广州近九成小区没有业委会　谁为业主维权？

　　没有业委会，谁为业主维权？

　　新快报记者　张文敏／文

　　深读指引

　　最近提交全国人大常委会审议的《物权法》草案赋予小区业主会议更换物业的权利，本月1日起正式实施的《广州市物业服务收费管理实施细则》，也规定业主与物管公司可根据物管服务质量的高低来协商约定物管费用的高低，两者的共同前提就是小区必须有自己的业主委员会。而现实的情况显然难以满足这样的要求。据统计，广州近九成的小区根本就没有业主委员会。业委会的严重缺位使得业主的权利得不到保障，成为广州物业管理中的瓶颈和痼疾。

　　近日，白云区×××新世界再度上演了一场众说纷纭的业委会“难产风波”。这个楼盘目前收楼的共有924户，常住的816户。在业主入住一年半之后，问题接踵而来。

　　“看看我们这个楼盘，才住了一年多时间，供水管多处爆裂、阳台栏杆生锈、油漆自动脱落、发展商还经常改动花园的总体规划布局。”记者刚走进小区，就被忿忿不平的业主们带着参观。“在和发展商多次交涉未果的情况下，我们只好寄希望于成立业主委员会来维护权利，没有想到的是，成立业委会竟然如此之难。”

　　业主郑女士和纪先生向记者介绍了他们的筹备经过：第一次，300多业主在区内的一块空地上讨论成立业委会的必要性，当晚物业公司警告一些业主说这是非法集会。第二次，几个业主在公告栏里张贴关于要求成立业委会的问题，也被物业公司喊停。“原来我们决定‘共襄盛举’的地方，比如会所、花园，要么被停电，要么被通知杀毒，最后只得不了了之。”郑女士苦笑着说。

　　白云区×××新世界的情况，只是广州业委会难产的一个缩影，类似的情况已经屡见不鲜了。数据显示：在广州3000多个小区中，成立业主委员会的只有389个，占13％左右，这就意味着，在87%的小区业主还没有一个能够代表业主的自治性的维权组织。

　　业委会成立难阻力何在？

　　依据国家《物业管理条例》，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。也就是说，业委会的成立必须要业主、开发商和主管部门的通力合作，只要其中任何一方工作不到位，看似简单的工作就会变得非常复杂，而这恰好是问题的症结所在。

　　发展商担心违规行为被追究，阻挠成立业委会

　　业主委员会成立难的最大阻力来自发展商。有一份调查显示，开发商鲜有主动提出成立业委会并积极配合的，反而会在成立的过程中，利用政府文件规定的漏洞，设置诸多障碍。

　　海珠区的一个小区，2001年开始有业主入住，2003年3月份，小区业主开始筹备成立业委会，据称当时已经征集了小区50%以上业主的签名，然后去海珠区房管局备案，但是房管局要求开发商派人参加和提供相关的资料，负责筹备的业主代表向开发商发了函，但是一直没有回复，最后不了了之，第一次申请成立业委会备案失败。今年4月，该小区筹备成立业委会的工作再次启动。却又因为与发展商的矛盾频频升级，业委会筹备小组成员名单难以确定而限入困境。

　　业主代表潘女士说，在发展商和物业公司眼里，业主委员会与他们是对立的关系，许多发展商担心小区成立业委会之后，现有的物业管理公司（多数是发展商的子公司）可能被炒掉，一些发展商的违规行为，比如擅自改变小区规划、房屋质量问题都有可能受追究。试问他们怎么不千方百计让业委会“胎死腹中”呢？

　　而依据目前的规定，开发商能钻的空子确实很多，比如筹备组里面，建设单位都占有一定的名额，如果开发商弃权，则其一般也拒绝提供相关的资料，增加了业主自身组织的难度；

　　如果参加，开发商在其中有20%的投票权，而只要有30%投票权的人不到场，会议就无法进行。而且，小区集中的场所如会所等，也往往由发展商经营，如果有心阻挠的话，业主活动的场所都成问题。

　　业主人心不齐，经费无保障

　　根据2002年1月4日《广州市国土资源和房屋管理局印发广州市物业管理业主委员会规定》和2003年9月5日广州市房管局发布的《关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的通知》(穗国房字〔2003〕592号发)，成立业主委员会的第一步就是由5人以上业主发出书面申请，而在采访中，记者发现，业主的权利意识还是比较淡薄，尤其是缺乏主动性，很少有人愿做“出头鸟”，除非小区矛盾尖锐到忍无可忍的地步，才有一些业主揭竿而起。

　　余先生回忆当时发起业委会的经过时，现在都觉得非常委屈。“当时挨家挨户去敲门，却被误会为有所企图，想出名，想弄个一官半职，想捞点油水。其实我们想的不过是大家的利益。”

　　即使有了热心人士，也都是在工作之余参与成立业委会的，自身的时间和精力都十分有限，人员的组织更有难度，在印制宣传资料时，还需要有经费保障。而由于制度的缺陷，业主委员会的法律地位并不明确，开支也没有来源，不可能向业主摊派费用，更不可能从物业管理费中提取。何况不同的业主，对成立业委会认知程度、参与程度各不相同，在一些规定要达到多少比例的业主参加才能生效的节点上，往往会因人数不够而作罢。

