广东《商品房认购书》使用统一文本

　　省建设厅和中国人民银行广州分行联合发文

　　新快报记者　黄颖

　　买卖合同不能协商一致的订金退还购房者

　　商品房另售他人开发商双倍返还订金

　　未取得《商品房预售许可证》，不得收取诚意金、订金

　　本月起，开发商们自行制定、五花八门的《商品房认购书》被全广东省统一的《商品房认购书》（示范文本）（以下简称“示范文本”）取替。新《认购书》规定，开发商和购房者不能就买卖合同达成一致的，订金退还购房者；开发商把商品房另售他人的，须双倍返还订金。

　　这是记者日前从广东省建设厅和中国人民银行广州分行联合发布的《关于加强商品房预售和销售管理的通知》（粤建房字[2004]157号）（以下简称《通知》）中获悉的。《通知》还强调了，开发商未取得《商品房预售许可证》，不得收取购房者任何诚意金、订金等费用；要求房管部门建立公开房地产信息查询系统等问题。

　　无预售证不得收取诚意金

　　《通知》再次强调禁止开发商销售房屋的“偷步”行为：规定开发商在未取得《商品房预售许可证》前，不得以任何形式对外销售正在开发建设的商品房和收取购房人的诚意金、订金等费用。对违反规定的开发企业，按规定给予处罚，并通过媒体、网站或信用档案系统向社会公布。

　　这对时下在拿到预售证前一两个月就开始内部登记、收取诚意金的楼盘开发商而言，是一个沉重的打击。

　　同时，《通知》还规定，开发企业和中介代理机构不得强行要求购房人签订商品房认购书和支付购房订金，购房人可直接签订商品房买卖合同。

　　买楼落订现出台新规定

　　据了解，虽然《商品房买卖合同》有政府规定的示范文本，但市民在购房下订金时签署的《商品房认购书》一直没有统一的格式标准，均由开发商自行印制。发展商自行印制的《商品房认购书》十有八九对自己有利。

　　其中最引人关注的内容是对订金能否退还问题作出明确规定。广州所有楼盘在用的《商品房认购书》都没有列出订金可退的情况。更有部分《认购书》把“订金”写成“定金”，定金在任何情况下都不能退还业主。这样的《认购书》无疑欠缺公平性。对此，《通知》首次统一了广东省的《商品房认购书》，编制出该“示范文本”。

　　“示范文本”最关键的内容是，规定了订金能否退还的三种情况：如开发商和购房者双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，订金抵作购房价款；如双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，开发商已将物业另售他人，开发商应双倍返还购房者已付订金；如购房者在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，订金不予退还，开发商可将该物业另售他人；如双方在约定的时间内，对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的，开发商应将订金退还购房者，可将该物业另售他人。

　　加强抵押登记管理

　　为了杜绝重复抵押、一房多收、假按揭等违规行为出现，《通知》强调了系列的抵押登记管理措施。要求有关房管部门要进一步完善房屋交易与权属登记一体化工作，建立规范的运作程序。每办理一宗商品房买卖合同登记和抵押登记，必须查实该商品房是否已经办理过交易或抵押登记。已办理过的不得给予办理合同登记或抵押登记。

　　金融机构要加强对个人住房抵押贷款的监督管理，及时到房管部门办理个人住房贷款抵押登记（或备案）手续。在未办理抵押登记（或备案）前，不得支付个人住房抵押贷款。对申请办理个人住房抵押贷款的购房人，要建立和完善“见客”制度，认真进行审查，对贷款人的情况要了解清楚，对其本人的资产、资信情况提出评估意见，符合规定的才给予办理，努力防止开发企业利用职工名义“假购房”办理“假按揭”贷款，积极防范信贷风险。

　　另外，《通知》还要求有关房管部门要加快商品房交易信息化管理工作，建立公开查询系统，让市民和金融机构可以通过该系统查询商品房交易和抵押登记的信息和有关情况。防止一房多售、重复抵押、违规销售已抵押房屋等行为的发生。

　　（晓健／编制）