政府频出招为何难压高房价

　　核心提示　“三季度南京房价涨幅第二”，然而，南京人对国家发改委公布的这个消息似乎一点都不惊讶。这两年，南京房价涨得太猛了，目前明城墙以内已经找不到6000元/平方米以下的房子，市中心房价则达到900010000元/平方米，与之形成鲜明对比的是，前三季度南京人均收入8562元，南京收入增幅甚至低于全省平均水平。南京人已经不堪房价之重，都在翘首盼望房价能够降下来。　“禁炒令”作用占几何？　专家：可否设期限限制炒现房

　　官员：过高交易成本会转嫁给买房人　今年4月1日起，南京实施了《加强商品房预售管理实施细则》，规定购房实名制、期房限转、信息公示三项政策，禁止炒卖房号，剑锋直指炒房者。禁炒令要求，企业销售商品房时需要采取认购方式的，必须采取实名制，认购协议签订两周内，双方必须签订买卖契约，并要到房产部门鉴证。　房房产专家朱锡生认为，拿到房产证的现房可以立即转手，并且交易费用也不高，目前契税率是2%。炒楼花炒房号行不通了，但拿到现房马上出手，仍然是短线行为。

　　因此，对于商品房进入二级市场，能否设定一个期限，比如说三年或者五年，这样，房虫对于未来的房价无法预期，就不会盲目投资房产。此外，是否也可以将交易成本提高到一定程度，来遏制炒房？

　　南京市房产局市场管理处党办舒建红主任认为，政府要担负活跃正常交易市场的职能，不能因噎废食，人为控制二手房上市交易时间，限制正常的房屋转让行为。并且，对于现房，投资型购房投入的是实际资金，对楼市的发展并不会产生过大的波动。

　　同时，提高交易成本的经济杠杆并不一定有效，有时还会适得其反。与兄弟城市杭州作个比较，杭州今年年初起开征20%的二手房交易个人所得税，但实际证明效果不及南京的禁炒令。因为杭州楼市是卖方市场，卖方会将20%个人所得税的交易成本转嫁给买方，使杭州房价并未因个税调控而降低，反而居高不下。　为何没有户型分布的规划？　专家：适应南京状况的小户型稀缺

　　建委：正在研究引导方案　根据相关专家的调查，目前南京中等收入家庭（包括普通工薪族和中产小康阶层）占到了70%。这部分家庭对均价4000—6000元/平米、面积60—80平米的住房需求最为强烈。　很明显，目前南京市场上，中低价位及中小户型的普通商品房供应量偏小，高价位大户型房源比重过大。这种结构性失衡无疑加重了购房人的实际负担，不少购房人被迫购买大户型。

　　对此，房产专家朱锡生建议，在市场不能有效调节供求的情况下，政府是否该采取相应的调控措施，比如对户型分布等也做一些宏观规划，缓解目前较为突出的结构性矛盾？

　　市房产局市场管理处党办舒建红主任认为，固定资产投资要有长远眼光，户型设计肯定要有一定超前性，不可能只盯着眼前的需求。伤其五指，不如断其一指，如果市场上供应较多的小户型，确实是对应了当前的需求，但是这些房产若干年后就要被淘汰。与其这样，不如一次性解决问题。

　　南京市建委房地产开发处有关负责人表示，户型大小问题主要是开发商的市场定位问题。开发商会根据自身的销售情况，调整住房供应结构。不过，针对目前结构性矛盾突出的问题，建委在人大提交的办理报告中提出的对策是加紧房地产行业规划的研究和编制工作，调控用地布局和规模、房屋及配套的开发建设及市场供应结构。该负责人表示，市建委将会牵头联合规划局、房产局等部门共同编制规划，但在户型结构等细节问题上，肯定是引导性的。

　　市规划局综合处王宇新处长介绍说，商品房的户型、面积乃至价格与规划局没有任何关系，这超出了其权限范围。规划局的审批中只负责审核该住宅区的绿化面积和建筑的高度、日照、通风、视线等问题，而开发商想把套房建成几室几厅、多大面积等具体问题，那完全是开发商的事情。　政府官员：降房价，不可能！

