楼盘广告涉嫌欺诈 受害业主反输官司

　　《新周报》记者陈智民

　　11月17日，厦门“旭日海湾”19名业主接到厦门市中级法院终审判决时集体喊冤：开发商刊登虚假广告，业主 反而输了官司。

　　张炳武等19名业主，是看到报上的广告，才与厦门旭程房地产开发公司(以下简称旭

程公司)签订了《商品房买卖 合同》，并交纳了首付款及办理按揭贷款。合同签订后，19名业主按约履行了义务。但当开发商向众业主交付房屋时，业主 发现与广告承诺不符，在多次与开发商交涉无果的情况下，业主将其告上法庭。想不到的是，业主们反而落得败诉结局。

　　“旺铺”成了“死胡同”

　　厦门旭日海沧台商投资区隔海与厦门岛相望，中间与海沧大桥相连。1999年旭程公司在海沧区沿海第35号地块 开发“旭日海湾”商住两用小区。

　　楼房没建成之前，旭程公司开始在《厦门日报》等当地媒体做广告，广告说：“旭日海湾二期独立店面，间间沿街， 24米适度街宽，独享100米宽黄金滨海大道的名楼旺铺。”

　　广告吸引了来自全国各地的19名业主。来自内蒙古的张炳武说：“2000年7月，到现场看地盘时，我们看了政 府的批文后还是很放心的。”

　　卢华明是福建省南平市人，他是从南平得到消息后买断工龄，坐了一夜火车来到厦门与开发商签了购房合同。“签合 同的日期是2000年7月，并交纳了首付款及办理按揭贷款。当2001年9月旭程公司把建成的店面交给我们时，发现店 面周边只有6米宽的水泥路，根本没有广告中承诺的24米宽的道路，且是一条死胡同。”

　　入住不久，店面前仅6米宽的水泥路中央又砌了一道墙，“旭程海湾”北侧的5、6、8号楼前的道路中央也拦起了 围墙。经交涉，业主才知道，店面周围的水泥路是旭程公司侵占他人的红线而建成的：6米宽的水泥路就有3.5米占用了他 人土地，实际属于业主店面道路的最窄处只有1.5米。连消防通道也不够。他们所买店面实际上处于狭窄的死胡同里。

　　受害业主维权对簿公堂

　　2004年3月，19名业主以开发商违约为由将旭程公司诉至厦门市海沧区法院。

　　业主认为开发商存在广告欺诈，并在法庭上出示了旭程公司所发布的一些售楼广告。开发商在售房过程中对项目的地 理位置和道路规划进行虚假广告宣传，存在广告欺诈，导致他们购买的店面至今无人问津也无法自主经营，没有任何经济回报 ，他们当初订立合同的根本目的无法实现，请求法院判决解除与开发商签订的《商品房购销合同》，并由开发商返还购房款并 赔偿全部损失。

　　开发商对业主出示的广告内容没有异议，也承认实际交房情况与广告内容不完全一致。但同时认为，这些广告不是合 同内容，与本案中业主的诉求不具关联性。旭程公司与业主根据《商品房购销合同》所发生的是店面的买卖合同关系，作为开 发商，他们已依约将店面交付给业主。双方履行《商品房购销合同》的根本目的已经实现。至于售楼广告中对房地产项目的地 理位置及道路规划的陈述是根据政府规划部门的审批情况而做的，并没有广告欺诈，更何况该公司所作出的相关陈述并不是《 商品房购销合同》的内容。

　　一审法院判决业主败诉。业主不服，提起上诉。

　　厦门市中院认定，旭程公司所作广告内容“24米海滨休闲购物一条街”等描述不符合要约的规定，而是要约邀请， 不能作为合同的内容。故旭程公司并无欺诈行为。2004年11月日17日，接到判决书后，19名业主大喊冤枉。

　　业主律师齐长红对记者说，法官判案故意将能够构成要约的对开发商不利的广告内容避开，对开发商有利的不构成要 约的内容重点举证，以达到对开发商有利的目的，这有失公正。

　　为什么广告上说的与实际不一致？旭程公司董事长虞臣潘接受《新周报》记者采访时说：“广告是一家代理公司搞的 ，广告上只是说紧贴什么主干道，没说具体数字啊，‘紧贴’这个概念怎么解释呢？10米是紧贴，50米，200米算不算 紧贴？”“这是不是一种数字游戏啊？10米怎么能和200米一样呢？”“我很忙，没时间管这件事。”

　　据记者了解，购买房屋的业主大多是失业和下岗工人，为买房他们花尽了全部积蓄，有的还负债累累，然而现实却给 他们带来巨大的压力。现在有的店面月租金低至200元无人问津，从2001年交房时起，这些店面就一直是卷帘门紧闭。

　　是“要约”还是“要约邀请”

　　北京自然律师事务所律师周金泽说，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条的规定看，商品房销售广告视为要约至少应当具备三项条件，即“规划范围内”、“具体确定”、“有重大影响”。

　　开发商做广告的目的是吸引业主买房，开发商违背自己在广告中的许诺，无疑违背诚信原则，应承担相应法律责任。 开发商的辩解意见中，除在广告要约的判断问题上失之偏颇外，还有几处观点不能成立：

　　一、关于缔约责任，开发商在缔约过程中具有欺诈之故意，存在缔约过失，但并不能以此免除违约责任。缔约过错的 后果往往是导致合同不成立、无效或者撤销，给相对人造成信赖利益的损害。

　　二、关于根本违约，合同履行应当遵循全面、及时、正确的原则，不以标的物是否交付为惟一判断标准。本案应当对 该经营用房是否还具备实际营业条件等问题进行全面考察，这也是依据合同约定该房屋本身所内含的一些基本条件。如果该经 营用房不能作为商铺使用，且配套设施无一兑现，则已导致合同目的无法实现的后果，买受人可以追究出卖人合同项下的相应 违约责任。