秀山凤翔商业城占地开发调查

　　黄金宝地鹊巢鸠占

　　秀山政府惹官司

　　信报记者 李星辰

　　2004年10月23日，秀山居民陈天俊长长舒了一口气，这是两年来他紧张的神经第一次得以放松。这一天他在 重庆市第四中级人民法院拿到了三个判决书。也就在这一天，他用铁的事实证明了自己不是专门与政府作对的刁民，他对秀山 县政府所有的诉讼都是有依据的。

　　陈天俊是状告秀山县政府的第一人。

　　而在此之前，陈天俊的温顺在秀山县城是出了名的，朋友们都觉得他的脾气像女人一样。但就是这样一个普通居民， 为什么要把秀山县政府告上被告席呢？

　　这要从陈天俊的一桩买卖谈起。1998年5月26日，在秀山县政府组织的拍卖会上，陈天俊花了103万元买下 了秀山县糖酒公司中和镇王家董仓库，依法取得了该片区4575平方米的商业服务用地使用权，准备在该块土地上进行商业 房地产开发。

　　就在陈天俊做着房地产开发美梦的时候，他取得的土地却一夜之间莫名被凤翔商业城占用开发。

　　凤翔商业城

　　扩建吞地

　　凤翔商业城的开发商是重庆良华房地产公司。2001年，由于良华公司董事长包天华与时任秀山县人大常委主任的 杨家常关系密切，良华公司应邀到秀山县投资。良华公司看中了该县粮食局片区改造项目，决定在这一片区开发凤翔商业城。

　　2001年11月，包天华找到他的亲戚高晋寿，要高加盟重庆良华房地产公司并到秀山负责凤翔商业城项目。高晋 寿当时在重庆一家国有企业工作，对包天华并不了解。但由于是亲戚关系，在包再三坚持的情况下，高决定辞职下海，双方约 定，良华公司任命高晋寿为秀山房地产项目经理，每月为其支付工资3000元，整个秀山项目完成后再支付给高晋寿20万 元。随后高晋寿辞职到秀山为其作前期的调研。

　　在对秀山房地产市场熟悉过程中，高晋寿发现完成粮食局片区项目需要拆迁18000平方米的旧城，总投入在22 00万元左右，而建成后该项目总共只有收入3000万左右，投入比较大，存在较大风险。尽管从利润来看有500-80 0万左右的收益，但从成本和收益来看，高觉得该项目并不十分划算。

　　高晋寿发现该县的王家董片区改造项目比粮食局片区项目更具开发价值，因为拆迁旧房较少，同时该地段也是秀山县 具有传统商业价值的集中区域，有上1000户个体经营者已经在这里经营多年。但是这一地块一部分已经在几年前拍卖给了 秀山县城的陈天俊，另一部分属于该县糖果厂。

　　2002年3月，在对中和镇王家董片区的地价、房价、潜在的效益、市场状况、投资的成本作了初步的估计调查后 ，高晋寿向包天华提议先开发王家董片区，鉴于王家董片区的现状，高晋寿建议良华房地产公司与陈天俊和秀山糖果厂联建， 双方按照七三分利。高晋寿通过与这些业主接触发现联建并不困难。

　　2002年4月9日，重庆良华房地产公司向秀山城市建设指挥部提交了增加旧城改造面积的报告。该报告要求该县 城市建设指挥部同意良华房地产公司先对紧邻凤翔市场东侧的县糖果厂及其糖果厂东侧的县粮食局仓库、加工厂及周围的空地 约90余亩的黄金地段进行开发。在没有任何扩建理由的情况下，该报告很快得到秀山有关部门的批准。

　　按照高晋寿起初设计的联建方案，凤翔商业城扩建后整个面积将达100多亩，包括中和镇王家董片区、秀山县粮食 局及其仓库、秀山县糖果厂等多个业主，如果扩建成功，良华房地产公司开发的整个凤翔商业城可以获得1000万元以上利 润。

　　2002年8月，包天华带着从垫江某银行贷来的400万元资金来到秀山，包下了秀山最豪华的酒店套房，这时， 在秀山人的眼里，他是一个神秘的企业家。为了能赚更多的钱，包天华没有同意高晋寿提出的联建方案，在他看来，他“有办 法”取得中和镇王家董片区和秀山县糖果厂的土地开发权。

　　很快，尽管还没有取得任何凤翔商业城开发所需要的法律手续，但在该县有关政府职能部门的默许下，良华公司迅速 进入该地块上展开了拆迁。

　　在第一期工程的动员会上，包天华放言，良华房地产公司将在秀山投资两个亿，对整个商业城进行三期开发，总周期 约需要5年。

　　而在完成了所有的前期工作后，良华秀山项目部经理高晋寿被解职，带着一张2万元的工资欠条，高晋寿离开了秀山 和重庆良华房地产公司。

　　国土局收回

　　拍卖土地

　　在失去了合法取得的开发土地后，陈天俊开始四处讨说法，但始终没有得到任何满意的答复。

　　“现实逼迫我不得不与他们对立起来。”陈天俊无奈地告诉记者，2002年8月23日，秀山县国土局张贴出一纸 公告宣称，该县中和镇王家董片区100多亩土地将由政府全部收回统一规划建设凤翔商业城，陈天俊依法拍卖获得的400 0多平方的商业用地和地上的建筑也在收回之列。

