重庆商务楼已趋饱和西亚大厦拍卖意外流标

　　在重庆的二手房交易市场上，由于写字间和营业用房已经相对过剩，因此，一层商务写字楼的拍卖流标也不再是让人 大惊小怪的事。

　　信报记者 报道

　　黄金地段的写字间

　　11月19日上午10点，重庆渝通宾馆三楼会议室，受成都艾客盛拍卖公司委托，重庆北城拍卖中心开始对西亚大 厦二十一楼整层写字楼进行拍卖。来自成都的拍卖师宣布竞拍开始，底价为230万。三位来自成都、一位来自重庆的竞拍者 并没有对这个230万的底价进行追捧，价格升至250万后就再也无人竞价。由于拍卖行事先说明委托方要求的价位应不低 于270万，因此此次拍卖做流标处理。

　　流标本是拍卖中再正常不过的事情，但西亚大厦二十一层拍卖流标有点出乎人们的意料。北城拍卖行的俞小姐(音) 告诉记者，“事前也没有想到会出现流标的结局。一般情况下，这个价格应当是在承受能力范围内。”

　　如果按照委托人的心理价位270万元计算，944.68平方米的建筑面积，那么每平方米的价格约为2858元 。地处高新区，身接石桥铺商圈；每天电脑城的人声鼎沸和汽车站的拥挤不堪就足以证明这里的人气。处于石桥铺商业中心的 西亚大厦，理应不缺乏追捧者。更何况，这九百多平方米的地产还是六百多平方米的精装修及三百多平方米的简装修。据了解 ，石桥铺附近的住宅房华宇都市广场，其二手房价格可达每平方米2400元至2600元的。两相比较，西亚大厦的价格并 不算贵。

　　俞小姐不无惋惜地说：“目前艾客盛拍卖公司已返回成都，西亚大厦二十一楼房产不再续标。没能成功将其卖出，我 们感到有些遗憾。”参加拍卖的四位竞标者中，除一位属成都某建筑公司，其余均为私人竞标者。毫无疑问，竞标者都是出于 投资的目的前来参加这次拍卖，他们也看中了西亚大厦有利的地理位置。据业内人士透露，二手房产的起拍价通常会确定在市 场价的80％至90％左右，这也是吸引更多人来竞拍的一种手段。俞小姐说，来自重庆的竞标者甚至还曾暗示，可以接受的 价格在280万左右。事前的种种迹象表明，拍卖的价位吻合竞拍者的心理价位。拍卖成功本来应是顺理成章的事情。

　　购买者更关心回报

　　拍卖公司似乎忽略了一件事。仅仅是预估竞拍者能承受的价位是远远不够的。既然是用作投资，投资回报才理应是购 买者更关心的问题。

　　如果标的物在市场上已经呈现饱和状态，那就必然影响其回报率。在价格相同的情况下，人们无疑会选择更有优势的 投资渠道。重庆某拍卖公司经理告诉记者，如果把拍卖的二手房市场做个分类，最叫卖的是门面，其次是住宅房，排在最后的 才是写字间和营业用房。 通常情况下，门面是炙手可热的拍卖标的。而住宅房拍卖通常有两种情况，一种 是受法院或银行的委托，对住宅进行拍卖。由于类似这样的拍卖一般只有一个月左右的短周期，拍出的价格往往会低于市场平 均价格。另一种情况是私人房产委托拍卖。这样的价格就会高于前一种拍卖的价格。但写字间的拍卖总是显得十分尴尬。价格 不高不低，作用不冷不热，场面不温不火。针对西亚大厦的情况，他认为，目前在重庆的二手房交易市场上，写字间已经处于 饱和状态，这就是最终导致西亚大厦二十一楼整层房产流标的原因。

　　价格不应与住宅比较

　　那么，重庆的商务用房需求是不是已经处于过饱和状态呢？重庆某本土地产杂志总经理喻某不这么认为。他说，尽管 重庆的写字楼从三年前起就已经出现供大于求的局面，但未来的趋势却是符合新型企业结构需求的商务用房还将崛起。

　　在他看来，目前二手房交易市场上的写字楼很难满足现在商务人士的口味。需求仍然很大，但可供选择的精品楼盘太 少。就西亚大厦而言，虽然地处高新区主干道，但出行也并非十分方便。其次，尽管它属于精装修房，但很有可能口味难以满 足今天的商务需求。再加上西亚大厦修建的年代比较久远，房屋的布局及结构的合理性恐怕都值得推敲。对比上海二手房发展 的模式，修建了四至五年的房屋价格与周边同等新修房屋价格比为2：3，如果建成时间再长些，价格会根据房屋的具体情况 做下浮调整。

　　喻同时指出，西亚大厦不是住宅楼，价格不应与周边住宅相比较。毕竟商务楼与住宅楼不同，作为与民生息息相关的 产品，后者的受众远远大于前者。

　　不过，随着重庆城镇化脚步进一步加快，商务区会逐渐向周边扩散。人们对写字间的选择不再会局限于市区。喻说， 城市的发展趋势决定了未来需要新型的商务楼来满足市场，这就意味着二手商务楼的交易势必无法取代对新商务楼的需求。

　　拍卖标的物背景

　　重庆西亚大厦的二十一楼写字楼整层房产；地处石桥铺高新区；建筑面积为944.68平方米，600多平方米豪 装，300多平方米简装；有两证，土地性质为出让，适合办公、商用；参考整价为230万元。