，如房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等，房地产的市场风险极易转变为银行的信贷风险。

　　人民银行南京分行营管部的数据显示，今年四月以来南京的房地产贷款增幅已明显放缓。8月份房地产开发贷款下降了3.52亿元，而在六七月份房地产贷款分别下降了4.46亿元和6.72亿元，10月份时又比9月下降了2.6亿。

　　央行在年初规定：商业银行对成立不满三年且开发项目较少的专业性、集团性房地产开发企业的贷款应审慎发放，因此南京银行发放的贷款曾一度集中到房地产大鳄身上，但随着紧缩银根政策的持续，不仅使中小型开发商难以拿到贷款，大的房地产企业如交通、城建等大户也一样遭到一些银行的拒贷。

　　据南京浦发银行介绍，现在该行的房地产开发贷款业务比例不高，只占到整个贷款的10%不到。在选择贷款发放对象上只做有品牌的，实力相对高的，前段时间对江宁、浦口的楼盘贷款上一律不碰，主要集中在城东和河西片的楼盘上。此次央行再一次提醒银行注意地产金融风险，估计银行会在放贷上更小心，门槛会更高。

　　专家：贷款紧缩减缓房产开发速度

　　房产专家周凯博士认为，银行贷款紧缩对开发商、购房者和房价都会带来很大影响。对于开发商来说，房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进程加快，贷款紧缩抑制了大型房地产开发公司“遍地开花”现象，在一定程度上减缓了开发速度。由前面分析可知，本轮宏观金融调控将导致房地产开发企业数量进一步减少，开发进度放缓，最终将导致房地产市场供给减少。

　　对于购房者来说，银行贷款紧缩会延迟购房行为。部分地区贷款门槛提高，借款人获得贷款的难度加大。投资需求和高档住房需求受到抑制。购房者的需求有两方面：一是投资需求；二是自住需求，自住房中又有普通住房和高档住房之分。毫无疑问，受银行紧缩政策影响，本轮宏观金融调控将抑制投资需求和高档住房需求，而对自住普通住房的需求影响较少。从总体上看，将削弱住房需求。

　　对价格的影响。银行贷款紧缩对住房价格的影响取决于对供给和需求作用强度的对比，如果对供给的影响大于对需求的影响，市场上将出现供不应求局面，导致住房价格上涨；反之，如果对需求的影响大于对供给的影响，市场上将出现供过于求，住房价格出现下跌。具体到一个地区，关键要看住房需求中投资所占的比例，对于我国大部分地区，由于投资需求所占比例较少，宏观金融调控对需求的影响小于对供给的影响，住房价格将会上扬；而对于投资需求占比较高的地区，房价无疑会出现下跌。

　　购房者

　　房价下降的心理预期加大

　　南京房产部门一项调查显示，由于“房价太高，等待房价下降”这一影响因素而将购房计划推迟至2005年及以后的潜在购房者所占比例仍然最高，这一人群占不打算在2004年购房人群比例的39.7％，较春交会调研结果下降了2个百分点，说明虽然持币观望的压力有望减小，但市场观望气氛仍然较浓，而且随着加息周期的来临，潜在购房者持币待购的比例还会上升。

　　在政府部门工作的李先生说，此外，由于目前房价运行于较高层面，改善型和基本型需求都不同程度受到打压。“现有房住，并不迫切需要换房”和“自有资金不足”成为推迟潜在购房者购房的另外两个主要原因。

　　一位不愿透露姓名的“房虫”称，现在南京房价太高，投资获利空间减小，所以决定暂不购房。投资者对于投资风险的预期加大，因此多数“房虫”认为暂时采取持币观望的态度将是明智的选择。

　　开发商

　　银行“紧箍咒”会转嫁到房价上

　　栖霞建设营销总监江劲松认为，紧跟着加息的脚步，银行对房产商的贷款政策会越发紧缩。一方面，银行对效益较好的大企业还是敞开大门，只不过贷款已不如以往轻松，但加息对大企业的影响还是微乎其微的；另一方面，中小企业会有相当的贷款压力，银行根据企业现有状况不同，有可能让弱小企业贷不到款，如此一来，贷不到款就只能拖欠别的款项了，如土地款、土建款等等。这样下去，建房成本自然成为开发商“心中的痛”。于是，开发商把房价提高就大有可能了。但是，对于央行提出的地产金融风险，目前地产形势虽面临考验，但江劲松认为这一危难时期应该不会到来。

　　天地房地产有限公司的郑东辉总经理则认为，开发商融资成本与资金成本已经升高，这对房价有一定抬升作用。目前，央行的警告还没有在社会上普遍传开，但是房产业尤其要格外重视。若央行担心的事真会发生，后果真不堪设想。因为全国与地产相关的产业有100多个，所谓一荣俱荣，一损俱损，他希望国内房产业千万不要像香港一样，随着楼市的崩溃，所有一切都动荡不安，民众也会陷入巨大的心理危机。（来源：南京晨报）