　　政府怎么能出尔反尔呢？

　　“明明通过拍卖让我取得了中和镇王家董糖酒公司仓库周围4575平方米的商业用地所有权，又在同一块地上统一 规划为建设商业城，为什么要无端收回？”对此陈天俊怎么也想不明白：“1998年糖酒公司改制，我取得的那块地是由商 业局报县政府审批后，在商业局会议室举行的由商业局、县财办、体改办共同监督的拍卖会上通过与30多个竞争对手竞标得 来的，而且县国土局也给我出具了商业用地的国土证，但是他们转身就变卦了。”

　　陈天俊拿出秀山县国土局给他出具的国土证告诉记者，2002年8月，凤翔商业城开发商重庆良华房地产开发公司 与陈天俊关于产权调换的谈判破裂。9月，国土局以他拍卖来的土地是划拨地为由，单方面撕毁了他们颁发的国土证。同时县 政府及拆迁办帮助凤翔商业城的房地产开发商在陈天俊的土地上进行了强制拆迁，随后重庆良华房地产公司在这片土地上开始 建楼。

　　为什么县政府及其拆迁办的负责人会完全倒向良华房地产公司，而对陈天俊的利益丝毫不顾呢？

　　良华房地产公司一位不愿透露姓名的知情人士向记者抖出内幕，当时良华公司向拆迁办主任张恩林许诺，只要他完成 对陈天俊地块的拆迁就奖励他人民币10万元，具体的操作是每拆迁一平方米，良华多给拆迁公司支付10元左右的拆迁费， 然后这些钱再通过由张恩林雇请的拆迁公司的账目支付，这样即使是今后有司法部门介入调查也不会露出马脚。

　　陈天俊指控

　　政府违法

　　2004年2月9日，陈天俊向重庆市第四中级人民法院提起三个行政诉讼，指控秀山县政府多处违法。

　　一是，秀山县政府在2002年8月29日发布《关于王家董片区凤翔商业城工程房屋拆迁的通告》属越权行为，而 且其发布时间是在发放房屋拆迁许可证之前一个月，不符合法律规定，而且通告中公布的搬迁期限是2002年9月1日至9 月30日，而房屋拆迁许可证确定的拆迁期限是2002年9月25日到10月25日，二者不一致。因此，秀山县政府发布 的拆迁公告不合法，侵犯了陈的合法财产权。

　　二是，秀山县政府于2002年9月25日为重庆良华核发的秀山拆许字(2002)第十二号房屋拆迁许可证有三 处不合法：核发的主体不合法，根据有关法律规定，在主城区外拆迁房屋面积在15000平方米以上的工程，只能由重庆市 房屋拆迁主管部门核发拆迁许可证，王家董片区的拆迁面积达19734平方米；其次是拆迁许可证的申请对象不合法，房屋 拆迁许可证的拆迁申请人是重庆良华房地产开发公司秀山项目部，而秀山县政府核定的拆迁人却是重庆良华房地产公司；另外 重庆良华房地产公司在申请核发房屋拆迁许可证时未提交建设用地批准书和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金 证明。

　　三是，秀山县政府对陈的强拆行为不合法，由于县政府发布拆迁公告、核发拆迁许可证不合法，因此其强拆行为不合 法。另外，实施强拆前，拆迁人对原告未给予货币补偿或者提供拆迁安置房、周转房，所以县政府的强拆行为违法。

　　2004年10月23日，陈天俊向记者提供的重庆市第四中级人民法院判决书称，秀山县政府2003年8月29 日发布的秀山府通(2002)6号《关于王家董片区凤翔商业城工程房屋拆迁的通告》违法，秀山县政府城市拆迁管理办公 室2002年9月25日核发的秀山拆许字(2002)第12号房屋拆迁许可证违法；秀山县政府强拆陈天俊房屋的行为违 法。

　　旧城改造

　　已陷停顿

　　输了三场官司的秀山县政府脸面上确实有点难过，但是接下来的尴尬也许是他们始料未及的。陈天俊告诉记者，紧接 着他将依法向政府提出赔偿要求，县政府必须让良华房地产公司停止其违法行为，将这一地块恢复原状并赔偿其违法行为对他 所造成的伤害。他初步估计，由于县政府的违法行为已经给他造成了800多万元的经济损失。

　　这实际上会给秀山县政府带来更大的麻烦，因为凤翔商业城原来的开发商因经济实力不足已经退出，而接手的重庆爱 源置业发展公司又未必肯为秀山县政府的违法行为买单。而如果不解决这一问题将导致凤翔商业城这一目前秀山县最大的旧城 改造项目陷于停顿。

　　“实际上是县政府自己将自己套住了，”陈天俊告诉记者，无论谁来开发这片地都没有太大的关系，县政府只要把商 业城的规划做好就行了，没有必要为了一个开发商的利益去违法乱纪。

　　是什么促使秀山县政府做出如此非常之举呢？10月初，记者再次来到秀山县城，但是负责此事的原副县长郭中亮不 在，记者没有了解到这一事件的原委。