　　南京政府部门有关人士十分肯定地表示，南京房价降下来绝对不可能，只能是增幅减缓。因为房地产属于短缺经济，构成其主要成本的土地作为不可再生资源，价值只会升不会降。政府官员如此坚定房价不降还有一个重要原因，目前南京各大银行贷存比已经高达96%左右，不少政府重大工程至今还有高达成百上千万的资金缺口。一些南京市民私下怒称高房价是政府和开发商联手从百姓口袋里掏钱，只有维持高房价，政府才有持续的资金来源完成基础设施建设以及其他重大工程。　招拍挂制度难压高房价　专家：开发商将土地成本转嫁消费者

　　官员：土地价格低开发商也逐利　《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》称：经营性土地使用权应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。拍卖出让：以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的。这种制度无疑在一定程度上抬高了房价的最初期成本———土地价格。　前不久北京华远集团总裁曾撰文认为,政府的土地紧缩政策不但导致了土地价格的上涨,同时必然导致房价的上涨。文章将矛头直接指向了土地的招拍挂制度土地的招标,拍卖和挂牌,南京也有学者表示赞同其观点,认为由于招拍挂制度使得到开发商手中的地价已经成倍增长,而增长的成本无疑转移到了购房者头上,高地价也从客观上逼迫开发商去开发利润更高的高档住宅,进一步加剧房价的畸形高涨。

　　南京市国土局有关负责人告诉记者,不能把南京的房价上涨完全归罪于地价的上涨和招拍挂制度，南京在定价格底线时充分考虑了市场承受力,没有把底价定得过高。

　　他承认地价是对房价上涨有影响,但不是主要的,即使不搞招拍挂制度而是进行低价协议出让,只要市场有需求,开发商的逐利性注定它们照样会卖同样的高价。　编后　房价是一种说不出的痛　在“经营城市”的大潮中，土地价格的节节拨高、产品配置的明显提升，所有这一切，既有正常的因素在内，又有非正常的因素在内，仅以现在的热土河西为例，摊到房价中的土地成本低的只有1000元，高的达到2700元，在同样卖每平方米5000多、6000的情况下，显然不能说正常，在政府将土地运营收入作为经营城市主要手段时，房价焉能不高！

　　我们其实可以检讨反思的有很多，比如房价中为什么要摊那么多的基础设施建设；比如在解决中低收入者的住房问题后，是不是就可以将房价问题还给市场；再比如有房一族是不是已占多数，他们是否愿意接受房价降下来的假设；在很多时侯，我们遇到问题是希望政府这只“看得见的手”来解决“看不见的手”所要解决的问题是不是也是一种一厢情愿？在买涨不买落的心理下，房价下降了你就会买吗？

　　住宅是商品，尽管因为土地的稀缺性和不可再生性被称为特殊商品，但既然是商品，它就必然要受到市场规律、竞争规律、价值规律的作用；在商品房严重供不应求的情况下，房价就是调节市场最有效的一种办法，因为你不买有人买；但在买方市场基本形成的情况下，商品房最终还是要受经济规律作用的。

　　市场经济下，讨论房价的普升普降其实是一厢情愿，除非需求全部消失；在市场作用下，房子从卖方市场转向买方市场是必然；利润被摊薄是必然；市场从火爆向平淡是必然；好房子越来越好卖的同时，不好的房子越来越难卖也是必然。

　　对于市民来说，房价是一种说不出的痛，这种痛不是来自于房价的高高在上，而是他们对自身的无能为力。在政府加大三房工程的同时，我们都希望他们的脸上会因此多一些发自心底的欢笑，这不仅因为政府有义务保障这一切，更重要的政府需要架构这样一种符合市场需求的体系。

　　作者：仲马 马劲松 王琴 张赟 崔娉

　　（来源：南京晨报）