　　主管部门不够积极主动，时有拖延行为

　　从接受业主申请、公示、筹备小组的登记备案直至召开业主大会，很多地方都需要主管部门的工作人员亲自到场，而记者在采访过程中发现,这些部门在一些情况下仍然不够积极主动。对于发展商一些拖延的行为，也没有采取应有的强硬手段。主管部门对于不尽完善的相关规章制度的理解，按程序办事的执行情况也差别很大，还不排除有的发展商善于对主管工作人员进行公关。

　　尽管广州市国土资源和房管局一再表示，政府一直支持小区成立业主委员会。但在业委会成立的过程中，却有种种不如人意之处。

　　广州增城新××世界花园，1998年就开始开盘，到今年元月，入住率已经超过了70%，完全符合国家以及广州市房管部门规定成立业委会的条件。但房管局对业主的申请却久拖不决，直到上级部门过问才给予明确的答复。

　　中山大学政治与公共管理学院的蔡立辉教授认为，作为政府主管部门应该加强对物业的监管，发展商是否主动配合成立业委会，也应该纳入对发展商资质的考核范畴。对于不主动配合成立业委会的，可以对其发出警告，并通过媒体加以披露。

　　成功个案：房管局的支持至关重要

　　拥有1000多户的天河翠湖山庄,从2000年开始就着手成立小区的业委会,由于得不到政府支持,第一次筹备工作很快流产。

　　两年之后,由于小区和物业公司矛盾激化。他们再次踏上成立业委会的征程。发起者汤意平、陈平等人汲取上次的教训,三管齐下。经过一个多月的努力,终于把小区的业委会给弄了起来。

　　“现在都有点佩服当时的毅力和耐心。发展商拒绝提供业主名单,也不参加筹备小组。我们只得在13栋楼里面,每栋楼派出三个人专门负责敲门和爬楼梯,宣传业委会的好处。整整折腾了一个多星期才凑到足够的签名。”现任的业主委员会副主任陈平回忆道。

　　7人筹备小组成立之后,还和当时的物业公司进行了一番“文攻武斗”，物管不断地给业主发宣传资料,诬蔑小组成员是别有所图,还通过“民意调查”证明小区业主大都不希望成立业主委员会。陈平等人也不断给业主发传单进行反驳。没有场所,他们自己掏腰包在外面的餐厅里聚会,甚至对于更为严厉的恐吓和威胁,也咬着牙关顶了过来。

　　“我们的坚持终于得到了房管局的支持,在整个成立过程中,无论是筹备小组的成立，还是业主代表大会的召开,以及最后的备案,我们都经过了天河房管局,天园街道居委会和派出所。”

　　陈平觉得,房管局的支持和指导至关重要,有些小区业委会什么事情都自己来,也不严格依照程序办,导致成立了也被宣告不合法，而翠湖山庄基本上每道程序都经过了房管局,所以最后物业管理公司告他们不合法的时候,一审和二审都告败诉。

　　陈平还表示,有了房管局的支持,即使发展商不提供业主名单,也没多大关系,因为业主的房产证都在房管局有登记和备案,只要房管局愿意提供就可以了。

　　出路：成立“业主权益顾问”公司

　　业委会成立难的问题引起了物业界、法律界乃至人大代表、政协委员的关注，一些新的措施也正在酝酿之中。

　　省政协委员马赖洪建议，在“小业主大物业”的背景下，应该有一批代表业主利益的专业员，利用其业务知识和良好的服务意识去协调处理业主们面临的问题，促进物业管理公司和业主的共同提高，这种机构可以称之为“业主权益顾问”公司。

　　“业主权益顾问”类似于代表当事人权益的律师。其代表聘方的利益，为业主出谋划策，与管理服务方交涉，为“业主委员会”对物业管理公司实施监督提供指导和帮助，甚至代为监督。此外，这些机构可以在处理事务和服务过程中收取合理报酬。

　　这种主张得到省建设厅的赞同，省建设厅认为，未来修改《广东省物业管理条例》的时候,可以把发展“业主权益顾问”咨询服务机构列入其中。

　　成立广州业主协会

　　一年之前，便有有识之士呼吁，广州应尽快成立一个联合的业主协会，进一步扩大业委会的覆盖面。该想法得到了多家楼盘业主代表的响应。

　　倡导人春兰花园曾任业委会负责人叶春生说，现在广州只有物业管理协会，而没有业主协会，这是很说不过去的，成立联合的业主协会，所有的业主委员会都是协会的会员，就可以起到宣传和示范作用，带动其他的小区成立业委会，形成良性循环和规模效应。到那个时候，广州的业主委员会比例绝对不仅仅是13％的问题，甚至93％都有可能。

　　叶春生认为，与发展业主咨询机构等中介公司相比，成立业主协会的举措可能更加有效，他表示,已多次向人大代表和政协委员提出这一建议,也得到了非常积极的回应。

　　（晓航／编制）